用房產(chǎn)做“稅收籌劃”

王丙森

投資房產(chǎn)是目的，稅收籌劃是實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的的手段之一.

如何利用房產(chǎn)投資進(jìn)行稅收籌劃，很多人熱切地想知道，有很多問(wèn)題容易混淆。

事實(shí)上，作為一個(gè)理性的投資者，應(yīng)該形成這樣的意識(shí)：投資房產(chǎn)是目的，稅收籌劃是實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的的手段之一，不能為了節(jié)省稅收支出而進(jìn)行房產(chǎn)投資。

因此，需要澄清的是，所謂稅收籌劃，是指納稅人在稅法規(guī)定許可的合法范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)活動(dòng)事先進(jìn)行籌劃和安排，從而取得節(jié)約稅收成本的活動(dòng)。在進(jìn)行房產(chǎn)投資理財(cái)規(guī)劃工作當(dāng)中，專(zhuān)業(yè)理財(cái)規(guī)劃師需要好好考慮各種可以利用的手段。

住房公積金 房產(chǎn)投資蓄水池

如果你是企業(yè)員工，應(yīng)盡早繳納住房公積金，并力爭(zhēng)足額繳納或按照國(guó)家規(guī)定的上限繳納。以北京為例，2005住房公積金年度職工住房公積金月繳存額上限是：2362 × 3 × 10% × 2 ＝ 1417 元。

同時(shí)，政府鼓勵(lì)有條件的企業(yè)可以繳納補(bǔ)充部分，按照有關(guān)文件規(guī)定，符合享受優(yōu)惠政策條件的企業(yè)，住房公積金繳存可不受住房公積金繳存額上限的限制；另外，有條件的企業(yè)住房公積金繳存比例可以為10%或者更高。

在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，個(gè)人繳納部分可以在個(gè)人所得稅前扣減應(yīng)納稅所得額，從而減少納稅支出。同時(shí)，企業(yè)繳納相等比例存入個(gè)人的住房公積金賬戶(hù)，增加了個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房基金和維修基金。在個(gè)人需要時(shí)可以拿相關(guān)手續(xù)前往住房公積金管理部門(mén)支取。

另外，從房產(chǎn)理財(cái)規(guī)劃的角度來(lái)說(shuō)，可以充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿對(duì)房產(chǎn)投資回報(bào)率的放大效應(yīng)，在自己的債務(wù)承受范圍內(nèi)，充分利用住房公積金貸款和優(yōu)惠利率條款，從而降低自己的自有資金投入和降低利息支出。

公司買(mǎi)房 節(jié)約企業(yè)所得稅

如果你是企業(yè)業(yè)主，就可以公司的名義買(mǎi)房，將產(chǎn)權(quán)記在企業(yè)名下。這樣，有關(guān)房屋的維修、物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及房屋的每年折舊費(fèi)用等，都可以記入公司費(fèi)用賬目，在企業(yè)所得稅前抵扣，從而減少自己的企業(yè)稅收支出；如果有按揭，相關(guān)的按揭利息支出可以在稅前記入費(fèi)用扣除項(xiàng)目。

但是要說(shuō)明的是，該房產(chǎn)必須不是完全以企業(yè)業(yè)主個(gè)人消費(fèi)為目的，否則，也應(yīng)該記入個(gè)人在企業(yè)的收益分成，一并繳納個(gè)人所得稅。應(yīng)提醒業(yè)主注意的是，企業(yè)要按照房屋余值的1.2%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

另外，有一些業(yè)主以個(gè)人名義買(mǎi)房，然后轉(zhuǎn)租給自己所擁有的企業(yè)使用，這樣，自己的租金所得也要按照租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅，按照有關(guān)稅法規(guī)定，對(duì)出租房屋取得的租金收入還要繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅和個(gè)人所得稅，就是說(shuō)“出租”房屋顯然要比“自營(yíng)”房屋負(fù)擔(dān)過(guò)重的稅負(fù)。但是，個(gè)人自用的非營(yíng)業(yè)房產(chǎn)是免收房產(chǎn)稅的，這樣的做法反而增加了租金的房產(chǎn)稅支出。

信托基金 有效的稅收籌劃工具

房地產(chǎn)信托雖然受到各方投資者歡迎。但是受2002年6月央行關(guān)于“接受委托人的資金信托合同不得超過(guò)200份”的限制，信托計(jì)劃規(guī)模都難如理想，很難成為大眾房屋投資者的主要投資集合渠道。

日前，專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的聯(lián)華信托公司，已經(jīng)搶先推出了可稱(chēng)之為國(guó)內(nèi)第一只準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金的“聯(lián)信·寶利中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”，業(yè)內(nèi)有消息稱(chēng)，北京國(guó)投將設(shè)立房地產(chǎn)基金并在海外上市；使這一全新投資品種開(kāi)始步入普通投資者視野。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，房地產(chǎn)信托基金是未來(lái)個(gè)人從事房產(chǎn)投資理財(cái)規(guī)劃的重要選擇，也是未來(lái)可供選擇的一種有效的個(gè)人稅收籌劃工具。

（作者系澳洲會(huì)計(jì)師公會(huì)會(huì)員，美國(guó)特許財(cái)富管理師）