洋山深水港土地之爭

上海洋山深水港的建設注定不是坦途，這次的風雨來自臨港新城項目。

2004年8月23日，上海市天宸股份有限公司(以下簡稱天宸股份)、陜西興平市金興公司、世貿(mào)國際貿(mào)易有限公司和封捷、沈臣雷等12家法人和自然人聯(lián)合向上海市第一中級人民法院提起訴訟，被告是上海市房地局，12名原先請求法院認定被告滬房地資用[2004]67、83號《關于收回南匯區(qū)蘆潮港21丘部分土地使用權的通知》中的處理決定違法，并撤消該具體行政行為。

而上海市房地局這份文件的內(nèi)容，是要求臨港新城管委會土地儲備中心對臨港新城管委會轄區(qū)的1.3萬畝土地進行征收。

10倍以上的差價

2004年2月23日，上海市房屋土地資源管理局發(fā)文，由臨港新城管委會土地儲備中心征收蘆潮港21丘部分土地，約783.7萬平米。文件規(guī)定，土地2004年3月31日收回，由臨港新城土地儲備中心具體負責這部分土地的前期開發(fā)和土地補償。

天宸股份在臨港新城一期工程范圍以內(nèi)的1100卣土地包括其巾。天宸股份等公司及相關自然人向臨港管委會土地儲備中心要求補償，臨港土地儲備中心表示市房地局沒有補償標準，沒法補償。而市房地局表示，補償標準需要市里審批。

在久拖不決的情況下，天宸股份2004年5月13日向國土資源部要求行政復議。2004年8月9日，行政復議的結果出來，維持臨港新城土地征收有效，但行政復議同時規(guī)定，存沒有對有關方面進行補償前，已征收土地不得出讓。

此后，臨港新城管委會和南匯區(qū)房地局組成談判小組，與天宸股份進行第一輪談判。天宸股份的律師袁青表示，在談判中，政府方面的補償出價是天宸股份在這1100畝土地上的投資，再加利息，人約每畝6萬元。

天宸股份董秘陶琴向《瞭望東方周刊》介紹，這1100畝土地除去已經(jīng)攤銷的部分，賬面價值大概有5000多萬元。袁青表示，政府方面的出價只有天宸在土地上的投資成本，天宸股份根本得不到什么收益。

大家心知肚明的是，2004年6、7月問，臨港新城方面到香港去招商，開出的價格卻是每畝地60多萬元。10倍以上的差價，好處全歸臨港新城，在這種情況下，談判雙方自然無法達成協(xié)議。

在此次征地補償問題上，質(zhì)疑不僅僅來自天宸股份一家。據(jù)知情人介紹，此次征地涉及至少23家以上，總計約13000多畝土地的征收，其中包括國有企業(yè)、外資企業(yè)、民營企業(yè)，甚至個人等各種類型的土地使用權人。“還將有很多的灘涂用地，不會低于萬畝，也將面臨被征收的問題。”知情人表示。

對于臨港新城土地儲備中心而言，所有這些征收行為實際上只是一個開始。據(jù)不愿透露姓名的知情人向《瞭望東方周刊》透露，臨港新城土地儲備中心的計劃，可能將把整個規(guī)劃內(nèi)的建設用地由土地儲備中心統(tǒng)一征收，然后再統(tǒng)一進行批租和劃撥轉讓。“這里面主要是向農(nóng)民征地，還有一部分農(nóng)民的宅基地，也有一些公司擁有開發(fā)使用權的土地。”

而在規(guī)劃中，整個港城新區(qū)的轄區(qū)達到296平方公里土地。

“其實政府的意圖是很明顯的，就是把洋山港建設產(chǎn)生的土地升值的好處，再由政府統(tǒng)一收回。就是個利益問題。”知情人士這樣評論。

煮熟的鴨子飛了

臨海新城土地之爭最受人關注的，可能是牽涉其中的4家上市公司。

據(jù)天宸股份律師袁青介紹，早在1994、1995年前后，上海市為了開發(fā)沿海灘涂，準許市農(nóng)委成立人工半島公司，進行灘涂開發(fā)。由于半島公司注冊資金只有2000萬，資金不足，所以市政府允許半島公司吸收社會資金進行灘涂的圍墾。

1997年市政府的《灘涂管理條例》肯定了吸收社會資金進行灘涂開發(fā)的做法，確定了誰投資誰收益的原則。到了2000年以后，陸續(xù)形成的土地開始發(fā)證。當時，上市公司天宸股份和半島公司合作開發(fā)取得了這1100畝土地，并在2000年拿到了農(nóng)用地使用權證。

而這一消息，一直被證券市場理解成重大利好。

另一家上市公司中華企業(yè)的證券事務代表張曉東告訴《瞭望東方周刊》，公司在臨港新城也有8000畝地，政府方面就征地已經(jīng)和中華企業(yè)的大股東上海地產(chǎn)集團接觸過，但現(xiàn)在還沒有結果。張曉東介紹，中華企業(yè)2001年和2002年分兩次與上海灘涂造地有限公司進行合作，成立上海中企實業(yè)公司來具體操作。

“我們兩次共投入6個億左右，其中中華企業(yè)的投資有大概4億左右吧。現(xiàn)在項目還在進行之中。”如此算來，中華企業(yè)的造地成本應該在8萬左右的水平。

早在2002年6月3日中華企業(yè)就公告，其控股子公司上海中企實業(yè)有限公司，決定對毗鄰擬建的洋山深水港的海港新城追加投資2.6億元，并稱：“隨著飛行航班的不斷東移和洋山深水港項目的正式動工，該地塊將成為上海浦東地區(qū)新的開發(fā)熱點，也是我公司中長期主業(yè)發(fā)展的潛力所在。”

現(xiàn)在，如果臨港新城土地儲備中心也將中華企業(yè)所投資的土地征收的話，那么中華企業(yè)的盈利幻夢可能一朝破滅。“現(xiàn)在這里土地的市價已經(jīng)25萬到30萬了。如果政府征收，肯定將對收益有影響。”看到原本增值數(shù)倍的土地要被低價征用，張曉東無疑有一種煮熟的鴨子又飛走了的感覺。

海博股份的2033畝土地屬于“祖?zhèn)鳌保贿^現(xiàn)在同樣也面臨被征收的危險，這使得公司憂心忡忡。

“海博的土地是2002年通過資產(chǎn)置換，從資金的大股東農(nóng)工商集團那里取得的，當時每畝的折價大概6.6萬元。而農(nóng)工商集團的土地是其前身——國營東海農(nóng)場的自有土地，后來市里通過‘空轉實撥’給了農(nóng)工商集團。”上海海博的政券事務代表沈濱表示，“現(xiàn)在土地實際上已經(jīng)凍結了，沒法進行市場交易了。”

相比這3家上市公司，海鳥發(fā)展則顯得心平氣和，“我們原來在臨港新城那邊有1175畝土地，但去年7、8月間因為資金緊張，已經(jīng)出手了，每畝只賺了l萬左右吧。”海鳥的證券事務代表邵鷗表示。

三大疑點

“從法律程序上，我們認為由臨港新城的土地儲備中心來征收我們的土地，根本就不合規(guī)。”袁青律師表示。

2004年8月1日實施的《上海市土地儲備辦法》中明確規(guī)定，灘涂圍墾土地應該是“由市土地儲備中心負責儲備，其他各項所列的土地，由市土地儲備中心和所在地的區(qū)(縣)土地儲備機構聯(lián)合儲備”。因此，從法規(guī)的角度來講，臨港新城土地儲備中心沒有資格單獨來征收這些灘涂圍墾土地。

而這還只是原告對土地儲備中心的質(zhì)疑之一，質(zhì)疑之二來自于征用土地的程序。

“早在1997年上海市房地局和市財政局聯(lián)合發(fā)布《上海市土地儲備出讓轉讓管理暫行條例》，規(guī)定上海的土地儲備要按市場評價收購，程序上先要進行可行性研究，然后再經(jīng)過審批才能收購。但是，現(xiàn)在程序上有沒有做到呢?”

袁青表示，按照新的《上海市土地儲備辦法》規(guī)定，土地儲備機構對原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地實施收購儲備的，應當按照本市的基準地價并結合土地市場行情，與該單位進行協(xié)商，確定補償價格，簽訂收購儲備協(xié)議。“那么比照這個辦法，首先應該是進行市場評估。”

“其實，2002年上海市在籌集臨港新城前期建設資金時，就曾以蘆潮港每畝19萬元的土地作抵押。”在未經(jīng)評估的情況下，每畝6萬元的出價顯然過低，原告方認為。

據(jù)知情人透露，不久前臨港新城方面到香港去招商，每畝地可以賣到60多萬元。當然，要求補償?shù)钠髽I(yè)心里很清楚，要想完全按照市場價格也是不實際的。“但是，不能6萬元這么低啊。這讓大家怎么看待政府公信力呢?”

第三個方面的質(zhì)疑來自于臨港新城土地儲備中心是否有實力對征收土地進行補償。

在2004年2月份臨港新城有關方面給臨港新城土地儲備中心的批文中，也要求臨港上地儲備中心自己籌措上地補償資金問題。有關人士表示，土地儲備中心一般是由財政方面劃撥土地儲備專項資金來解決土地收購資金問題。但“迄今為止，并被有聽說財政方而給臨港新城的土地儲備專項資金的劃撥。”有關人士表示。

“市房地局讓臨港新城土地儲備中心來解決補償問題，實際上就是讓它自籌資金，它哪來錢呢?”有關人士分析：“現(xiàn)在1.3萬畝地即便按照每畝10萬來補償也需要13億，土地儲備中心可能一下子拿不出這么多錢。”

對以上質(zhì)疑，上海市房地局協(xié)調(diào)小組有關人員沒有給出什么解釋，只是告訴《瞭望東方周刊》，由于情況復雜，人家取得土地的方式不同，現(xiàn)在還沒有最后出臺有關的補償標準。但是，對于被征收土地的企業(yè)而言，只要是合法取得的土地，將給予合理補償。