未來五年的中國地產

王繼云　王月雅

據國家統計局公布的房地產市場綜合景氣指數，2003～2004年的綜合景氣指數均在2002年水平之上運行，市場處于快速發展的通道。2004年全國房地產完成投資1.3萬億元，較上年增長28.1%，增速略低于2003年的30.63%，但處于高位。土地交易價格、房屋銷售價格、房屋租賃價格分別較上年增長10.1%、9.7%和1.4%。一系列宏觀調控措施并沒有對房地產市場造成較大沖擊。盡管對普通購房者而言負擔有所加重，租賃價格也隨之上漲，但真實購買需求和經濟發展所帶來的各種需求因素依然是房產景氣的主要支撐。

未來5年，全國整體房價仍會維持在較高位運行。這主要是因為中國房地產市場的需求增長態勢將會在較長時期內存在，住房供給仍然偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。加息雖會對居民的住房消費需求產生一定的抑制作用，但當加息幅度小且居民住房需求旺盛時，加息的影響不大。

未來某些房價上漲較快的大城市將會帶動地區及全國房價的上漲。2004年以來，全國整體房價水平主要是部分地區房價膨脹引起的。2004年第三季度，全國9個城市房價增長速度超過兩位數，主要包括東部地區的沈陽、南京、上海、天津、青島、寧波、杭州7個城市和西部地區的重慶、蘭州兩個城市，其中沈陽增長最快，達19.2%，比2003年和2004年二季度分別高出11.6 和6.4 個百分點，比2004年同期的全國平均水平高9.3個百分點。這9個城市在全國35個大中城市中的比重雖然不到26%，但其所在省份房地產開發投資額和商品房銷售額的比重則分別達到45.5%和49.7%，因而是全國房價上升過快的主要地區動因。（見圖二）

在未來5年市場投資仍將快速增長的背景下，中國的房企也將重新洗牌。中國房地產開發企業數量眾多，企業間競爭激烈，市場集中度極低。2003年的統計數據表明，全國共有房地產開發企業37123家，當時位居第一的萬科在全國的市場份額也僅占0.99%。受國家宏觀政策調控以及競爭加劇的雙重作用，房地產市場集中度將有所提升，但不會出現較大的轉變，房地產市場龍頭企業的形成仍將是一個較長期的過程。

2004年政策成為影響房地產行業走勢的關鍵變量，從供給方面通過土地和信貸的宏觀調控措施對房地產行業產生了很大的影響。剛出臺的新房貸利率不僅清晰地表明國家調控房地產市場過熱的決心，而且是首次從需求的角度對房地產市場進行調整。從今后的發展方向來看，普通住宅投資仍將是政府鼓勵的方向，面臨的政策環境也將相對寬松。