大浪淘沙始見金

回首即將逝去的2004年，被業(yè)內(nèi)人士視為是中國房地產(chǎn)行業(yè)的“緊縮年”，也注定是西安房地產(chǎn)業(yè)進入歷史性轉(zhuǎn)折的一年。

2004年經(jīng)歷著陣痛、迷茫、挫折的西安房地產(chǎn)企業(yè)正在演繹著精彩與無奈，同樣也面對希望與光明。

今年，國家在實行宏觀調(diào)控的大背景下，相繼出臺了與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的兩項產(chǎn)業(yè)政策：一是2月26日中國銀監(jiān)會頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度；二是4月29日國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，使許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨“斷頓”的困境。這兩項產(chǎn)業(yè)措施的出臺，對主要依靠銀行貸款運作的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑是致命的打擊，但對實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)來說將是一次難得的機遇。

由于西安地處欠發(fā)達地區(qū)，產(chǎn)業(yè)政策對西安市影響相對滯后。就西安市而言，上半年國家宏觀調(diào)控對當期銷售的影響尚未表現(xiàn)出來。

中央政府實行宏觀調(diào)控措施，盡管不是單純針對房地產(chǎn)的，但對資金、土地兩項資源依賴程度很高的房地產(chǎn)業(yè)來說最為敏感，不僅是獲取資源的成本加大，而且對有的企業(yè)來說，真有“滅頂之災”的恐慌感覺。大量中小企業(yè)根本頂不住資金鏈的壓力，所以選擇出售項目或者轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式尋求新的合作。據(jù)悉，由于國家整頓貸款建各類大型購物中心（SHOPPING MALL）的舉措，對“××之家”項目的融資造成困難，已影響到下半年該商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)進度。

與此同時，投資額、銷售面積、開竣工面積三項指標分別占今年上半年西安市房地產(chǎn)業(yè)的30%、20%、10%的西安高科集團，在新形勢下并沒有受制于壓力和挑戰(zhàn)，而是積極主動找尋出路，按照市場機制，引進項目管理，陸續(xù)推出并大力實施了一批能夠在很大程度上改變未來西安發(fā)展環(huán)境和人居環(huán)境的新項目：旗下高科房產(chǎn)在高新區(qū)黃金地段啟動了首期占地120畝的項目開發(fā)，設(shè)計為以小高層建筑為主、多層建筑和高層為輔的人文化、生態(tài)化的現(xiàn)代綜合商務(wù)居住社區(qū)，是西安高新區(qū)新的白領(lǐng)階層未來居住的理想場所，該項目預計年內(nèi)可全面動工。旗下紫薇地產(chǎn)對龍騰公司的龍騰新世界項目和堂華苑項目通過產(chǎn)權(quán)重組，充分發(fā)揮“紫薇”地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢和專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)運作經(jīng)驗，成功收購了龍騰公司及其兩個項目；同時，紫薇地產(chǎn)啟動了千畝信息產(chǎn)業(yè)基地275畝住宅項目，為西部電子信息產(chǎn)業(yè)基地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善做好配套。高科集團下屬上市公司天地源公司聯(lián)手西房股份和中國廣廈進軍東郊、灞河，共同打造240萬平方米大盤新作“東方山水·濱河新城”，將極大地改變東城城市人居面貌。

大量并購資金的需求和潛力巨大的房地產(chǎn)市場發(fā)展空間，為境內(nèi)外投資者和房地產(chǎn)巨頭提供了同樣的機遇。

從西安來看，10年的發(fā)展演變形成今天房地產(chǎn)業(yè)一片欣欣向榮的景象，西安房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)年均增幅保持在20%以上。大量并購資金的需求和潛力巨大的房地產(chǎn)市場發(fā)展空間，為境內(nèi)外投資者和房地產(chǎn)巨頭提供了同樣的機遇。

在上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強中排名第一、在全國房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營企業(yè)中排名第6的上海綠地集團，將在西安市投資45億元，建設(shè)大型房地產(chǎn)項目“綠地世紀城”，占地面積1100畝，總建筑面積120萬平方米，項目分四期施工，計劃在5年內(nèi)完成。一期工程將于4月5日開工。該項目是第八屆東西部貿(mào)洽會上海代表團的重點項目，也是上海綠地集團在西部地區(qū)第一個大型綜合開發(fā)項目。

上海一家大型企業(yè)以2億元資金、技術(shù)、信息以及管理為投資內(nèi)容，西安市新城區(qū)市場管理中心以“輕工市場”的無形資產(chǎn)以及經(jīng)營環(huán)境為投資內(nèi)容，雙方合作共同經(jīng)營開發(fā)一個全新的“輕工市場”。整體改造后的“輕工市場”也會增容近5倍，其經(jīng)營檔次、管理水平將大大提升。

作為香港中國海外集團在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新旗艦，中海地產(chǎn)將充分發(fā)揮擁有中港兩地營商的資金、人才等優(yōu)勢，積極拓展西安等地業(yè)務(wù)。時至2004年，總資產(chǎn)超過100億元人民幣的廣東珠江投資有限公司，以控制開發(fā)成本著稱，也計劃在西安東北城開發(fā)1800畝的大盤經(jīng)濟適用住房。據(jù)報道，深圳市鴻基（集團）股份有限公司來西安南城投資開發(fā)建設(shè)3800畝的大盤經(jīng)濟適用住房。

李嘉誠旗下旗艦企業(yè)和記黃浦之和黃地產(chǎn)曾先后四次派員到西安進行房地產(chǎn)市場研究，考察了一些大型項目，涉及投資額高達100億元人民幣以上。媒體披露，西安與和黃地產(chǎn)合作的第一個項目預計在近期簽署協(xié)議。

綠地、中海、珠投等相繼亮相，使得西安的樓市“險象環(huán)生”，它們不但為西安的樓市帶來了精工細作的產(chǎn)品，更加使得專業(yè)的操盤理念與細分的市場意識在西安的房市中嶄露頭角，這如同一股清新而迅猛的“陣風”刮入了沉悶的西安樓市，一掃積聚已久的陰霾。

做令人尊敬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——西安房地產(chǎn)市場目前已從價格競爭、質(zhì)量競爭提升到了品牌競爭，未來西安市房地產(chǎn)的投資機會將偏向重量級的房地產(chǎn)企業(yè)。

境內(nèi)外超重量級企業(yè)紛紛覬覦西安房地產(chǎn)市場，西安本土房地產(chǎn)企業(yè)難道不應有危機感和緊迫感嗎？

有人說“西安房地產(chǎn)2004年無英雄”、“舊格局即將打破，新的格局領(lǐng)軍人還未現(xiàn)身”等等，這些議論雖不甚全面，但也不無道理，確實有“群龍無首”的感覺。向內(nèi)看，在風雨飄搖的2004年，西安房地產(chǎn)市場碩果累累，業(yè)績斐然，令人欣慰；放眼全國，我們的差距不小，發(fā)展的壓力大，改革的任務(wù)重，面臨的困難多，各方面的要求高。

西安本土的房地產(chǎn)企業(yè)出路何在呢？我們認為，應從以下幾方面進行思考：

首先，資產(chǎn)要重組，實力要增強。事實上，一些頗有遠見的西安房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)邁開了改制重組的步伐。在由原西安城運開發(fā)建設(shè)有限責任公司、經(jīng)發(fā)集團公司房產(chǎn)部、西安體育中心改制重組的西安經(jīng)發(fā)地產(chǎn)有限公司，于7月23日順利完成了變更注冊手續(xù)。改制后的西安經(jīng)發(fā)地產(chǎn)有限公司注冊資本4億元人民幣，在原西安高科房產(chǎn)總經(jīng)理韓曉更女士的執(zhí)掌下，將致力于西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)，努力成為西安最具影響力和最具核心競爭力的大型房地產(chǎn)企業(yè)之一。

作為中國最大企業(yè)集團500強之一、中國最大企業(yè)集團房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)10強企業(yè)，西安高科（集團）公司打造了在全國房地產(chǎn)行業(yè)具有較高知名度和美譽度的三大房地產(chǎn)品牌“楓葉”、“紫薇”、“高科房產(chǎn)”，總資產(chǎn)100多億元，下屬企業(yè)40多個。8月5日，高科集團向社會發(fā)布了“責任為重，誠信為本，穩(wěn)健經(jīng)營，科學管理” 新的經(jīng)營理念和“西安高科（集團）公司：做令人尊敬的現(xiàn)代企業(yè)集團”的發(fā)展目標，力求進一步將高科集團做實、做強、做大，把高科集團打造成百年企業(yè)。

其次，結(jié)構(gòu)要優(yōu)化，產(chǎn)品要創(chuàng)新。西安房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，且大多數(shù)為小型企業(yè)，具有影響力的大企業(yè)太少，在全國處于領(lǐng)先地位的旗艦企業(yè)更是缺少。優(yōu)化西安的房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)，是刻不容緩的任務(wù)。

產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新是企業(yè)生存、發(fā)展的生命線。房地產(chǎn)企業(yè)絕不能墨守成規(guī)，必須根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展和消費者需求的新變化，不斷研究開發(fā)出新的產(chǎn)品滿足不同類型消費者群體的需求。無論是商務(wù)用房還是居住用房，這些產(chǎn)品的設(shè)計應更具人性化、個性化、差異化、人文化的特征，滿足經(jīng)濟、舒適的要求。例如：11月13日，在西安召開的“中國獨棟辦公別墅新西部高峰論壇”上，包括來自西安企業(yè)壹號公園、北京總部基地、北京ＢＤＡ國際企業(yè)大道在內(nèi)的業(yè)內(nèi)巨擎共同探討“總部經(jīng)濟”成就“獨棟辦公”新思維、新理念及新模式，而作為本次論壇的優(yōu)秀模本、中國動力地產(chǎn)的先鋒代表——西安企業(yè)壹號公園就代表了未來高級商務(wù)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和辦公潮流。

第三，市場要開拓，品牌要打造。目前，整個房地產(chǎn)市場，已從價格競爭、質(zhì)量競爭提升到了品牌競爭，品牌已成為產(chǎn)品附加值的重要來源。打造令人尊敬的企業(yè)品牌，必須靠企業(yè)全體員工的共同努力來實現(xiàn)，而不單是營銷人員的任務(wù)。

作為西部房地產(chǎn)的第一品牌，“紫薇地產(chǎn)”已經(jīng)成為市民、置業(yè)者、業(yè)主以及社會各界交口稱贊的房產(chǎn)品牌。9月26日，西安紫薇地產(chǎn)開發(fā)有限公司在西安隆重舉行了紫薇地產(chǎn)品牌發(fā)布會，韓紅麗總經(jīng)理從歷程見證輝煌、創(chuàng)新完善開發(fā)、責任制勝市場、理念成就未來等四個部分做了《紫薇品牌之路》專題報告，詳盡闡述了紫薇地產(chǎn)８年成功的奧秘，決心把“紫薇地產(chǎn)”打造成令人尊敬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

此外，高新地產(chǎn)、天地源、龍安地產(chǎn)、雅荷地產(chǎn)、天朗地產(chǎn)、經(jīng)發(fā)地產(chǎn)、西房地產(chǎn)、海潤地產(chǎn)、高科房產(chǎn)、豪盛地產(chǎn)、星火地產(chǎn)、陽光地產(chǎn)、鐵峰地產(chǎn)、新興地產(chǎn)、海星地產(chǎn)、金花地產(chǎn)、雁開地產(chǎn)、鴻業(yè)地產(chǎn)、萬國地產(chǎn)、榮華集團等知名開發(fā)商，它們在資金積累、土地儲備、市場品牌、購房者口碑和抗風險能力方面具備了良好的優(yōu)勢，故他們能一路走過風風雨雨的政策和市場磨礪。我們希望這些優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)不辜負消費者和公眾的擁躉和企盼，能涌現(xiàn)出更多在全國范圍內(nèi)能代言陜西樓市的品牌企業(yè)。

當然，品牌的鑄造來不得半點虛心假意。像騾馬市步行商業(yè)街項目，在正式開盤前來個“內(nèi)部認購”炒得火爆，而正式開盤時卻門庭冷落，來認購的人寥寥無幾，難怪有人懷疑前一段的內(nèi)部認購是在“做秀”，反而弄巧成拙，事與愿違。如果當初按公開、公平、公正的市場規(guī)則運作，不搞神秘的內(nèi)部登記，也許情況會好一些。

一個經(jīng)得起歷史考驗的優(yōu)秀品牌，不但受人尊敬，甚至受人崇拜，其特征是與消費者的互動互信。在此，我們企盼著2005年的西安樓市能出現(xiàn)這樣的好品牌。

我們認為，今后的一年，將是西安市房地產(chǎn)業(yè)并購、重組走向高潮的一年，將是企業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整的一年，也是企業(yè)素質(zhì)、運作水平、管理模式大提升的一年。面對新的形勢，每個房地產(chǎn)企業(yè)都應認真思考，苦謀良策，如何去應對這一變局，否則，就有可能被淘汰出局。