經(jīng)濟適用房政策向何處去

經(jīng)濟適用房是一個“怪胎”、是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，經(jīng)濟適用房供應(yīng)應(yīng)該取消。這是開發(fā)商和有關(guān)“專家”新近鼓吹的一種論調(diào)。目前的經(jīng)濟適用房政策的確是存在很多問題，但是否就應(yīng)該取消經(jīng)濟適用房的供應(yīng)呢？這是一個值得深入分析的問題。

政策關(guān)乎基本人權(quán)

政府通過實施某種政策將房價控制在居民可承受的范圍之內(nèi)，是保障“適當(dāng)住房權(quán)”得以實現(xiàn)的必然要求

目前，經(jīng)濟適用房政策的最大問題是，經(jīng)濟適用房事實上幾乎盡數(shù)被富有階層收入囊中，中低收入階層辛辛苦苦排隊還是買不到房子，原本是想惠及無錢無房群體的政策目的并沒有真正實現(xiàn)。問題是出在哪里呢？張五常先生提出的“租值耗散”理論可以令人信服地解釋這一現(xiàn)象。在供給量既定時，商品市場上會形成一個均衡價格，在均衡價格之上，商品正好全部實現(xiàn)銷售。如果政府進行價格管制，在管制價格低于均衡價格時則會帶來供不應(yīng)求，造成供給的短缺，反之則是供給過剩。進而，當(dāng)管制價格過低時，就存在以管制價格購買商品然后在“黑市”上銷售的套利機會。在這種情況下，買家就會采取如賄賂官員、雇人排隊等種種手段來獲得購買機會攫取套利利潤，最后，買家為獲得購買機會而支付的成本必定等于套利的利潤，事實上仍然要支付均衡價格，根本不可能以管制價格買到商品。目前經(jīng)濟適用房的定價是一種低于均衡價格的管制價格，因此低收入階層是不可能真正買到低價房子的，而富有階層擁有更廣泛的“人脈關(guān)系”，現(xiàn)實中經(jīng)濟適用房被富有階層盡數(shù)買走是一點也不奇怪的事。

據(jù)此是不是就應(yīng)該取消經(jīng)濟適用房的供應(yīng)呢？另一個事實是，政府作為土地一級市場一家壟斷，造成了土地供應(yīng)的不足，使得目前的住房價格遠遠超出了居民的購買能力。據(jù)浙江省城調(diào)隊對全省11個市1300戶城市居民的抽樣調(diào)查，有84.6%的市民表示難以承受當(dāng)?shù)氐姆績r，表示還可以承受的占14.9%，表示完全可以承受的只占0.5%。現(xiàn)在的平均房價與浙江省城鎮(zhèn)居民同期收入比已高達15倍左右，遠遠高于國際市場上3-6倍的標(biāo)準(zhǔn)。就此帶來的問題是，占絕對高比例的居民是既買不起商品房，又買不到經(jīng)濟適用房，將不得不面對居無定所的窘境。

一個和諧的社會，必須是人民可以安居樂業(yè)的社會。在房價日益走高的今天，基于絕大多數(shù)人買不起房子這一事實，有一個概念必須馬上進入政府的視野，這就是人的“住房權(quán)”。在國際社會， “適當(dāng)住房權(quán)”早就被公認為重要的基本人權(quán)，適當(dāng)住房權(quán)在如《世界人權(quán)宣言》等一系列國際公約中得到明確承認。我國是《世界人權(quán)宣言》的締約國家，《世界人權(quán)宣言》明確指出，“人人有權(quán)享受為維持他本人和家屬的健康和福利所需的生活水準(zhǔn)，包括食物、衣著、住房、醫(yī)療和必要的社會服務(wù)。”確立住房權(quán)規(guī)范的法律文本固然并沒有要求確保每個人都享有華屋豪宅，但是諸如租地使用權(quán)的保障、可負擔(dān)的住房、大眾參與對住房資源的控制、有可居住的適當(dāng)住房等等都是住房權(quán)的題中之意。在當(dāng)下的中國，在政府一家壟斷土地供給的制度安排事實上不可能發(fā)生改變的前提之下，政府通過實施某種政策將房價控制在居民可承受的范圍之內(nèi)，是保障“適當(dāng)住房權(quán)”得以實現(xiàn)的必然要求。

落實住房權(quán)，不適合再采取吃大鍋飯的政策，其中的弊端無需贅述。由此，管制住房價格則成了政府不可逃避的職責(zé)所在。在此之下，經(jīng)濟適用房是一個不錯的制度設(shè)計:一方面是市場化地向居民發(fā)售，一方面可以保證銷售的低價格。至于目前經(jīng)濟適用房供應(yīng)中存在的種種弊端，完全可以在保證低價的前提之下，通過相應(yīng)的制度設(shè)計、修正現(xiàn)行的政策體系予以規(guī)避。

政策修正才是解決之道

在絕大多數(shù)居民買不起商品房的今天，經(jīng)濟適用房的供應(yīng)根本取消不得，應(yīng)該考慮怎樣改進制度安排，以實現(xiàn)經(jīng)濟適用房真正為民所有

現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房準(zhǔn)購政策，是一種“收入歧視”政策。這里所謂的“歧視”并不含有貶義，其真實含義是定義了一種“選擇機制”。如杭州的經(jīng)濟適用房準(zhǔn)購政策規(guī)定，家庭年收入在4萬元以下可以獲得購買資格，超過4萬元只能購買商品房，其他地區(qū)的政策與之大同小異，但基本立足點都是一樣的，這就是依據(jù)收入的高或低來界定購買資格。這種政策是對超過4萬元年收入家庭的歧視，其荒唐性顯而易見。一項政策的有效性，必須是在效率與公平之間達成一種均衡。比如對于年收入40001元的家庭而言，多掙的這1元錢，并不能就讓他們具備購買商品房價格的能力，但就是這1元錢，卻使他們失去了購買經(jīng)濟適用房的資格，這哪里有什么公平性可言呢？無非就是官員們拍腦袋決策的結(jié)果。在這一政策之下，有能力獲得40001元收入的家庭，要獲得購買資格，就必須減少自己的工作時間，讓自己少掙這1元錢。假如年收入10萬才有能力購買商品房，此項政策的實施就會形成一種負向激勵，激勵這類家庭減少工作，將自己的收入降低到4萬元之內(nèi)。

有效率的政策應(yīng)該是激勵居民們努力工作獲得更高的收入，這同時也就是創(chuàng)造了更多的社會財富，但現(xiàn)行政策卻成了一種鼓勵懶漢的政策，毫無效率可言。而且一項有效的政策，應(yīng)該可以很方便地得到推行，可是在收入歧視之下，居民們會想方設(shè)法隱瞞自己的真實收入水平，這必定加大信息甄別的成本，是對社會財富的一種浪費。倘若不計代價地推行這種政策，則是迫使高收入階層去購買商品房，商品房高售價的背后是高地價，事實上這是強迫高收入者為高地價買單，這對高收入階層也是不公平的。

住房是一種生活必需品，屬于社會保障的范疇。目前的住房供給體系包括商品房和經(jīng)濟適用房兩塊，商品房價格太高，具有奢侈品的性質(zhì);經(jīng)濟適用房實現(xiàn)限價供應(yīng)，事實上是承擔(dān)了住房社保的功能。社保類產(chǎn)品應(yīng)該是對所有公民平等地開放，施以任何形式的歧視都是不合理的，確認經(jīng)濟適用房的準(zhǔn)購資格，應(yīng)該是依據(jù)公民身份，凡共和國公民，均應(yīng)有購買經(jīng)濟適用房的資格。但由此會不會帶來供不應(yīng)求、尋租等問題呢？如果在制度設(shè)計上予以改進，是完全可以消除現(xiàn)行政策之下的種種弊端的。

第一，將經(jīng)濟適用房的面積限定在一定的范圍之內(nèi)，比如說按照人均20平方米建造，以戶為單位申請購買。由于經(jīng)濟適用房的面積偏小，可能不能滿足高收入階層的住房要求，而高收入階層完全可以放棄經(jīng)濟適用房而選擇購買商品房。任志強先生不是宣稱只為富人造房子嗎?如此一來，購買任某人房子的必定都是富人，不是正好為任某人實現(xiàn)他的人生價值追求提供了制度上的保障嗎?

第二，按照申購順序排隊購買，先到先得。正如價格是分配資源的一種方式，事實上分配資源的方式有很多種，比如排隊、抓鬮、以長相美丑為標(biāo)準(zhǔn)，均可以作為分配資源的方式，認為價格配置資源是惟一的方式，不過是一種思維定勢罷了。政府應(yīng)根據(jù)申請人的多少盡快規(guī)劃經(jīng)濟適用房的供給，保證居民的需求。

第三，政府限定經(jīng)濟適用房的基準(zhǔn)價格，制定一定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，將開發(fā)權(quán)以招投標(biāo)的方式發(fā)包給開發(fā)商。以基準(zhǔn)價格為參照競價，出價最低的開發(fā)商獲得開發(fā)資格，這樣可以引入開發(fā)商之間的競爭，有利于挑選出最具成本控制能力的開發(fā)商，降低開發(fā)成本。開發(fā)商不是一直在呼吁要“市場化”嗎？開發(fā)商應(yīng)該學(xué)會對“市場化”的全面理解，價高者得是“市場化”，價低者得也是“市場化”。

第四，目前低收入階層之所以買不到經(jīng)濟適用房，是因為在二級市場上轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房有獲利空間。解決這個問題的辦法是，限制經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)賣對象，規(guī)定經(jīng)濟適用房只能以當(dāng)時的價格為參照賣給房管中心，房管中心回購之后再轉(zhuǎn)賣給申請人，這樣可以消除其尋租空間，也保證了經(jīng)濟適用房真正為低收入階層所有。同時還可以規(guī)定凡要購買商品房者，須將已經(jīng)購得的經(jīng)濟適用房賣回給房管中心，以防止經(jīng)濟適用房挪為他用，比如用于出租而背離了經(jīng)濟適用房的社保性質(zhì)。

上述制度安排，核心是保證效率與公平的同步實現(xiàn)，保證居民的住房人權(quán)得到落實。在絕大多數(shù)居民買不起商品房的今天，經(jīng)濟適用房的供應(yīng)根本取消不得，而是應(yīng)該考慮怎樣改進制度安排，以實現(xiàn)經(jīng)濟適用房真正為民所有。這些制度設(shè)計并不復(fù)雜，實施起來也毫無困難，很難相信精明過人的開發(fā)商、滿腹經(jīng)綸的“專家”看不到這一點。開發(fā)商與“專家”們之所以緊緊抓住現(xiàn)行政策中的漏洞， “大力呼吁”取消經(jīng)濟適用房的供給，無非是要讓購房者無處買房，只有任其宰割、任其敲骨吸髓罷了。

（作者為浙江大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士）