ＲＥＩＴｓ胎動 借力廉租房

“我們談過的所有市長沒有一個不感興趣?！币笕绱苏f明這個“廉租房REITs”項目的前景。把REITs與作為政府公共產品的廉租房捆綁在一起，是一個不錯的主意。他承認，“我們就是要用廉租房作為國內REITs的突破點”。

尹斌是全國工商聯住宅產業商會投融資中心的主任。他說，REITs操作政策的出臺越快越好，但這里面還有不確定因素，不太好說。因此，只能等待。

中國房地產界等來了REITs。房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱 REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實際上是所謂“租約變現”的房地產融資方式，它通過組合投資和專家理財實現了大眾化投資。經過40多年的發展，REITs 在美國已經有了相當的規模，目前已有300多家REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近2/3在證券交易所上市交易。美國的REITs多采取擁有并經營收益型房地產的權益型形式，具有的優勢是：通過多樣化投資分散風險；通過上市交易增強流動性；投資者不必親自經營房地產即可分享房地產投資的高收益；可規避雙重征稅；開發商能夠通過規范的渠道及時回籠資金。

但在國內，產業投資基金法何時能出臺是個未知數，REITs的發展面臨政策、法律保障和市場環境的瓶頸。尹斌認為，現在最大的障礙就是信托產品銷售數量200份上限的限制，以及公開交易的問題。有了公募和上市，REITs才能見到陽光。

“當然，投資基金中，走契約型的REITs這條路制度性障礙最小。”尹斌說。

特別是搭上了廉租房。

講故事：多方共贏的項目

今年全國兩會上，一份關于發展房地產信托基金，建立廉租房體系的提案成為熱點。它出自尹斌的團隊。

建設部、銀監會等相關部門回應積極。一些地方政府找上門來做方案。

尹斌給大家講了一個很好的故事：“由于房地產信托基金直接融資的特性，籌措大量資金并不會增大銀行風險和政府負擔；同時，由于政府每年投入的補貼資金只需要保障廉租房租金和資本市場回報率之間的缺口，可以使有限的政府資金帶動較大規模的社會資金收購充足的廉租房房源，滿足廣大低收入群體的住房需求。此外，為廣大投資者提供一個風險較小、收益穩定的投資品種；帶動社會資金，形成多層次的住宅存量市場，促進住宅產業的可持續發展；市場化的資金供給可以提高廉租房體系的效率和透明度；為緩解銀行資產的風險具有現實的意義?！?/p>

“現在資金不少，但要找到一個好項目太難?！?尹斌感慨道。

“廉租房REITs”至少從概念上來說是個好項目。尹斌強調，只要相關政策出臺，它有很強的操作性。

怎么操作？尹斌說，這是一個系統工程，建設、銀監部門之外，財政、稅務、社保等部門都是其中的參與者。具體實施肯定是由地方政府來做。

“你們商會是不是操作主體？”

“不是。我們只是做研究、推動工作。當然不排除政策明朗后，角色會有一定變化?！?/p>

“怎么變化？”

“現在不好說?！?/p>

可以預見，一旦項目啟動，成為基金的管理運作者，是一大誘惑，也是一大挑戰。

運作的是廉租房，項目運作主體會不會有合理回報？尹斌作了肯定回答。他認為這一項目是把政府原本應補貼給廉租戶的錢交給基金運作，產生放大效應，是一個多方共贏的結果。

擺道理：存量市場的潛力

故事的創作靈感從何而來？源頭還是要到房地產市場的本質問題上去找。

“我們的房地產市場存在結構性矛盾，價格形成機制有問題。我們只有房地產信貸政策，而沒有房地產金融政策。”尹斌指出。

房地產是增量與存量相統一的市場。尹斌認為，在國內，增量即新建樓盤市場被過多關注，存量市場規模不夠，不活躍，沒有形成均衡的市場價格體系。這跟我們的認識模糊有關。他談到，西方國家是沒有專門的房地產業一說的，房地產是金融門類中的投資品種，有很強的金融屬性。而存量市場主要是投資問題。存量市場不發達的結果，造成價格形成機制的扭曲：不是存量房產的租金水平去影響新樓盤的價格，而是相反。因此，當廉租房市場形成規模效應，就會帶動其他社會資金投入，形成包括廉租房市場、普通租賃市場、二手房市場在內的完整住宅存量市場。存量市場的租金水平、空置率將有效地影響新建增量市場的價格和數量。政府除了傳統的資金、土地供給方面的調控手段，還可以通過廉租房影響租金水平和數量，從需求方面調控房地產市場。

中國住房私有化率已超過英國、德國等發達國家。人人有房住，而不是人人有房產，是尹斌希望出現的政策導向。這樣，存量市場的調節作用才能很好實現。

機構投資者、投資基金，是談及房地產金融回避不了的關鍵詞。尹斌說，我們必須正視老百姓的投資需求。投資者分享房地產市場的增長是很正常的事情，可我們只給了他們炒房這惟一渠道。但市場上如果全是散戶，波動太大。機構投資者必不可少，房地產投資基金必須建立。在開發商的融資主渠道只有銀行信貸的情況下，開發商為了還貸，難免有短期行為，以商業地產為甚。如有投資基金，這些現象會少得多，金融風險也會小得多。

在建設“和諧社會”以及房市調控的大背景下，全國工商聯住宅產業商會選擇廉租房作為REITs突破口已是順理成章。在中國，政策支持往往就是一個項目最大的優勢。況且，廉租房以租金收益為主，與國外REITs關注的商業地產相似，也算是一種結合。

那份提案的最后，有對相關部門的建議：金融主管部門批準開展房地產信托基金業務，并在市場準入、募集方式、資金規模等方面給予政策支持；金融主管部門協調其他業務主管部門，在社保資金、保險資金的準入、稅收政策、上市交易等方面給予相應的支持；地方政府積極籌措補貼資金的同時，成立或授權專業房地產資產管理公司，收購或建設廉租房房源，并負責廉租房住戶的入住、日常管理、維護及收費；等等。

國內一些走公司型路子的私募基金還在灰色地帶迂回。他們同樣在等待法律、政策框架的建立。

“希望到年底時能有個眉目?！币笳f，“我們決心在廉租房這一塊走出一個實實在在的REITs?！?/p>