東方廣場的秘密

一生只砸一顆釘子

東方廣場，是華人首富李 嘉誠投資的亞洲最大建筑群。誰都不知道，東方廣場竟始于一個名不見經傳的小女子之手。是她將長安街上的10萬平方米土地賣給了李嘉誠先生。她叫周凱旋。

20世紀90年代初，董建華還是董氏集團董事長。當時，周凱旋是董氏集團投資的一家公司的董事，負責大陸投資項目。

1992年，董建華下屬的一家公司準備投資位于北京王府井邊緣、北京飯店后面的一塊地產。周凱旋給董建華分析道：“王府井的地皮炒得很熱，最好的一塊地已經被吃掉，我們只能在邊緣地帶陪末座，這個游戲最好不玩。”

她的意見沒有得到重視。因為她是房地產的外行，甚至不知道“容積率”是何物。

接著，周凱旋找到董建華的表妹，說：“我們在北京找一塊有投資價值的地皮，如果董先生不做我們就自己做。”

1992年8月，兩個年輕女子采用一種最直接的方式開始了她們的第一次生意——她們在長安街上走來走去，尋找目標。最后將目光鎖定在兒童影院那幢小樓上。兩個人準備將它重新裝修一下，開個店。

一個爽快的女經理接待了她們。周凱旋開門見山，說自己想買這幢小樓。此等大事，女經理豈敢做主，立即通知了當時的東城區文化局局長陳平。

周凱旋和陳平談得非常投機，陳平最終被說服，去請示當時的主管副區長劉曉晨。劉曉晨因為這兩個神秘女子太年輕，擔心上當。周凱旋這才道出董建華的背景。雙方開始進入實質性談判。

很快，陳平就告訴她們一個壞消息：整個東長安街以及王府井地區，都屬于統一規劃，要開發兒童影院，必須連帶周邊1萬平方米的面積一起開發。

周凱旋毫不猶豫地答應了。

可是，細心的周凱旋馬上發現這里的交通有問題——由于周圍的幾塊地尚無人購買，本來應該與鄰近開發商共擔的道路建設費，就需要獨自承擔了。

周凱旋提出了一個更大膽的計劃——把周圍那幾塊地一并吃下，由1萬平方米擴大到10萬平方米！

毫無地產經驗的她日后說：“財富只降臨在有膽識又謹慎的人身上。”

在新計劃用地上，許多單位都是有背景的國家機關，而周凱旋只有孤身一家家上門拜訪。很快地，她就找到了談判的秘訣：見面就問對方想要什么。如果對方沒有錢，又不愿意冒風險，就不采取分成的辦法——對方不用出資，而開發商每年給他們一筆穩定收入作為回報。這樣雙方往往一拍即合。

1993年秋天，周凱旋在北京王府井飯店第一次見到李嘉誠，她事先準備了厚厚一摞材料，決心說服他做這個項目。兩個人坐下后，李嘉誠就問：“你做這個項目是否有豐富的經驗？”周凱旋直言相告：沒有。

沒想到，事情竟然談妥了！前后只用了5分鐘，李嘉誠答應了周凱旋提出的2.5%的傭金，由她負責拆遷以及完成全套手續。

接著，周凱旋和東城區研究出了拆遷的策略：10天搬完拿A級拆遷費；20天搬完降一級拿B級拆遷費；30天搬完再降一級拿C級拆遷費。

結果短短6個月，東方廣場所征用土地就全部騰空，地面建筑物夷為平地。

關于東方廣場的最大爭議是蓋多高的樓。天安門僅38米，人民大會堂最高不過40米，東方廣場如果按最初的85米高設計，將使那些“政治象征變得矮小”，這引起了專家們的強烈反對。

周凱旋向李嘉誠建議道：“北京人很珍惜自己的天空，這已經成為一種文化，一種規矩。不能用香港的思維去考慮北京的問題。”

最終，東方廣場的建筑高度為68米。

不知情的人都認為周凱旋搬動了多少高官，動用了多大的政治背景，最駭人的傳言是，東方廣場與“陳希同、王寶森事件”有牽連。其實，周凱旋拿下所有的審批手續，只是按照規定程序一級一級上報。

拆遷完成之后，有人猜測周凱旋有可能參與東方廣場的權力高層，可是她撤出了。

1996年1月，周凱旋將手續齊備的10萬平方米“熟地”交給了東方廣場的項目公司，拿到了4億港幣的傭金，一半提現，一半則轉為東方廣場股權，作為長線投資。

“很多人費盡心機急于賺錢，做很多事，賺的只是零碎錢。我集中精力只做一件大事。”

1996年的秋天，完成東方廣場使命的周凱旋到日本度假，在填寫入境單“入境目的”一欄時，她寫的是“什么也不干”，使得日本的邊境官員瞪大了眼睛。

什么都不做是人生最大的奢侈。那一次，我就想奢侈一回。

（王瀾摘自《中國婦女》

2003年第11期）