“新聞中國”六月論壇：房地產業治理與調控理性

楊慎：房地產業仍是政府參與的

行政主導性行業我對當前房地產業整體狀況的判斷是：第一，投資過快不過熱。不存在總體上供大于求而形成的整體過熱。現在消費者對住房的需求，是擺在居民各類消費前三位的需求。第二，房價降幅不降價。現在房價要解決的問題是降幅而不是降價。房價取決于供需關系。需求普遍在增長，但土地緊縮、銀行貸款緊縮導致供給減少，價格必然上漲。第三，現在的房屋標準偏低不偏高。總體來講，不是建得好的商品房太多了，而是好的房子還不夠。隨著居民收入水平的不斷提高，買房的人會越來越多，對好房子的需求會越來越多。在這種情況下，房價具有永久的剛性。

政府對房地產市場的宏觀調控是必要的，但應注重調控的內容和方式。目前的現狀是：房地產業仍是政府參與度很強的行政主導性行業，當前的價格問題有相當一部分是土地供給、銀行信貸等體制政策造成的。房地產的主要資金來自銀行，土地則由政府控制，稅收標準由政府制定。金融、土地、稅收、規劃等房地產業發展的主要條件都依賴于政府。房地產業的很多問題是體制、政策上的問題。因此，我們在制定宏觀調控政策時，就必須要更多地考慮從現行體制上著手，才能真正解決問題。

聶梅生：三大張力影響房地產業

房地產業之所以成為宏觀調控的重要對象，與中國經濟的三大張力有關。

房地產業面對的三大張力是：

第一，經濟的張力。首先，由于房地產的開發、投資、房屋中介、二手房交易都是放在房地產業中，所以產業鏈過長，經濟的方方面面都關聯進來。宏觀調控要熨平經濟周期，給經濟降溫，首要就是調控房地產。其次，由于房地產與金融密切相連，而金融改革又慢，因此防范金融風險的壓力也轉移到房地產上。金融市場中，股市、樓市、匯市三者之間存在密切關系。把樓市和匯市結合起來看，就會理解國家的調控思路。想一想，你會不會在樓價那么高的情況下，使人民幣升值？人民幣升值有這么大的風險，所以現在錢都在樓市這邊。第一股張力就集中在這里。這股張力能否緩和，關鍵還要看經濟的走勢，而不僅僅是房地產業內的事。

第二，和諧社會的張力。和諧社會與房地產業的關聯也很大。首先，本應解決低收入人群的住房問題的經濟適用房，其現實用途被扭曲。概念界定得過于寬泛，導致經濟適用房在過去成為拉動經濟的力量。所以，一定要讓它定位在低收入群體，承擔起社會保障的功能。其次，土地問題導致“三無農民”(無土地、無工作、無社保)的出現，這個壓力也很大。這種情況之下，構建和諧社會，房地產業又站在核心位置之上。

第三，科學發展觀的張力。現在中國GDP總量占世界GDP的4%～5%，但消耗全世界資源的比重卻相當的大。所以，作為企業來講，早練內功，多盡社會責任。對后兩股張力，房地產業是可以有所作為的。

賈康:劃清“可為與不可為”的政策界限

房地產業起基礎作用的還是市場機制，因此政府應當厘清房地產商品和準公共產品之間的界限，把商品交給市場配置，而在帶有準公共產品性質的領域，更多地發揮政策調解的作用。

這就要求，在產品供給上劃清真正的低端和高端。低端包括廉租房、經濟適用房和“公寓房”。“居者有其屋”只能定位于“廉租房”。在這個領域，政府的管理成本是不低的。政府必須相對合理地提供廉租房成品，還要大量介入一些環節，從建房用地到誰做建筑商，房子成型及其后的監理、驗收、分配。雖然成本很高，但從整個社會的協調穩定來看，政府必須履行這個公共職能。

經濟適用房的概念過于模糊，它在定位上本想延續廉租房的邏輯，并擴大到更高層面，但實際的邊界在管理上的負作用很大，政府真正用來雪中送炭的錢往往變成了錦上添花。什么人住經濟適用房？什么人住普通商品房？這么細的劃分，很難靠政策調控做出來。因此，在低端里面應當進一步劃出真正的低端和中端的界限。

高端應當交給市場。高端在形態上很好認定，就是獨立別墅。調節起來，在短期內不一定能操作。但以后在其他的配套措施跟上以后，比如征收不動產稅，首先涉及到非經營性不動產稅時，可以從這些房子開始嘗試。有些高端房子的房價應該高，政府沒有理由去限制它的價格。

哈繼銘:房價泡沫與房地產制度建設

房價漲得太快有三大風險。一是產業鏈很長，房地產的發展帶動了鋼鐵和水泥行業的發展，而鋼鐵和水泥是高耗能的行業，房價漲得太快造成了油電煤運的短缺和經濟過熱。第二，房價漲得太快能夠拉大貧富差距。一般來講，先買房的人收入水平本就比沒買房的人高一些，買了房以后房價又漲了，后面的人要以更高的價格買房，貧富差距就進一步拉開了。另外農民進城買房也會受到影響，上漲的房價加劇了他們的貧困。第三，房價漲得太快會增加金融風險。房地產建設和購買兩頭都有銀行貸款。有些城市，銀行給開發商和購房者的貸款占總貸款的70%，比重非常高，而且在全國范圍內還在不斷上升。如果房價真是在某些地方存在泡沫，泡沫的破裂會對整個金融體系的穩定產生影響。

現在對房地產的調控，行政措施比較多，真正價格性的宏觀調控比較少，對需求方的宏觀調控幾乎沒有。有很多看似宏觀調控的問題，其實是制度建設的問題，要把這兩者區分開來。比如資本級差利得稅，就應該是制度建設。它不是暫時的偶爾使用的調控政策，而是一貫的不可缺少的制度建設。制度性建設要到位，要持之以恒，至于價格要漲要跌，那是市場的事。市場需要政府的監管，這些監管更多的體現在制度建設上，有良好的制度保障的市場才會是好的市場。

孟曉蘇:宏觀調控已“力度適中”，應“及時轉折”

房價上漲過快的原因，是房地產市場出現了供不應求的狀況。解決供不應求造成的價格上漲有兩種方法：一是抑制需求，二是增加供給。

目前對房地產業的宏觀調控以抑制需求為重點，措施已經到位并已見成效。主要城市的市場銷售淡定、房價增幅略有下降，全國性的房價增幅已經回落。

由于宏觀調控的目標是保持經濟的健康持續發展。擴大內需、刺激內需，是保持中國經濟持續發展的重要戰略。從長遠看，中國人的內需，特別是在住房和汽車方面的內需是壓不住的。擴大內需，是中國發展經濟最主要的動力，是長期可以依靠的。因此，宏觀調控仍應當力度適中。我認為此次宏觀調控在抑制需求方面的目標已經達到，應當把握力度，及時轉折。

目前能否及時轉到增加房屋供給上來，是這次宏觀調控的關鍵。轉換及時，將有利于產業和宏觀經濟的長期發展。

潘石屹:宏觀調控不能重蹈覆轍

1993年對房地產的宏觀調控使得整個產業冷了5年。當年50%的房地產發展商被淘汰出局，兩年內市場開始一路低迷。為了把住宅培養成新的經濟增長點，中央后又出臺好多政策，如減息、提高按揭貸款成數。花費很大精力才把市場重新培育起來。

這次的宏觀調控已經使得房地產市場進入了觀望時期，老百姓不敢買房子，所以大多數房地產公司資金狀況都不是太好。為了讓房地產市場健康的發展，政策需要理性。宏觀調控不應重蹈覆轍。

任志強:政策調控的成本與社會保障的責任

在制定政策進行宏觀調控的時候，都有一個誰來承擔政策調整成本的問題。現在的宏觀調控可能會造成國民財富的流失，那么誰來承擔國民財富流失的責任？這可能需要在決策前事先要有一個東西來加以約定。

我們最近出臺的所有政策里，沒有一條是用來降低成本的，尤其是沒有一條政策是降低土地成本的。國土資源部認為土地價格是合理的，而且還要繼續升，貸款成本是上升的，交易成本是上升的，開發成本也是上升的。既然沒有一條政策出臺是為了降低生產成本，反過來要求總體產品價格降低，這其中的理由是什么？