顧云昌：房地產金融須破局

顧云昌喜歡打比方，把復雜的房地產金融問題形象化。他說，中國的房地產界和銀行界就是一對戀人，一度熱戀，后來“婆婆”發現兩人“八字”不配，就干涉。當然，熱戀還得繼續，但房產商應該“花心”。

他又說，泰山挑夫中途歇腳是為了等自己的靈魂，中國房地產也要等自己的靈魂。

作為房改政策制定者之一、中國房地產業協會副會長兼秘書長，顧云昌的目光始終沒有離開過金融。他打比方說：金融是房地產這架巨型飛機的燃料庫，必須補充，必須完善， 讓它飛得更高更穩。

成也金融，敗也金融

《華商世界》：您為什么特別關注房地產金融問題？

顧云昌：房地產的發展，成也金融，敗也金融，興也金融，衰也金融。

中國房地產這架巨型飛機的高空飛翔得益于兩個發動機、一個燃料庫：一個發動機是房改，調動了個人購房的積極性；另一個發動機是土地使用制度改革，實現了土地使用權出讓的商品化、市場化。而燃料庫就是金融支持。

1998年以后，中國的房地產企業貸款基本上保持每年25%以上的增長速度，與整個行業的發展速度一致，現在已達到6000億元左右的規模。個人住房貸款的增長速度很快，1997年時不足200億元，現在已超過16000億元，8年增長了80倍。可以說，離開金融，房地產業寸步難行。

《華商世界》：我國房地產金融目前最大的問題是什么？

顧云昌：最大的問題是融資渠道單一，主要靠銀行融資。而國外，除了銀行融資，股市、債券特別是基金融資都很發達。

目前我國房地產出現的問題與金融密切相關。房地產是“冬天里的一把火”、“拉動經濟的一匹馬”，同時也要警惕它成為“損害經濟的一只狼”。房地產泡沫帶來大量銀行呆壞賬，進而引發金融危機。

進入新世紀后，世界經濟不景氣，在降息作用下，房地產成為熱門投資行業，貸款很優惠，拉動了行業的發展和經濟增長。然而泡沫也隨之而來：需求增大了，但供應是缺乏彈性的，造成供不應求。于是房價上升，又進一步引發了人們的投資熱情，需求越來越大。需求與供應賽跑，供應始終跑不過需求。另一方面，股市不景氣，逐利性的資本大量流向房市。股市衰，房市旺，資本流動的力量導致房市過熱，這是必然規律。

《華商世界》：中國房市的泡沫為什么首先出現在長三角地區？

顧云昌：因為這個地方經濟太活躍了，熱錢太多了。老百姓投資沒出路，首先想到的就是炒房。長三角樓市是比較規范、活躍的，但越規范，越活躍，越容易炒。今年一季度上海房市有75%的房子是熱錢炒的，而且很多來自國外。國外熱錢涌到上海來，一賭人民幣升值，二賭房價上漲。從某種意義上講，管理效率高，反而有利于炒房，因為流動快。

《華商世界》：其他國家擠房地產泡沫有什么特點？

顧云昌：國外調節房地產市場主要用金融杠桿。像英國從2003年下半年開始，一年內升了五次息，房產交易量才放緩。現在覺得調過了頭，又將降一次息。

《華商世界》：您怎么評價中國央行的調控？

顧云昌：我國央行也有所作為，采取了升息手段。當然，我們還用了稅收、行政等多種手段，進行“組合拳”式的調控。其中，起關鍵作用的還是調息。我們的金融杠桿還沒有市場成熟國家運用得那么得心應手。

突破點

《華商世界》：怎么去拓寬房地產融資渠道？

顧云昌：國外房地產開發有很大一部分資金來源于房地產基金、股市、債券，如果房市有問題，也不會出現全部風險都由銀行來承擔的問題。我們現在的資金主要來自國有銀行，一旦出問題，沉重的包袱由國家背。而如果融資渠道多樣化，整個風險由社會分擔，由股民、買債券和基金的人自己承擔，這樣就好得多。

我們的國有銀行管理水平較低，對項目的判別能力不強。如果是基金，會以專業眼光介入，與開發商共同把項目做好，加大對風險的防范力度。

以商業地產為例，開發商都是把物業分塊賣給小業主，把價格越炒越高，小業主很容易被套牢。不過目前開發商為了還貸也只有這條渠道。

如何改變這種局面？基金運作。國外的基金公司與開發商共同來開發商業地產，開發完后是不賣的，出租。投資由基金公司來做。基金公司要進行嚴格的市場定位、業態等方面的評估考核，保證項目能夠贏利，資金的安全性、穩定回報就有了。

但我們的基金至今沒有相應的法律框架，房地產的投資基金法沒有出臺。現在只有信托，而信托業管理又很不規范，信托資金也短缺。如果像國外那樣把房地產投資信托基金(REITs)建立起來，的確可以解決這方面的問題。或者我們可以建立中國房地產的投資基金，把國內眾多的民間資金聚集起來，由基金公司運作，還可以上市。

《華商世界》：國外基金的大量進入，對市場意味著什么？

顧云昌：在商業地產方面，國外基金的進入洶涌澎湃，今年前兩個季度已有13.5億美元進入。中國商業地產的回報率為10%左右，國外一般為6%-7%，有的只有4%-5%，因此國外基金看好中國市場，而且他們有運作經驗。在中國住宅市場不景氣的時候，商業地產的紅火，這是一種信號。

這個市場白白地被外國的基金占領了，而我們中國老百姓的錢沒有出路。因此，建立我們自己的REITs或者房地產投資基金已經刻不容緩。

《華商世界》：第一步應該做什么？

顧云昌：首先要做的就是加緊房地產投資基金相關法律的起草。我們已有了證券投資基金，應加快建立產業投資基金。可能一搞基金就鉆出非法集資等灰色的東西，但我覺得，我們不能因噎廢食。根據WTO協議，明年我國各行業將全面開放，我們必須趕快有所行動。這次的宏觀調控實際上堵住了投機房地產的渠道，但光堵是不行的，要疏。現在沒疏的渠道。渠道讓給了國外的基金。再不抓緊房地產投資基金或者REITs的建立，我們就錯過時機了。

《華商世界》：這個法律框架為什么遲遲建立不起來？

顧云昌：房地產的問題不僅僅是房地產本身的問題。房地產投資基金法律框架遲遲沒有建立，還是政府和金融部門的管理能力問題，以及社會的誠信度問題。應該在發展中解決問題，不能停滯不前。

《華商世界》：除了基金，還有什么要建立或完善？

顧云昌：還有一個重要問題：住房抵押貸款的二級市場要開放。銀行握有大量個人住房抵押貸款債權，如果樓市泡沫造成老百姓還不起錢，銀行背的負擔也很重。如何把老百姓的債務、銀行的債權市場化？銀行可以把老百姓的住房抵押貸款債權通過打包轉讓給股市、機構投資者，既可化解銀行風險，把錢用活，又為機構投資者、個人投資者開辟了投資渠道。

《華商世界》：是否可以說，基金渠道的打通和住房抵押貸款二級市場的培育，是中國房地產市場的突破點？

顧云昌：對。投資渠道拓寬以后，風險由多家來背，運作上也會規范得多，由基金管理者、機構投資者共同維護好這個市場。

房產既是消費品又是投資品，一個成熟的房地產市場應該是以投資收益為主的市場。我們現在主要是通過炒樓實現資產的升值，而成熟的市場是以資產的收益如樓盤的租金來實現投資價值。我們現在停留在初級階段，房價炒得高高的，租金壓得低低的，這里面的金融風險就很大。

我們現在應想辦法把信托上升到信托基金，搞公募。合作模式上，既可以債權，更可以股權，實現公開交易。

《華商世界》：建立基金的過程估計有多長時間？

顧云昌：希望能在兩年內實現。在2006年內還是沒有突破的話，我們的市場就被人家占得差不多了。我希望這個過程越快越好。

等待靈魂

《華商世界》：現在開發商之間拆借資金的現象不少，您怎么看？

顧云昌：開發商間的資金拆借，還有同行資金聯盟，這些都是權宜之計，在一個成熟和發達的市場是很少出現的。

《華商世界》：最近的人民幣升值對房市影響如何？

顧云昌：影響不是很明顯，對國外基金的進入倒有一定推動作用。原來是一種預期，現在證實了，并且有進一步升值的預期，吸引他們長期投資。

《華商世界》：金融改革提到了混業經營的問題，那么將來的保險等基金入房市有沒有可能？

顧云昌：將來的基金除了個人投資之外，將有很大一部分資金來自機構投資者。保險基金、養老基金都可以很好利用。混業經營是下一步的努力方向。

《華商世界》：中國房地產市場是不是正在過一個坎？

顧云昌：我打個比方：1998年后，中國的房地產界和銀行界開始熱戀，你選擇了我，我選擇了你，大家感覺都挺好，但“婆婆”——央行逐漸發現，這一對戀愛對象有問題：首先有違規行為，24.9%的違規發貸。第二，“八字”不配。銀行資金要求安全性和流動性，借給開發商，這兩方面都存在問題，背了很大的風險。所以，后來的金融調控是必然的。開發商就是要“花心”，不能只盯著銀行一家，應開辟多種融資渠道。已有的融資渠道要規范，不能違規操作，并開放住房抵押貸款二級市場，處理好短期貸款和長期貸款的矛盾。現在看來，這一對戀愛對象還得繼續熱戀下去。而整個房地產業融資渠道的開辟必須通盤考慮，哪個成熟先搞哪個。

中國的房地產市場正處在一個非常關鍵的時刻。有個故事：泰山有個挑夫，走得很快，在山腰上停下來了，旁人就問他：走不動啦？答：不是。又問：你等誰呀？答：我在等我的靈魂。中國房地產市場現在就需要等自己的靈魂。

《華商世界》：中國房地產市場的靈魂是什么？

顧云昌：理性。房地產業在過去高速發展過程中許多沒來得及解決的問題，比如品質的問題、市場秩序的問題、企業誠信的問題，通過這個階段——“國八條”洗禮可以反思。現在正應是高位盤整、理性思考的階段。

《華商世界》：下一個階段呢？

顧云昌：我希望是平穩發展，健康成長。1998年到2003年是快速發展，供求平衡；2004年則供求失衡，房價上漲過快，而這正是高位盤整的契機。我們呼喚理性。