地產未來十年以增量為主

陸　建

《新財經》：近年來，關于中國房地產市場是否存在泡沫的觀點一直存在，近來因為上海地產價格的大幅度上漲，更引發了人們對泡沫的擔心，您如何看待這個問題？

劉洪玉：所謂房地產泡沫，是指由于投機行為導致的房地產市場價格持續上漲，并與使用價值或理論價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐的情況。鑒于中國房地產市場價格的持續上漲主要是由于經濟持續增長、住宅等房屋供給模式轉軌和實際使用者為市場主體這樣一些事實，我并不認為中國房地產市場上存在普遍的泡沫問題。至于一些局部區域曾出現的投機因素導致價格連續上漲的情況，只要注意及時采取抑制措施，就不至于出現大的問題，已經產生的泡沫也會隨著經濟的增長而逐漸被吸納。

我還有一個觀點，就是關于房地產泡沫，要警鐘常鳴。談論泡沫以防患于未然，同時也能起到抑制泡沫發展的作用，并不意味著市場真的出現了大的問題?，F在全世界大部分房地產市場活躍的區域，包括美國和歐洲，也都在熱烈討論當地市場是否存在房地產泡沫以及泡沫嚴重程度的問題，但并沒有見哪個國家就為此驚惶失措。

《新財經》：去年以來，央行幾次出臺對房地產業更嚴格的金融信貸政策。中國很可能進入新一輪加息周期，這些因素是否造成房地產業的短期風險？

劉洪玉：我國房地產開發商大多數都是白手起家，盡管目前企業規模在增長，但對商業銀行的開發貸款、預售融資和帶資承包的依賴程度很高。緊縮信貸，使許多開發商的資金周轉出現困難；加息也導致了開發商開發成本的上漲，從而對商品房供給起到了一定的抑制作用。但是，應該看到，房地產市場是需求導向的，而預期中的國民經濟持續高速增長、城市化進程的持續發展，肯定會為這個市場帶來旺盛的市場需求；房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，國家也不可能輕易放棄這個產業的支柱產業地位（實際上，隨著產業結構與形態的變革，房地產業還有很大的發展空間，其產業地位也會逐步得到加強）。有足夠的市場需求支撐，開發商就可以找到資金支持，相信也會有足夠的資金來支持這個市場，近期內只是如何盡快發展和完善房地產資本市場，使房地產開發商盡快降低對商業銀行依賴程度的問題。因為短期內不可能出現利率大幅度上調、通貨膨脹率大幅上升、居民購買力大幅度下降的情況，所以，房地產業沒有大的短期系統風險。

《新財經》：土地轉讓制度的改革，改變了中國房地產業的格局，很多企業面臨新的發展機遇，您如何看待這種改革對中國房地產業長期發展的影響？

劉洪玉：建立一個公開透明和公平公正的土地市場，一直是我國土地管理工作的目標和方向，土地出讓、轉讓制度的改革，即在土地使用權出讓環節普遍使用“招、拍、掛”方式，實際上是在朝著這個方向邁進。這對于完善房地產市場中的競爭機制，促進房地產市場的持續健康發展，都是很有意義的。當然，對政府來說，如何有效解決土地壟斷供給和市場需求多元、滿足用地需求與保護土地資源、土地市場和商品房市場、政府土地收益和社會土地利益等矛盾，也是一個巨大的挑戰。

《新財經》：有分析認為：去年中國房地產銷售額達10000億元；由于房地產是一個高增長的產業，按年增長率為15%計算，2010年銷售額可望達到22000億元，是中國最大的產品市場。您是否認可這個觀點？你如何看待未來5～10年中國房地產市場的大趨勢？

劉洪玉：數字是通過假設推算出來的，仁者見仁，智者見智，我本人沒有進行過類似推算。房地產銷售額的預測，首先要看是什么銷售額，是否涵蓋二手房的成交數字。如果僅僅考慮新建商品房的銷售額，也需要考慮到供給規模變化、價格變化、通貨膨脹等因素的影響。從概念上來判斷，因為房地產（含增量和存量）是所有商品中價值量最高的大宗商品，雖然其使用周期較長，但肯定會成為一個國家、一個地區交易額最大的市場。但隨著房地產市場的發展，新房不可能永遠大規模地開發下去，存量交易會逐漸超過增量交易（美國2004年存量住宅與增量住宅交易數量分別662.9萬套和118.6萬套，前者是后者的6倍左右）， 所以，新建商品房的銷售額是否能成為所有商品中銷售額最大的，就不一定了。實際上，國外有房地產年消費量的計算，如果把房地產（住宅、寫字樓等）作為單一的商品，則不論是家庭還是企業，其消費房地產商品的支出占比都是最大的（美國住房消費支出大概相當于GDP的5%）。由于中國目前城市化水平較低，東、中、西部和東北的發展差距很大，房地產市場發展所處的階段或節拍也顯著不同，所以，在未來的5～10年內，房地產開發將仍然是中國房地產市場的主旋律。

《新財經》：去年中國地產最大企業的市場占有率僅為1%左右，市場集中度很低?，F在業界普遍認為，土地“招拍掛”政策和新的金融政策將引發地產業汰弱留強的大洗牌，行業從分散走向集中。您如何看待行業的并購和集中趨勢？

劉洪玉：房地產開發是一種地域性很強的業務，跨區域開發增加了管理的難度，風險水平和管理成本也會相應提高。房地產的各異性，也使得房地產產品不可能像大多數工業產品那樣進行標準化的批量生產。國際上的相關研究成果表明，以房地產開發收入為主營業務收入的企業，其績效隨著企業規模和市場覆蓋范圍的擴大而降低。所以，在房地產市場起步和發展階段，房地產開發企業規模的離散程度很高，在行業成熟、市場穩定后，尤其是對新建空間的需求減少以后，會剩下一些跨區域經營的大公司，但常常已經是鳳毛麟角。

以美國為例，雖然其兩個最大的住宅開發商Pulte公司（2004年銷售收入117億美元，市值94億美元，凈資產35億美元）和Lennar公司（2004年銷售收入105億美元，市值75億美元，凈資產40億美元）的住宅市場份額已經分別占到全美國的3.25%和3.05%，但它們都是經過50多年歷練的結果。從我國現階段和未來5～10年內房地產市場發展的特點來看，會出現一些優勢企業通過并購和品牌經營，實現做大做強和提高其市場占有份額的目標，但總體上不會出現所謂“行業重新洗牌”的大變革。

《新財經》：有一種觀點認為，美國以產業基金為龍頭、專業管理為輔的房地產開發模式與以賣樓花——客戶融資和銀行按揭融資為主的香港模式，代表了國際上比較成熟的地產發展模式。那么，怎樣概括中國當前的模式？未來發展的方向是什么？

劉洪玉：其實，美國模式也不能說是以產業基金為龍頭。要知道，美國的房地產投資基金（REITs）主要面向可長期持有、可產生持續現金流收入的商業房地產（出租的寫字摟、零售用房、公寓、廠房和休閑娛樂設施等），在商業房地產權益中，REITs持有的比例通常在1/3左右（2003年，33%）。商業房地產的其他權益持有者主要是退休基金（2003年，46%）和人壽保險公司（2003年，10%）。就住宅開發企業來說，前面提到的兩個美國住宅開發公司（均為上市公司），其2004年的資產負債率分別為38.4%和33.3%（我國最大房地產上市公司萬科股份，其2004年中期報告的資產負債率為56.7%，我國房地產企業平均資產負債率超過70%），以這樣的低負債水平，完全可以通過銀行信貸來解決開發過程中的資金需求。

實際上，美國模式與香港模式（實際上也是內地模式）的主要差別，在于是否把預售作為開發項目融資的重要來源，預售融資通常占到開發投資的30%～40%，有些項目甚至更高。如果把開發項目預售融資轉換為資本市場融資，就與美國模式非常接近了。應該說，美國模式是一個資本市場和機構投資者參與程度很高的模式，我完全贊成推動中國房地產業向這種模式轉化，但肯定還要走很長的路，因為我國目前房地產資本市場的發育程度還非常低。