現代房地產企業經營的基本理念

張雪芹

房地產作為一種既有商品屬性又有社會屬性的特殊財產和特殊商品，不僅在屬性上與其他商品明顯不同，而且重要的是由其屬性決定的房地產經營與其他商品經營亦有許多不同之處。房地產企業經過長時期的發展，業已形成了一系列經營思想。筆者認為，房地產經營應具備以下基本理念。

收益最大化

房地產企業將最大可能獲取收益作為第一要務。房地產經營是一個動態的過程，從選址到購買地皮到房產的出租與銷售，不同階段具有不同的風險。

獲取土地階段，獲取土地使用的費用，是房地產經營者所面臨的主要風險。土地使用權獲取方式的不同，土地規劃設計方案審批，都會造成土地費用的不確定性。

開發建設階段，主要面臨的不確定性因素是建筑物開發建設成本，包括施工前期費用，建筑安裝工程費用，以及配套工程費用。

租賃及銷售階段也存在很大的風險。由于各種市場因素的變化及其他影響市場需求的因素變化，很可能造成若干年之后，市場的情況與原來預計的不一樣，勢必造成收益期望無法實現，經濟回報無法按預期得到，從而給房地產項目的開發帶來潛在的風險。

房地產開發商從事房地產開發的主要動力來源，是通過開發過程來獲取直接的經濟利益。豐厚的經濟效益誘使他們積極地投資于房地產開發。依照“按勞分配”的市場分配準則，房地產開發商既已付出創業的艱辛，承擔了經營的風險，為社會奉獻了價值，做出了相應的貢獻，那么，頗豐的利潤便是他們應得的報酬。他們完全有理由以極大的熱情傾注于房地產事業，以期獲取最大收益。

管理科學化

房地產管理是對房地產經營活動的管理，就是對房地產的生產過程和房地產的流通過程進行科學的預測、決策并合理地組織、協調和控制生產、流通過程的各項經濟活動。管理不僅是對人的管理，也包括對項目、技術、設備、產業、售價、租金、物資、成本、財務等各方面的管理。沒有科學的、有效的管理，再好的目標和決策也不能很好地付諸實施。

房地產企業的經營與管理是相互聯系、相互依賴的。經營方向正確，企業的經營效益與管理效率成正比；否則，兩者將成反比，把經營與管理的關系作一個比喻，經營就相當于企業這部車輛的方向盤，而管理則相當于發動機與車輪。方向正確，驅動力越大效益越好；方向錯誤，驅動力越大效益越差。由此可見，經營在兩者關系中起著決定性的作用。但是，從另外一個角度講，方向正確了，但驅動力小，那么企業的效益仍然不好。因此，經營與管理，誰也離不開誰，兩者相輔相成，互為依存。

科學的管理才能不斷提高各種經營活動的效率，從而確保企業經營總目標的順利實現。

體系制度化

房地產業是整個社會經濟活動重要的和最為基本的構成要素之一。從理論上和眾多國家的發展經驗來看，房地產業的發展與整個社會經濟的發展息息相關。

在任何一個國家和地區，房地產業在其國民經濟中都占有十分重要的地位，主要表現在：

1．房地產業是經濟發展的基礎和前提條件。房地產業可為建筑業、工業、商業、服務業等經濟行業從事生產和經營活動提供以房地產為主的生產資料與生活資料。

2．房地產業是國民經濟的支柱產業之一。不僅房地產業本身可以為國家創造積累，還可帶動其他經濟行業為國家提供積累，從而促進國民經濟的發展。

3．房地產業是改善人民生活環境、提高社會整體生活水平的重要保證。住房問題關系到每個居民生活水平的改善，同時房屋的建設在很大程度上反映了一個社會整體生活水平和經濟水平的層次。

既然房地產業在國民經濟發展中具有如此舉足輕重的作用，那么只有制定合理、高效的制度化經營體系，才能切實保證房地產業為社會經濟發展提供基本物質基礎這一最根本職能的發揮。為此，房地產經營者必須明確自己的企業經營目標，一方面通過房地產的買賣、租賃、開發、建造、交換、廣告、組織消費、從事各種相關服務等營利性活動獲取一定的利潤或經濟效益；另一方面，房地產業為人們生產生活創造必需的物質基礎，房地產業的健康、高效的發展也推動社會經濟的進一步發展。因此，房地產業應堅持“不斷創新”的方針，銳意創新應成為房地產業持續發展的動力源泉。只有堅持創新才能獲得企業業績長期增長的支持、贏得客戶的滿意，進而實現企業發展的超越。

誠信人本化

誠信人本化，就是以為人本，講求誠信。盡管人類對自身生存和發展空間的要求，一直處于不斷變化和發展中，但究其根本，無外乎追求高效舒適和美觀實用等幾個原則，這些原則，適宜于人類活動的不同層次范疇。因此，房地產業在提供物業方面，必須堅持以人為本的原則，不但提供優良的個人空間，更要在大范圍內組織優良的群體空間。只有這一價值取向才能保證房地產業提供客戶所需的、完善的房地產商品與服務，獲取可觀的收益。

誠信，就是誠實信用，應該成為房地產業最高的道德準則。作為房地產公司，誠信是企業的生命。只有恪守這一道德準則才能保證企業的長期、健康發展。

當今許多房地產企業目光短淺，為了賺取短期收益，毫無誠信可言，實在令人失望。誠信是一個企業的精神財富和價值資源，甚至能夠成為一種特殊的資本。在市場經濟條件下發展房地產業，必須廣泛倡導誠信精神，維護信譽，這樣才能以良好的形象在激烈的國內外市場競爭中立于不敗之地。誠信是打開房地產市場大門的鑰匙，也是拓寬房地產市場大門的鑰匙。誠信是顧客心中的天秤，是走遍天下的通行證。有了誠信，房地產業就有力量，就有巨大的吸引力、競爭力。有了誠信，才能在市場競爭中占領制高點。放眼世界，哪一個頂尖級大型企業集團不是視誠信為企業生命?用辯證的眼光看問題，恰恰是那些講誠信的企業，因為社會知名度和信任度高，贏得了“利益最大化”。相反，那些把講利益看作比講誠信更重要的企業，本末倒置，受到了社會的鄙視，不但沒有達到“利益最大化”，反而喪失了信譽，失去了信任。

誠信是現代市場經濟的生命，也是現代房地產業的生命，是企業從事經營活動的一個必備要素，有著真金白銀般的經濟價值。市場經濟既是競爭經濟，也是信用經濟、法制經濟，良好的社會信用體系是建立和規范市場經濟秩序的重要保證，也是促進經濟健康持續發展的先決條件。正如有人所說：商海無涯“信”作舟。沒有誠信，就沒有秩序；沒有誠信，就沒有交換、沒有市場；沒有誠信，經濟活動就難以健康發展，社會主義市場經濟體制也無法建立。在市場經濟條件下，房地產業信譽尤其是房地產商品及服務質量信譽的好壞，決定著房地產企業的興衰存亡。

因此，要保持房地產業長期、健康的發展，必須倡導誠信原則。

（責任編輯：崔如波）