全球房?jī)r(jià)，泡沫即將破裂？

董　祎

在國(guó)內(nèi)還在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫進(jìn)行激烈爭(zhēng)論之際，中國(guó)政府已經(jīng)采取了一些列措施來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟向何處去似乎還并不明了。

房地產(chǎn)泡沫陰影籠罩全球經(jīng)濟(jì)

全球房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的火爆場(chǎng)面在一定程度上彌補(bǔ)了2000年股市泡沫破滅對(duì)世界經(jīng)濟(jì)造成的巨大損害。然而，隨著世界經(jīng)濟(jì)在2004年逐漸走出低谷，全球房地產(chǎn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭卻出人意料地出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。近期，《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》、《商業(yè)周刊》和摩根士丹利等著名機(jī)構(gòu)相繼對(duì)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱現(xiàn)象發(fā)出警告：全球房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)正在不斷積聚，并有可能對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇造成威脅。

美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘先生近期也被迫承認(rèn)：美國(guó)某些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在“泡沫”，并面臨泡沫破滅導(dǎo)致價(jià)格暴跌的風(fēng)險(xiǎn)。雖然在過(guò)去，美國(guó)也出現(xiàn)過(guò)地區(qū)性的房地產(chǎn)價(jià)格突然下跌的情況，例如20世紀(jì)90年代初在波士頓，曼哈頓和舊金山，但這次的房地產(chǎn)泡沫卻具有與以往不同的特點(diǎn)。

許多學(xué)者紛紛指出，此次房地產(chǎn)泡沫將是歷史上最為嚴(yán)重的一次，其突出的特點(diǎn)表現(xiàn)在增長(zhǎng)速度和波及范圍上。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》計(jì)算，目前發(fā)達(dá)國(guó)家住宅資產(chǎn)的總價(jià)值已經(jīng)超過(guò)了70萬(wàn)億美元，在過(guò)去的5年中增長(zhǎng)了30萬(wàn)億美元，而這一增長(zhǎng)額相當(dāng)于這些國(guó)家GDP的總和。從波及范圍來(lái)看，房?jī)r(jià)攀升的熱浪從美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、荷蘭蔓延到法國(guó)、意大利、西班牙，丹麥，瑞典、比利時(shí)，一直“登陸”到中國(guó)。從發(fā)達(dá)國(guó)家到發(fā)展中國(guó)家都出現(xiàn)了明顯過(guò)熱的景象。2004年7月，著名投資銀行摩根士丹利發(fā)表了一份關(guān)于全球房地產(chǎn)泡沫的研究報(bào)告，指出全球超過(guò)2／3的國(guó)家和地區(qū)存在房地產(chǎn)泡沫或達(dá)到泡沫警戒線。在全球多個(gè)重要市場(chǎng)同時(shí)出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，這在歷史上還是第一次。

造成全球房地產(chǎn)過(guò)度繁榮的主要原因來(lái)自于四大因素。第一，資金借貸的低成本使得消費(fèi)者購(gòu)房能力增強(qiáng)。在過(guò)去的五六年中，全球始終處于一個(gè)低息的大環(huán)境當(dāng)中。長(zhǎng)期以來(lái)的低利率水平，刺激了消費(fèi)者貸款買房的沖動(dòng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路飆升。第二，銀行加大放貸力度成為房地產(chǎn)繁榮的推進(jìn)劑。歐洲央行4月份所做的一項(xiàng)調(diào)查表明，在過(guò)去4個(gè)季度，由于競(jìng)爭(zhēng)加劇，歐洲許多銀行降低了按揭貸款的利潤(rùn)率，放松了房地產(chǎn)貸款的放貸標(biāo)準(zhǔn)。第三，全球性的資金流動(dòng)性過(guò)剩是樓市上漲背后的一股重要力量。國(guó)際資本尋求國(guó)際套利的動(dòng)機(jī)，使得房?jī)r(jià)被大幅度抬高。最后，隨著近年全球股市持續(xù)下滑，特別是高科技股的暴跌，大量資金從股市撤離，投向了房地產(chǎn)，促使房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹。

房地產(chǎn)市場(chǎng)“過(guò)度繁榮”征兆明顯

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)／租金比率類似于衡量股價(jià)泡沫程度的市盈率，其大小能夠有力的證明目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于過(guò)度繁榮狀態(tài)中。

《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志的統(tǒng)計(jì)顯示，英國(guó)、澳大利亞、新西蘭、法國(guó)、西班牙、荷蘭、愛(ài)爾蘭的房?jī)r(jià)／租金比率已經(jīng)達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。如果將1975～2000年間平均的房?jī)r(jià)／租金比設(shè)定為100，2004年底美國(guó)的房?jī)r(jià)／租金比為歷史平均水平的124％，英國(guó)為160％，澳大利亞為168％(如圖1所示)，三個(gè)數(shù)值都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合理水平。

同時(shí)，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)度繁榮的另一個(gè)指標(biāo)是房?jī)r(jià)／收入比率。數(shù)據(jù)表明：這7個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)／收入比率也達(dá)到了歷史的最高點(diǎn)。如果將1975～2000年間平均的房?jī)r(jià)／收入比設(shè)定為100。目前，美國(guó)的房?jī)r(jià)／收入比為110％，英國(guó)為132％，澳大利亞為120％，說(shuō)明房?jī)r(jià)漲幅大大超過(guò)了人們收入的漲幅。

泡沫破滅的威脅

毋庸置疑，房?jī)r(jià)上漲可以刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)如若形成泡沫并破裂，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊會(huì)比股市泡沫破裂更為猛烈。原因在于：首先，房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)者的財(cái)富效應(yīng)更大，因?yàn)閾碛蟹慨a(chǎn)者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)擁有股票者；其次，與證券投資不同，在購(gòu)房時(shí)，人們更喜歡用貸款的方式；最后，一旦泡沫破裂，房主無(wú)法按期償還貸款，銀行的壞賬將猛增，最終使整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)遭受沉重打擊。

來(lái)自海外的教訓(xùn)指出：房地產(chǎn)泡沫破裂的直接后果是消費(fèi)者支出的驟然減小。2003年，荷蘭房?jī)r(jià)的上漲率從2000年的20％下降到接近0的水平，這看起來(lái)似乎是一個(gè)完美的軟著落，但卻導(dǎo)致了消費(fèi)者支出的下降，隨后經(jīng)濟(jì)逐漸陷入衰退。直到現(xiàn)在，荷蘭經(jīng)濟(jì)仍沒(méi)有完全恢復(fù)。去年，英國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)值急劇縮水，抑止了家庭消費(fèi)支出的增長(zhǎng)。在美國(guó)，甚至房?jī)r(jià)一個(gè)微小的下降都會(huì)對(duì)消費(fèi)者支出帶來(lái)不利的影響，因?yàn)樵S多業(yè)主正在迅速的把他們的資產(chǎn)收益變現(xiàn)。高盛(Goldman Sachs)預(yù)測(cè)：總的房產(chǎn)價(jià)值的縮水將會(huì)占到個(gè)人可支配收入的7．4％。如果價(jià)格停止上漲，這個(gè)來(lái)自于資本收益的收入將會(huì)消失，從而導(dǎo)致消費(fèi)支出的減少。在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌長(zhǎng)達(dá)14年的日本也出現(xiàn)了同樣情形：由于房?jī)r(jià)連年下跌，日本的消費(fèi)者支出水平是所有發(fā)達(dá)國(guó)家里增長(zhǎng)率最低的。

房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響還反映在就業(yè)方面。以美國(guó)為例，2001年以來(lái)，超過(guò)2／5的私人部門就業(yè)都是房地產(chǎn)相關(guān)部門創(chuàng)造的，例如建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)和抵押經(jīng)紀(jì)。可以想象，房?jī)r(jià)的跌落對(duì)各國(guó)就業(yè)率將會(huì)產(chǎn)生不良影響。

前不久，IMF進(jìn)行了一項(xiàng)研究，調(diào)查房地產(chǎn)價(jià)格崩潰對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。通過(guò)對(duì)14個(gè)國(guó)家在1970—2001年間的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行研究，20個(gè)房地產(chǎn)泡沫崩潰(即實(shí)際房?jī)r(jià)平均下降30％)的例子擺在我們面前。結(jié)果顯示，幾乎所有的房地產(chǎn)崩潰都導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)的衰退。

“整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)正面臨房地產(chǎn)泡沫破滅的威脅。”這是IMF向全球發(fā)出的警告，“房?jī)r(jià)攀升已經(jīng)成為一種全球的現(xiàn)象，而房地產(chǎn)價(jià)格的下跌也可能呈現(xiàn)高度同步，并導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)低靡在許多國(guó)家同步出現(xiàn)。”

部分國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)“見(jiàn)頂回調(diào)”

《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志從2002年開(kāi)始發(fā)布全球房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。該指數(shù)開(kāi)始時(shí)主要涵蓋經(jīng)合組織國(guó)家，最近又加入了中國(guó)內(nèi)地、香港、新加坡和南非等國(guó)家和地區(qū)，共涵蓋20個(gè)國(guó)家的數(shù)據(jù)。

最近一期的季報(bào)顯示：2005年第一季度，20個(gè)國(guó)家和地區(qū)中的11個(gè)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)了9％，其中8個(gè)國(guó)家漲幅甚至達(dá)到了兩位數(shù)。而德國(guó)和日本的房?jī)r(jià)繼續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)。中國(guó)的增長(zhǎng)則達(dá)到了9．8％，排在第9位(見(jiàn)表1)。

僅僅一年以前，也就是2004年第一季度，南非、新西蘭，澳大利亞、西班牙、英國(guó)、愛(ài)爾蘭，法國(guó)、意大利的房?jī)r(jià)持續(xù)飆升，增長(zhǎng)速度超過(guò)了10％，其中，南非和新西蘭的漲幅甚至超過(guò)了20％。但是到了今年，這些曾經(jīng)炙手可熱的國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐漸降溫了。在澳大利亞和英國(guó)更是出現(xiàn)了大幅度的價(jià)格回落。(如圖2所示)全球房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)頂回調(diào)的態(tài)勢(shì)已愈發(fā)明顯。

在澳大利亞，房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)率從2003年底的幾乎20％突然放緩到了0．4％。由澳大利亞聯(lián)邦銀行計(jì)算的另一個(gè)指數(shù)顯示，自2003年來(lái)，澳大利亞的平均房?jī)r(jià)降低

了7％。在房地產(chǎn)一度非常火爆的悉尼，2004年11月的房地產(chǎn)價(jià)格比2003年同期陡然下降了16％。

英國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也迅速冷淡了下來(lái)。從上表中的數(shù)字可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率從2004年一季度的16．9％征跌下來(lái)。另一項(xiàng)調(diào)查提供了更為黯淡的景象：(英國(guó))皇家特許測(cè)量員協(xié)會(huì)(RICS)報(bào)告指出，事實(shí)上，英國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)10個(gè)月下跌了，這是自1992年以來(lái)英國(guó)所經(jīng)歷的房產(chǎn)泡沫中最為不利的數(shù)字。與一年前相比，房屋銷售一欄的數(shù)字跌落了1／3，表明購(gòu)買者和售房者都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值失去了信心。

美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了降溫的跡象。根據(jù)RICS統(tǒng)計(jì)，2005年，美國(guó)待售房屋的數(shù)量比去年增長(zhǎng)了1／3。4月19日，美國(guó)商務(wù)部最新公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，美國(guó)新建房屋數(shù)量減少了17．6％。這一數(shù)字創(chuàng)下了1991年以來(lái)最嚴(yán)重的月度跌幅；4月20日，美國(guó)房屋抵押銀行組織宣布，房屋抵押申請(qǐng)也出現(xiàn)了明顯下降。這次，美國(guó)能否具備足夠的“免疫能力”成功控制房?jī)r(jià)的下滑呢?

房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的原因

導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的兩大因素：

首先，政府正在有意識(shí)的進(jìn)行政策調(diào)控，為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。各國(guó)政府的加息行為導(dǎo)致投資者的借貸成本增加，在一定程度上遏制了過(guò)度繁榮的投資行為。世界范圍內(nèi)的“低利率”環(huán)境造就了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮：而隨著政府不斷抬高利率，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸冷卻。2003年11月，澳大利亞和英國(guó)率先拉開(kāi)了全球升息的序幕。接著，自2004年6月以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)8次加息，將利率水平從1%提高至3％，表明政府在有意識(shí)地利用利率杠桿來(lái)對(duì)房產(chǎn)泡沫所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱局面進(jìn)行調(diào)整。在世界的其他地方，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也在通過(guò)各種各樣的政策途徑為房地產(chǎn)熱降溫。例如，中國(guó)政府最近出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，如對(duì)購(gòu)買未滿兩年的房地產(chǎn)出售征收5．5％的稅等，導(dǎo)致房地產(chǎn)中介的銷售額開(kāi)始放緩。

另一個(gè)因素來(lái)自于市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)作用。自股票市場(chǎng)受挫之后，許多投資者都認(rèn)為購(gòu)買房產(chǎn)是最安全的投資方式，因?yàn)槿藗兿嘈磐恋氐墓┙o是有限的而家庭的數(shù)目是不斷上升的，所以房產(chǎn)價(jià)格一定會(huì)持續(xù)上升。在這種心里的驅(qū)使下，各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)異常火爆。美國(guó)房?jī)r(jià)自1997年以來(lái)上漲了67％，如此驚人的漲幅很大程度上要?dú)w因于市場(chǎng)上投資者堅(jiān)定的信心。而房?jī)r(jià)漲速減緩甚至驟然下跌無(wú)疑打破了投資苦的預(yù)期。從供求關(guān)系的角度分析，當(dāng)價(jià)格上升的預(yù)期被打破之后，需求的下降會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的進(jìn)一步下跌，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都籠罩在一片懷疑和悲觀的氣氛之中。在這種情形下，業(yè)主居住者大多都會(huì)“按兵不動(dòng)”，但投資者卻很有可能將房產(chǎn)賣掉，尤其是在房屋租賃凈收益已經(jīng)低于抵押借貸的利率的時(shí)候。我們不能否認(rèn)，房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期動(dòng)搖了房市繁榮的根基。

中國(guó)所采取的行動(dòng)

全球的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在以一種令人擔(dān)憂的態(tài)勢(shì)發(fā)展著，而在中國(guó)的一些城市，房?jī)r(jià)也一路飆升，尤以北京和上海最為嚴(yán)重。顯然，中國(guó)政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，并立即釆取了行動(dòng)。面對(duì)國(guó)內(nèi)不斷上漲的房?jī)r(jià)和地產(chǎn)投資熱，從去年開(kāi)始，政府就把對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作為宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，不斷通過(guò)各種經(jīng)濟(jì)。法律和行政的手段，通過(guò)土地市場(chǎng)治理整頓、緊縮房地產(chǎn)信貸等政策措施來(lái)遏制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快及價(jià)格上漲過(guò)快的勢(shì)頭。

責(zé)任編輯：劉春江