物權時代的國人生存狀態

白　濤

“離開了物權我們是無法生活的。”中國社會科學院法學所博士后尹飛說：“這是因為，物權法調整的主要是權利人對自己的物所享有的支配權。這里的物，主要指的是動產和不動產，即我們所能看的到摸的著的東西。換句話說，人們日常的衣食住行所依賴的這些物的歸屬都是由物權法來規定的，可以說，離開了物權我們就無法生活。”

“我的財產，除了我之外，任何人都不能侵害和妨害”。尹飛解釋說，“憲法里規定的公民的權利對應的義務人是國家、各級政府，但《民法》里對權利的確認，比如說，對我的財產的所有權的確認，就意味著除了我之外，任何人都不可以侵害，如果想使用我的東西可以，但要跟我談，通過交易來允許你使用。因此，《物權法》規范和調整的是物權人和物權人之外的第三人間的關系。”

“這是和老百姓最密切相關的一部法律，也是私權領域最重要的一部法律。”中國政法大學蔡定劍教授表示，《物權法》被稱為“私權利的保護神”，一旦通過并頒布實施，將賦予每位公民一件保護個人私有財產的利器。

王有財梯子案不再“難了”

2004年，吉林省東豐縣城王有財一家人6年上下自家樓只能爬梯上訪無門的報道，轟動一時。

1982年，由東豐縣機電工業公司和東豐縣外貿總公司共同出資建了一幢沿街的三層小樓。建成后，機電公司買下了一樓的產權，外貿公司則將二三樓買下做了辦公樓。1992年，因為與王有財（吉林省東豐縣居民）存在債務關系，外貿公司將二三樓作為抵債轉賣給了王有財。王有財一家與機電公司成了樓上樓下的鄰居。

王有財說：“1992年9月搬來的時候，這個樓梯是暢通無阻的。是什么原因使我行走不方便了呢？是機電公司在這個門廳、在這個樓道上堆了好多商品，把這個樓道堵得特別窄了，我走都得側著身子，衣服經常剮壞。于是跟他商量了，我暫時在外邊做個臨時的室外樓梯，我先走著，我暫時先不走室內樓梯。但是我（后來）要走室內樓梯，你得讓我走。他也同意這個意見。”

1998年縣里進行市容整頓，王有財家的室外樓梯被定為違章建筑，必須拆除。要保住樓梯就要增加寬度。室外樓梯所在的位置正好是一條消防巷道，向外拓寬30厘米就占用了消防巷道。王有財向縣消防大隊提出申請，遭到拒絕。寬也不是，窄也不是，無奈之下，王有財拆除了室外樓梯。按照原先的口頭約定，王有財提出重新走室內樓梯，而此時機電公司卻不讓走了。

住在樓上的人卻不能走室內樓梯，王有財怎么也想不通這個理兒，于是一紙訴狀將機電公司告上了法庭。然而令王有財沒有想到的是，東豐縣人民法院以“超過訴訟時效”為由，駁回了王有財的訴訟請求。王有財不服，向上級法院——遼源市中級人民法院提起上訴。這一次王有財勝訴了。然而事情再次發生了變化。機電公司因對判決不服，提請吉林省高級人民法院再審。

1999年4月8日，省高院做出判決，同樣認為此案已超過了訴訟時效，判王有財自行在原址修建室外樓梯通行。王有財再次敗訴。

6年多時間，從最高人民檢察院到最高人民法院，從全國人大到全國政協，王有財把凡是自己能想到的地方走了個遍，然而問題仍然沒能解決。

記者和尹飛談到這個案子時，他還清楚記得“梯子案”在當時引發的激烈爭議，他說：“法院認為超過訴訟時效而對樓上住戶不予保護，并不違反法律的規定，盡管這一規定未必合理。”

而在在全國政協委員、中國社會科學院法學研究所研究員梁慧星看來，這個訴訟時效，它是民法上一個專門的制度。但是對于這個案件來說，有一個最重要的問題就是，這類糾紛、這類案件不適用訴訟時效。這個案件，它在法律上通常把它作為相鄰關系的糾紛來處理。

然而，假如這一問題在物權法出臺之后又會怎樣呢？尹飛對記者說：“這就應當是比較容易處理了。因為，現行的草案中明確強調其行使不受訴訟時效的限制。因此，只要樓上的住戶仍然享有其房屋所有權，其就有權請求排除妨害，而無須考慮訴訟時效的問題。這對于維護物權人的利益，顯然是十分有利的。”

在美國搞party有可能被舉報

比如，我家的電源線或水管道要通過你家的墻壁引到我家，這里你家的墻壁是你的所有權，但是對我來說，電線或管道從你家墻壁走過對我來說是必須的，這種情況下，法律規定，為了更好的利用財產，為了節約成本和更好的利用不動產而規定了相鄰關系制度。我是可以通過你家引電線引水管的。

再比如，有一塊承包地，可能有一條河擋著我到自己的承包地，因此，我必須要經過你的土地，否則我只有游泳才能過去。這種情況下，法律規定，我有權利從你的地過去，但是也要以給你造成最小損害的方式從你這里通行，這就是所謂的通行關系。還有灌溉、引水、排水等各種相鄰關系。相鄰關系本質是為了提高不動產的利用效率而構建的規則，做出明確規定后，相鄰的當事人之間產生糾紛后就有法可依了。

而像通風、采光、屋檐滴水、地下植物盤繞等，相鄰不動產權利人間如何保持合理狀態，物權法都應該作出規定。

尹飛說：“相鄰關系的民事關系看起來是比較小，但是如果處理不好也可以釀成一個影響社會穩定的問題。而且，相鄰關系在國外也是很受重視的，在美國一些活潑有激情的主人，如果在家里搞party，噪音太大被鄰居舉報，只要一舉報，警察就要過來處理此事的。”

商場“嗓門大”投訴找哪家？

商場“嗓門兒太大”、工廠排放廢氣臭氣熏天或者實踐中經常發生的大樓外立面玻璃反光過強找誰投訴？

今年6月以來，北京市環保局與市公安局治安大隊聯合行動，對社會生活噪音進行執法，先后檢查了1946個單位，有27家單位挨罰。

根據北京市民投訴，西單商業街的部分商戶使用音響器材招攬顧客，因分貝值過高挨了罰。而君太百貨、西四友誼商城109店、民族大世界服裝城等大型商場，喇叭“嗓門兒”太大，照樣被罰。針對許多市民投訴噪音有些誤打誤撞的情況，北京市環保局噪音管理部門表示，不同的噪音污染需要向不同的部門投訴，商場宣傳噪音、鄰里噪音等告狀得找當地公安部門。

中國社會科學院民法研究室尹飛對此解釋，我國目前對于這類問題主要是通過行政手段來進行管理。而物權法中，則從民法的角度對之進行了規定。物權法草案中，在相鄰關系方面明確規定了所謂“不可量物侵害”的問題。也就是說，不動產的權利人（包括所有權人和使用權人），在行使自己的權利時，不得因為自己排放廢氣、廢水，施放噪音、光、電磁波輻射等有害物質而損害自己相鄰不動產的權利人。

因此，物權法一旦通過，人們對付這種侵害，又有了一條比較通暢的渠道，鄰居們有權自行請求或者通過法院請求其停止侵害。如果造成實際損害的，還可以請求賠償損失。當然，對于自己鄰居通常、合理的排放或者施放有害物質的行為，市民們也應當負有一定的容忍義務。

一幢大樓里有幾百戶

在古代，一塊地上只有一座建筑物，彼此之間的土地和房屋權利是十分清晰的。現在，一幢大樓里有幾百戶，怎么辦？這就有了區分所有的問題。而對于公用部分，像樓梯、走廊、車庫、綠地、道路等一直存在爭議。

這次《物權法》就規定了建筑物要區分所有權。首先，區分所有權人對其專有部分享有完整的所有權，而對公用部分，如樓梯，則享有共有權。共有部分是不能分割的，而且如果轉讓專有部分同時也要將共有部分一并轉讓。此外，其也享有成員權，有權作為小區的一分子參與小區的公共事務。

除了建筑物內部共有部分外，對于小區中公共部分的歸屬的問題，這次物權法草案也做了明確規定，原則上允許當事人特別約定，包括道路、綠地、車庫等，如果有約定按約定處理，如果沒有，法律上也作了一個推定即歸業主共有，這個制度對于解決目前過多的物業糾紛是有必要的。

車現在已經成為我們生活和居住必要的部分，這種情況下，我們能否給個強制締約的義務？一方面強調建筑時要有配套車位，另一方面，我們也應該考慮給區分所有權人有一個購買車位的權利，即給開發商一個強制締約的義務，只要業主提出購買，就應該賣給他，并且價格也應該合理。尹飛對此提出了自己的觀點。

合作建房引起糾紛

從山西到北京的小張和小李相戀數年，準備結婚。小張家有一塊宅基地，小李家出錢在上面建造了一座二層小樓，雙方商定供二人婚后居住。房屋完工，小張卻發現小李依然與其初戀情人藕斷絲連，經過各方勸慰，二人仍然沒有破鏡重圓，最終勞燕分飛。但是，就該小樓的所有權歸屬雙方發生了分歧。小張認為，房子是在我家的宅基地上建的，當然應當歸我家所有；小李家建房的費用我們愿意補償。小李則認為，房子是我家出錢蓋的，當然應當歸我家所有，我們愿意給小張家一定的費用來補償其宅基地。

尹飛認為，這種情形實際上就是不同所有人的財產由于一定的原因而結合到一起，形成了一個新的物。如果要將新的物強行恢復到添附前的狀態，要么在技術上不可行，要么在經濟上不合理。這種情況下，新物的所有權應當如何歸屬呢？如果雙方對新物的歸屬有約定，自然應當按照約定處理，但是如果雙方之間沒有約定，或者約定無效、被解除的情況下如何處理，就需要通過物權法上的添附制度來解決。

我國現行法律并未對添附進行規定，實踐中實際上處于無法可依的狀況，各地法院的判決也并不一致。而物權法草案則對此進行了原則性的規定。對于本案中的情形，按照添附的規則，應當由土地使用權人小張取得房屋，并由其對小李建房的費用進行補償。

“綠化管理用房”

去年12月16日，北京市東四環附近某別墅小區的開發商突然在小區西墻界破土動工建設“綠化管理用房”，沿著西墻北段的多棵近十年樹齡的楊樹被砍伐。業主以小區內規劃的綠地面積受到了侵犯為由向有關部門舉報，而開發商振振有詞地聲稱是為了業主們有一個良好的居住環境。

北京市京都律師事務所孟銀芳律師認為，我國房地產市場20多年的發展過程也是各種糾紛、矛盾逐漸暴露的過程。尤其是在物業領域，由綠地、道路、車庫、共用設施設備的產權不明引發的糾紛日益增多。看來，分散的業主要充分行使自己的物權，必須有法可依。

物權法草案三審稿相對于第二稿對建筑物區分所有權問題作了修改、補充和完善后明確規定：“建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于建筑物區分所有人共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于建筑物區分所有權人共有。”產權明析了，其他一系列問題也就容易解決了。

但也有人士認為，這一規定還需要斟酌，城市土地屬國家所有，建筑物區分所有權人對綠地只有使用權，而沒有所有權。

市民和農民的“貼身護財符”

對于社會上時有發生的暴力拆遷事件，從事律師工作近十年的孟銀芳有著更多的所見所聞。

2003年9月19日23時許，五六名男子破門闖入北京市海淀區長春橋32號居民王某家中，對正在睡覺的王某夫婦和其9歲的兒子，采取用毛巾堵嘴、蒙住眼睛、捆住手腳等侵害人身權利的手段，強行抬到院里，然后，用推土機將其家的12間房屋推倒，其家中的生活用品全部被埋在瓦礫中。

原來，受害人王某屬于被拆遷戶，因拆遷補償問題與房地產開發公司未達成拆遷協議，故而，這家房地產開發有限公司就想出了此等手段。

孟律師告訴記者：“在老百姓中流傳著這樣關于拆遷的說法——“畫圈就拆，給錢就走，不走就扒”。還有的居民說——規劃是人家定的，房屋價格是人家定的，搬遷日期也是人家定的，我們的權利在哪兒？居民的無奈溢于言表。”

她還對記者講述道，在農村一些地方，村支書、村委會主任是否將土地出賣，農民沒有發言權。農民不同意，告到法院后，法院告知其不是所有權人，從法律上找不到農民個人主張所有權被侵害的支點。

“現在好了，作為私權領域的基本法律，本次物權法草案三審稿的規定：國家保護私人的所有權。拆遷、征收私人的不動產，應當按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償，并保證被拆遷人、被征收人得到妥善安置。這些規定將是市民和農民的‘貼身護財符。”孟銀芳律師說。