中國房地產市場發展的歷史路徑

伍旭升　汪守宏

中國房地產市場總體上起步較晚，嚴格說來，1990年以前的房產只是“產品房”，不存在真正意義的房地產市場。直到后來面向個人購房時，中國房地產市場才有“商品房”，房地產市場才開始算起步，在中國房地產發展的路徑中，如果以上世紀改革開放作為起點的話，大致可以概括為以下四個階段。

第一階段(1978～1991年)：理論突破與試點起步

1978～1987年為理論突破階段。鄧小平同志在1978、1979年先后提出可以允許私人建房，城市居民可以自購自建，要聯系房價調整房租等等。理論界也提出了住房商品化、土地產權理論等概念。這之后，1982年國務院在四所城市進行“三三制”售房試點。1984年10月進一步批準擴大城市公房補貼出售的試點范圍。到1986年，又明確進一步提高房租、增加工資，變實物分配為貨幣分配，并成立了住房銀行和專業銀行下設立的房地產信貸部。同時，國務院于1980年同意征收城鎮土地使用費，1983年在撫順開始試點，1984年開始，廣東、重慶開始征收土地使用費。1988年國務院發布城鎮土地稅暫行條例。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，拉開了房地產綜合開發的序幕。

1987～1991年是中國房地產市場化的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓第一幅住房用地，12月10日又首次以拍賣方式出讓一幅土地，拉開中國土地市場化的序幕。1988年，各市縣開始建立房地產交易機構與常設的房地產交易市場，1990年上海房改方案出臺，住房公積金制度開始建立。1991年開始，國務院先后批復了24個省、自治區，直轄市的房改總體方案，從而房改開始在全國范圍內全面推開。1988年4月12日，七屆全國人大一次會議通過《中華人民共和國憲法修正案》規定“土地的使用權可依照法律的規定轉讓”等以及之后陸續出臺的法律法規政策，構成了中國城市土地市場的基本框架。

第二階段(1992～1997年)：非理性炒作與調整推進

1992～1993年為非理性炒作階段。1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年建立了三級住房基金和發行住房債券籌集住房建設資金。1993年“安居工程”計劃開始啟動。

1992年房地產投資總額比上一年增長了117％，達到731億元，1993年又增長了115％。到1993年7月末，僅國有房地產開發經營機構就達到了29625個。在地方利益驅動下，不少地方政府濫沒開發區，超計劃違規批地，且多以劃撥及協議方式出讓，從而導致房地產價格猛漲，在深圳，1991年初平均價格為3000元／米²，年底漲到了4000元／米²，1992年6月，海南省住房價格比1991年上漲了100％，珠江三角洲地區房價的上漲也超過了60％，其他城市上漲了40％。大量資金涌向了房地產業，導致投資結構失衡，普通住房供應不足，高檔商品房、別墅和寫字樓大量過剩，房地產行業出現了明顯的過熱與泡沫化傾向。

1994～1997年為調整推進階段。1994年房改向縱深方向發展，確立了城鎮住房新制度基本框架，完善了關于房改部分產權，公房出售價格銜接問題。房地產市場經過低迷后開始復蘇。普通住房迅速發展，房地產市場體系開始健全，住房逐漸成為新的消費熱點和新的經濟增長點。GDP的增長率約有1／3是房地產業貢獻的。

第三階段(1998～2001年)：健康協調，全面發展

1998年以來，中國房地產市場整體出現了飛躍。隨著住房制度改革不斷深化，特別是住房貨幣化分配方案的積極推進和住房信貸政策的調整，使居民的消費觀念發生了根本性的轉變，推動了全國范圍內商品房銷售持續、快速健康增長。到2001年房地產投資占總投資的比重為16．9％，2001年住宅占投資總量的比重保持在66％，其中普通住宅占51％，別墅和經濟適用房分別占6％和9％，辦公樓為12％，商業用房為12％。

第四階段(從2001至今)：市場過熱，正在調控

自2001年至2004年，房屋價格指數持續上揚(見圖1)。2004年，全國房屋銷售價格又一路上漲，漲幅高達9．7％，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。其中9個城市房價漲幅超過10％，分別是上海(15．9％)，沈陽(15．9％)、南京(15．3％)、青島(15．3％)、天津(13．5％)、重慶(13．9％)、寧波(13．9％)、杭州(11．7％)和濟南(10．3％)。出現了與上世紀九十年代初期的海南房地產泡沫、中后期的股市泡沫等諸多類似的情況。

在這個階段也出臺了許多針對房地產行業的政策。首先是2002年下半年建設部和人民銀行對房地產金融展開大檢查，檢查的范圍是商業銀行在2001年6月到2002年9月的房地產信貸業務的辦理情況。檢查結果使管理層不得不正視房地產金融所隱藏的問題。

2003年6月的“121”號文件適時出臺，該文是195號文件的具體化并切中數年房地產金融的亂局。但121號文件收效并不十分顯著。

2004年2月26日，中國銀監會在網站上發布“《商業銀行房地產貸款風險管理指引(征求意見稿)》”。

2005年我國政府也陸續出臺了一些政策，把調控房地產業作為政府工作的一件大事。未來的房地產市場的發展和趨勢如何，政策效應如何，都值得進一步關注。

(作者單位：中國人民銀行／人民銀行合肥市中心支行)

責任編輯：李蕊