普洛斯：中國式蛻變

在國內物流園區泡沫概念虛高不下的時候，美國年輕的物流企業普洛斯公司在中國的三年卻以超乎想象的速度迅速擴張。

普洛斯(ProLogis)正在迎接一場新的蛻變。

國慶長假過后的第一周，剛剛搬進緊鄰著東方明珠的一座全新智能寫字樓，普洛斯中國區投資管理部高級經理趙明琪顯然還沒有習慣眼下發生的種種變化：不再像以前那樣每天進進出出于金茂大廈，不用忍耐著原先略顯擁擠的辦公室……

“我們要大干一場了！”步入寬敞明亮的辦公室，普洛斯高級副總裁兼中國區董事總經理梅志明內心的興奮難抑。不過，梅志明無暇于欣賞窗外的黃浦江美景，他非常清楚，要想超越過去三年在中國取得的成就，還需要大量招兵買馬。

實際上，當普洛斯進入中國時，國內物流園區泡沫正虛高不下，很多物流地產商都在錯愛物流的痛惜中轉瞬即逝，所以，業內人士紛紛質疑普洛斯。然而，三年過后，普洛斯不僅沒有遭遇水土不服，還以超乎想象的速度發展。

這其中的秘訣在哪里？就讓我們走進普洛斯成長的“密室”吧。

發家之道

用“年輕”的字樣來形容普洛斯并不為過。

但這并沒有妨礙業界對它刮目相看：1993年的3600萬美元啟動資金，在12年之后搖身一變，今天其全球投資額已超過160億美元。所投建的物流配送設施網絡遍布北美、歐洲和亞洲的76個市場，擁有、管理并開發了2079處共計2990萬平方米的物流倉儲設施。如今，普洛斯已經建立了全球首家也是唯一一家物流倉儲設施網絡。

事實上，普洛斯發跡于上個世紀90年代初期REITs基金盛行之時。

1991年，普洛斯的前身—Security Capital Industrial Trust成立，很快就借助于1992年至1993年間席卷美國的REITs熱潮蓬勃發展，并于1994年在紐約證券交易所正式掛牌上市。隨著業務組合的變化，1998年公司更名為ProLogis Trust并最終命名為ProLogis。

當然，普洛斯在融資方面不僅僅是依賴REITs，目前它旗下還管理著9個基金。“這與普洛斯所投資的物業有關系，在房地產方面只投資工業地產。”趙明琪分析道。而在紐約證券交易所上市的REITs除了工業地產外，還有其他類型如商業地產、零售地產、綜合地產等領域。

而要使一個投資產生良性的現金回報，控制空置率則至關重要。為此，普洛斯董事會再三商議后，決定專注于投資物流倉儲設施。“物流倉儲在市場上有通用性，做法容易復制。”趙明琪闡釋了普洛斯的行業選擇之道，“加上物流企業一直在市場擴張，所以在不同的市場都會有相同的需求，這使得我們與客戶能在不同的市場進行復制，可以說，普洛斯全球市場的擴張是由客戶引導的。”

今天，普洛斯在全球同時維系著4000多家客戶，其中不但有UPS、FEDEX等四大物流巨頭，更有諾基亞、三星、阿迪達斯、聯合利華等制造業領頭羊。

需要指出的是，普洛斯的成長，除了自身的市場擴張、投資和開發之外，期間也經歷過數次的同行業并購過程。例如，1991年并購了Meridian Industrial Trust，在2004年并購了Keystone之后，2005年又并購了Catellus。

布局中國

普洛斯公司認為中國市場是世界上潛力最大的區域市場，隨著普洛斯全球范圍業務的不斷拓展，普洛斯正在加速拓展在中國的投資范圍。

“我們非常看好中國物流市場的前景”，梅志明表示：“我們將會加大在中國的投資力度，而中國將是普洛斯在美國本土以外最大的投資地。”這也衍生了普洛斯如火如荼的圈地運動。

9月22日，普洛斯全球董事會首度移師中國上海舉行。在普洛斯（中國）之夜上，博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖興致勃勃地登臺演講，他顯然很贊賞普洛斯的表現，“普洛斯充分把握了中國入世以來的物流發展機遇！”而普洛斯全球首席執行官Jeffrey H. Schwartz更是把對中國市場的器重溢于言表。“把如此的盛會置于中國舉行，本身就說明了我們對中國市場的重視。”

在此次董事會期間，并沒有特地強調普洛斯在中國的發展策略，只是提到上海臨港普洛斯物流園區的開發計劃。但記者注意到，今年5月在上海舉行的世界港口大會上，普洛斯已經非常明確地提出了其全球港口發展戰略。這也是普洛斯首度在華公布此發展戰略。

事實上，翻開其在國外的布局圖便不難發現，普洛斯投資建設的物流配送設施幾乎都是臨港而建。在世界前75大港口中的18個港口里能找到普洛斯的身影，其物業總面積達到6100萬平方英尺，其中北美、歐洲和亞洲各占據5大港口。

由此也不難理解普洛斯在中國布局的特點，實際上也是呼應了其全球港口發展策略。在這種策略的指引下，普洛斯首先在長三角地區排兵布陣：2004年4月，普洛斯在上海桃浦成立合作公司，收購樂購配送設施及取得上海西北物流園物流設施獨家開發權。由此拉開了普洛斯布局中國的序幕。

政策突圍

普洛斯巨額投資蘇州物流園區，這無疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手筆。普洛斯和蘇州物流中心合作開發的項目屬于蘇州工業園區的三期規劃，面積0.5平方公里，合資公司成立后將再增加開發1平方公里。

經過10年的長足發展后，蘇州工業園區已成為國內開發區中發展最快、投資環境最好、競爭力最強的開發區之一，然而物流配送設施的缺乏也開始顯露出來。對此，梅志明表示：“蘇州工業園區投資開發物流園不缺資金，也不缺客戶，但之前一直把重點放在發展工業上，所以要找專業的物流設施開發商合作。”

今天，在普洛斯蘇州物流園區內，可以清晰地看到一片白綠相間的物流倉庫，而每個倉庫又被冠上歐萊雅、UPS、三星電子、諾基亞、近鐵物流等不同的字樣。“這里不缺土地，我們還會做大的。”梅志明對此甚為樂觀。

當普洛斯在長三角酣戰正香之時，一場志在突進珠三角和環渤海地區市場的戰役也悄悄打響。

在遭遇國家宏觀調控和一系列土地風波之后，普洛斯（廣州）保稅物流園區和云埔物流園的項目相繼在去年底和今年初敲定。而隨后不久，普洛斯便轉戰深圳。經過數個月的談判后，今年4月底，深圳鹽田港也正式納入普洛斯的勢力范圍。與此同時，普洛斯北京空港物流園和天津泰達物流園項目也塵埃落定。

“普洛斯目前在中國投資額僅有3億美元，而老板給我定的指標是，2009年之前在中國的投資額不能少于12.5億美元。”面對中國市場的投資現狀，梅志明顯得并不滿足。他明確表示，在普洛斯未來版圖上，杭州、廈門、大連、寧波等沿海城市，甚至包括重慶等內地城市都將會是好戲連臺。

管理制勝

之所以敢于在中國市場上大舉擴張，除了資金方面的支持之外，管理上的功夫也是普洛斯在中國市場上后來居上的重要因素。

普洛斯的原則簡單而實用。在開發市場上，普洛斯所管理的全球客戶網絡與市場網絡保證了銷售員能以很快的速度找到好客戶，把物業填滿，以其認可的租金租出物業，并盡可能實現長期的租用。“普洛斯通常稱物業為設施，評估投資好壞的方式，就是一直有客戶需求，客戶需求的最大化才能體現投資的最大化。”趙明琪說。

據趙明琪透露，普洛斯通過ProLogis Operation System更好地服務客戶，這是一個工具系統，該系統不僅包括網絡上還包括網絡之外的操作，它囊括了對內部流程和客戶服務的管理。

首先，從客戶的需求分析和選址開始，有選址的評估，從法律、工程和投資回報上的審慎調查，與當地政府的談判、客戶租賃的談判，以及設計建造規格的商討等。“這一切定奪之后，向投資委員會上報投資方案，經投資委員會審核通過后，再進入執行階段。”趙明琪說，“這期間要上報所有土地出讓和轉讓手續，還有設計和施工的報批手續，待所有的權證都齊全后，就可以進場施工。”

施工過程的管理也是絕不能含糊。這里最終要的是成本控制、預算管理以及施工建造過程的管理。“這都由內部管理信息系統來控制，在前期投資的報告中形成的預算，在后期運作過程中是不允許突破的，這是非常嚴格的管理和控制的過程，直到物業竣工、驗收后，決算的成本和預算成本進行比較。”

定制服務

在物業交付使用后，接下來是客戶管理和物業管理，每個客戶簽的租約都必須進入系統，先期的預算和租約對未來收益要進行比較。而這期間一旦發生物價波動，普洛斯就需要自己來承擔了。

趙明琪稱，物業建好后，市場租金會有變化，市場的供需關系也會有變化。但是，普洛斯的租約一般是3～5年一簽約，甚至有些更長，在這期間租金是約定好的。“市場有漲有跌，工業房地產之所以非常穩定，是因為在市場波動非常大的情況下，由于租賃期相對比較長，對租金收入的影響相對比較小。”

“同時，長期租約對普洛斯也是一種約束。盡管外部市場上漲，但對客戶的承諾租金是一定要執行的，之所以能承諾租金，還是在普洛斯經過測算，評估了收益風險的情況下才簽租約的。”由此看來，普洛斯在前期投資測算中已經充分考慮了市場波動的因素，這樣就可以保證投資的安全性。

在保證投資安全性上，還需要在投資方面積極主動，在操作方面嚴格控制。普洛斯一切的活動都是在依靠系統的流程進行的，這期間也配有專業的團隊來執行。其中，普洛斯估價師的估價在浩大的工程背后相當的精細和透明。其他專業人員負責整個物流倉儲設施作總體的規劃，詳細描述建筑情況，包括規格、租金、成本的上下浮動等。

“如果有計算錯誤，一切損失也是普洛斯自行承擔。”普洛斯中國物業管理總監龔世光表示。盡管龔世光此時已調到總部任職，在項目移交工程部之后，他仍將繼續跟蹤這個客戶。

另外，在對客戶服務的管理上，普洛斯也有其獨到之處。

據龔世光介紹，在新科安達項目施工階段的每個月里，普洛斯的客戶經理和工程項目經理都會與新科安達項目負責人開一次現場辦公會議。“普洛斯可以借此了解新科安達有什么特別要求，在建筑規格認識上是否有差異，對于施工進度及現場情況是否滿意等。”

在為新科安達量身定做物流設施方案時，普洛斯的專業團隊還替新科安達充分考慮了貨架擺放上的經濟安全性。對于一些特別的設計，比如辦公室、恒溫庫、加工區，普洛斯的設計師都要經過新科安達反復審定，直到滿意為止。

在經歷了多次波折之后，龔世光和該項目團隊相信，無論新科安達或其他客戶再提出怎樣復雜的定制需求，普洛斯都可以從容應對。

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普洛斯是全球最大的物流配送設施發展商，它的全球港口物流配送設施分布于世界22個重要港口，占據世界前75大港口中的15個。作為世紀工業物流地產的龍頭企業，其向來以大手筆的投資而聞名。2003年，普洛斯攜“物流地產”新概念進入中國，積極布局在華物流配送網絡。截至2005年5月，其在華投資已覆蓋到華東、華南和華北地區，投資開發和管理約2.02億美元資產，共計54萬平方米物業。