房地產(chǎn)業(yè)　冷眼靜觀房?jī)r(jià)上漲

殷麗娟

當(dāng)前樓市再度警笛大作---由學(xué)者們挑起的第二撥"泡沫論"余音未了，央行這一國(guó)家權(quán)威部門近日又發(fā)警報(bào)：九大城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10％，各銀行目前仍然要防范地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，一批住房個(gè)貸失信者的黑名單被銀行公之于眾。

據(jù)悉，央行發(fā)出警報(bào)，主要是基于通脹的壓力，因?yàn)橛绊懲ㄘ浥蛎浀闹饕獏⒖贾笜?biāo)---居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）今年一直保持快速上漲態(tài)勢(shì)。央行引用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)稱，今年前三季度，土地交易價(jià)格、房屋銷售價(jià)格、房屋租賃價(jià)格同比分別上漲11.6％、9.9％和2.1％；如果根據(jù)房地產(chǎn)類型來(lái)區(qū)分，商品房上漲8.5％，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲9.2％，豪華住宅上漲8.4％。另外，央行也根據(jù)地區(qū)的不同，在35個(gè)大中城市中排出了房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)10％的前9個(gè)城市，它們分別是沈陽(yáng)、南京、重慶、上海、天津、蘭州、青島、寧波和杭州（北京不在此列）.央行由此警告各銀行目前仍然要防范地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，在央行發(fā)出這新一輪警告之前，各銀行已經(jīng)從豪華住宅入手提高了個(gè)人房貸的門檻，有效控制了投機(jī)購(gòu)房行為。然而，即便在銀行嚴(yán)格放貸的情況下，很多城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售狀況仍然非常喜人，因?yàn)榉孔雍觅u甚至大量縮減了廣告費(fèi)用。專業(yè)人士分析，這一方面緣于市場(chǎng)強(qiáng)勁的真實(shí)需求的支撐，一方面得益于由土地供應(yīng)速度放慢帶來(lái)的這一時(shí)期商品房供應(yīng)量的減少。供少求多，價(jià)格上漲成為必然。這也正是人們對(duì)那些大肆宣揚(yáng)內(nèi)地樓市有泡沫者產(chǎn)生不解乃至懷疑其動(dòng)機(jī)的原因，大家聽(tīng)到的和切身感受到的不一樣。

看看中國(guó)房?jī)r(jià)變化的真實(shí)動(dòng)因，大家對(duì)房?jī)r(jià)上漲的理解就不會(huì)流于偏頗了：一來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處在快速發(fā)展階段，正處于產(chǎn)品升級(jí)換代時(shí)期，從磚混結(jié)構(gòu)房到鋼筋水泥體，從毛坯房到精裝修房，房?jī)r(jià)組成中的基本成分---開(kāi)發(fā)成本顯然要升高一大截；二來(lái)快速城市化浪潮洶涌澎湃，農(nóng)民進(jìn)城、舊城拆遷改造為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)大量剛性需求，而今年土地交易政策的變化導(dǎo)致很多項(xiàng)目推遲入市，市場(chǎng)供求狀況由此生變，房?jī)r(jià)自然會(huì)隨行就市；三來(lái)各地商品房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾一直未得到很好的調(diào)和，各城市中高檔房居于主體且持續(xù)增量，必然拉高房?jī)r(jià)平均值。

其實(shí)，我們一直認(rèn)為，平均房?jī)r(jià)不是反映樓市狀況的最好指標(biāo)。看房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)，應(yīng)該參考的是不同檔次住宅價(jià)格各自平均值的變動(dòng)情況。而且，不同城市的房?jī)r(jià)上漲也不可一視同仁，因?yàn)楦鱾€(gè)城市的起點(diǎn)不一樣，所處的房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)期也不一樣。

確實(shí)值得警惕的依然是那些利用銀行按揭投機(jī)買房者。但投機(jī)買家和投資性買家之間不能劃等號(hào)，那些較少利用銀行按揭買房投資的行為對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有負(fù)面影響。此外，在現(xiàn)階段，內(nèi)地房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)上升才有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定與繁榮，有利于行業(yè)發(fā)展和中國(guó)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在大量人群購(gòu)買了商品房之后，房?jī)r(jià)走跌意味著所有人的資產(chǎn)都在貶值，民心會(huì)因此而浮動(dòng)。而對(duì)于那些因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲越發(fā)買不起商品房的人來(lái)說(shuō)，將有政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房滿足其需求。住房需求原本就是有梯次的，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也應(yīng)該是有梯次的，只是當(dāng)前我國(guó)的住房保障制度不夠完善，在低檔住房建設(shè)上力度弱了些。相信政府會(huì)盡快補(bǔ)上這一環(huán)。