逆流而上推動房地產

韓　楊

在房地產業遭遇國家宏觀調控之時，逆流而上推介房地產項目，武漢市政府憑的是什么樣的判斷和自信

“如果說二十年前的機會在深圳，十年前機會在上海，那么，我可以自豪地說，最好的投資機會現在是在武漢。”武漢市市長李憲生在2004年“漢港經貿洽談會·武漢周”開幕式上如是說。

當時，在座的嘉賓有長江集團李嘉誠、新世界鄭裕彤、恒基兆業李兆基、嘉里集團郭孔演、九龍倉中國主席李唯仁、瑞安集團羅康瑞和世茂集團許榮茂等“香港七雄”。

今年上半年，李嘉誠和許榮茂兩位巨頭均持巨資進軍武漢房地產業，而香港瑞安集團、和記黃埔、新恒基、新世界、九龍倉、嘉里集團等大集團紛紛在武漢投資，也為李市長的話添寫了注腳。

2005年8月25日，在上海、廣州等地召開推介會后，2005武漢市舊城改造與新區開發招商推介會又在北京高調登場。武漢市政府期待以房地產拉動城市經濟發展，實現中部崛起戰略目標的雄心讓人印象深刻。

2005年3月，在上海房地產瘋狂上漲近兩年后，國家終于制定一系列措施，實施宏觀調控，以制止潛在的房地產經濟泡沫。當全國房價普漲時，武漢房地產市場相對沉寂，而在房地產業遭遇國家宏觀調控的今天，逆流而上推介房地產項目，武漢市政府憑的是什么樣的判斷和自信？

房地產與經濟的互動

王志綱工作室首席戰略顧問王志綱至今還記得第一次到武漢去時的情景：“我2002年來武漢，看到非常令人驚奇的地產市場狀況，別墅可以賣到一千二，公寓可以賣到七百，我后來自問，像武漢這么好的地方，房子居然這么便宜？”

王志綱說，經過仔細的調研，他用兩句話來解釋這個現象：第一句話，“城市價值決定地產價值”。第二句話，“一個城市輻射半徑決定它的地產價值”。如果按這兩個指標來看武漢，90年代末的武漢，的確是情況不佳。

王志綱說，當時武漢的輻射伙伴非常有限，在這種背景下，幾乎所有的房地產商進入市場的手段就是低價模式。這樣就造成“卡拉OK式”刺激消費的方式，即本地人開發，本地人消費。

王志綱解釋說，這種現象并非武漢獨有，在上海的房地產開發過程中也經歷過這個階段。1999年，上海蘇州河沿岸的房地產每平方米才賣4000元錢，內環、內環以外和外環之間的房價也是這個水平。今年上半年，據上海市統計局數字，上海市房產銷售均價為7029元/平方米。即便如此，仍有很多人看好上海的投資價值，這正說明城市價值決定地產價值。

其實，上海在由房地產拉動經濟的發展過程中，主動采取了政策扶持。2000年前后，上海房地產市場一度很低迷，上海市政府出臺兩項政策來拉動房地產市場，一是凡購買上海房產的人，一律可以獲得上海市戶口。二是個人所得稅抵扣，凡購買房子的人，不用交個人所得稅。此后，上海的房產市場逐漸被扶持起來，最終一發不可收拾。

目前，武漢市商品房的均價在每平方米3000元左右，但已經開始體現出升值的趨勢。

潛在的商機

在房地產遭遇國家宏觀調控的今天，武漢房地產市場為何還要高調登場？王志綱先生笑言：“國家宏觀調控房地產市場，不是說不能發展房地產，而是說要穩健地發展房地產市場。如今武漢房地產的登場，就如橫空出世的‘超女。平時大家都去注意劉德華、張學友，現在才看得見超級女生。”

2002年，浙江知名企業錢江集團聯手銘基集團攜50億重金進入武漢，組建武漢龍騰置業有限公司，規劃改造漢正街。2005年9月11日，漢正街第一大道與美國紐約第五大道管理協會簽訂戰略合作協議，約定相互推廣商業街區成功運營經驗及先進的商業運營模式。

2005年5月，在無對手競爭的情況下，李嘉誠旗下公司和記黃埔地產集團以16.23億元，購得漢口江漢路段兩塊土地的使用權，這是李嘉誠名下企業首次到武漢投資。

稍后不久，媒體傳出消息，武漢長江娛樂發展有限公司高管層目前正在香港與李嘉誠旗下“長和系”協商長江娛樂所轄武漢“長江樂園”項目合資事宜。該項目投資僅主題公園一項就高達8.25億美元(約合64.37億港元)。

據武漢市土地整理儲備中心副主任舒福海先生介紹，武漢今后幾年的城市建設集中在以下五個方面：一、全方位建設涵蓋整個漢陽和武漢經濟技術開發區的武漢新區；二、全面開展舊城改造運動；三、新建生態型都市工業園區；四、綜合整治漢江兩岸；五、開發四大居住新城。此外，武漢市還有十大地產項目，如人文商業綜合區、商務綜合區、主城區內居住新城、漢鋼東至和平公園、舊城改造重點和平公園周圍用地改造項目、濱水高檔居住區、濱江典雅生活區、高檔生活區、高檔酒店物業區、特色歷史風貌街區等項目，在等待各界的招商。

北京陽光一百置業集團董事長易小迪對《新財經》說，他很早就注意到了武漢的房產市場。他認為，武漢房地產開發有兩個優勢。首先，武漢的城市布局非常好，武漢三鎮擁有很大的活水面和綠化空間，未來武漢可能是內地最漂亮的城市之一。其次，在一些經濟數據比較里面，武漢是性價比最好的土地供應城市。而且，由于產業梯度轉移的歷史機遇，武漢的潛力在短期內就可以快速增長。

政府的作用

經濟學家郎咸平傾向于將武漢比喻成美國的芝加哥。他認為芝加哥把美國中西部的精神匯聚在一起，形成了擁有厚重文化沉淀的文化之都，同時又是經濟流通的中心。郎咸平期待，武漢政府可以借鑒芝加哥的情況，使武漢成為一個真正的各項物流集散中心。

郎咸平認為，武漢的發展有一個得天獨厚的優勢，即它的發展是在北京、上海、廣州大發展之后。在旁人眼中，武漢在十幾年來發展落后于沿海各地是武漢的劣勢，可郎咸平認為，時間上的落后并不是問題；相反，正因為發展較晚，政府反而可以借鑒先發展城市的教訓，在自己的發展道路上走得更為順暢。

最先引進外資的省份，在發展二三十年之后，就會發現經濟低水平重復太多，反而有礙于整個城市的發展，廣州經濟發展的后勁不足就是例證；上海房地產市場的過度發展，則直接引發了高房價，這就使它經濟中心的地位受到了制約；而北京在城市交通方面也有困境。這些城市發展過程中的經驗教訓都值得武漢市認真參考，以促進自己的發展。

此外，談及房地產，難免涉及炒作的問題。郎咸平認為，產業發展的進一步整合，再加上良好的土地規劃和適當的房產炒作，這才是武漢發展的重點，而不能簡單靠房價帶動城市發展。畢竟，在高房價的前提下，若想成為物流中心、金融中心、高科技中心是非常困難的，反而要造成發展的瓶頸，因此，一個城市過高的房價往往是城市衰退的誘因。

對于可能的房價上漲，不少武漢人表示擔心。但武漢市規劃國土資源管理局副局長、武漢市土地整理儲備中心主任張文彤說，武漢市政府對不同收入家庭提出了若干政策，比如調整供需結構、嚴格管理信貸政策等來保證不同階層居民的住房。

王志綱更希望武漢市政府能夠利用武漢的千年文化底蘊，能夠在更高、更廣闊的層面上推介武漢、發展武漢，以武漢的文化吸引更多投資，促進經濟發展。

政府的作用不容低估，尤其在房地產市場的調控上，更能體現出政府的智慧與力量。把握好挑戰與機遇，協調房產與經濟的互動關系。武漢市政府大有作為的時刻到了。