國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)需要遏制

溫家寶總理在今年的政府工作報(bào)告中指出，2005年將重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。溫總理對(duì)房?jī)r(jià)抑制的話一出，“兩會(huì)”代表便打破了2004年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉默，提出了不少改進(jìn)市場(chǎng)的提案與建議。之后3月16日，央行便迅速出臺(tái)了舉措：5年期以上個(gè)人住房貸款由原優(yōu)惠利率5.31%調(diào)高至貸款基準(zhǔn)利率6.12%，個(gè)人住房公積金貸款利率也相應(yīng)上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)還要求上調(diào)個(gè)人房貸首付款比例。“央行調(diào)整房貸利率的目標(biāo)并不是針對(duì)廣大普通買房人，而是以風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的方式抑制過(guò)度的投機(jī)性購(gòu)房。”央行副行長(zhǎng)吳曉靈20日對(duì)這一政策做出了如上表示。

許多溫州和上海的朋友告訴我，他們一年多前購(gòu)買的房子價(jià)格已上漲了一倍以上。近一年多來(lái)，上海的房?jī)r(jià)翻倍地上漲，上海完全成了一個(gè)房屋炒作的天下。大多數(shù)人都投入炒房大軍，為了拿到一個(gè)購(gòu)房號(hào)打破頭，加上網(wǎng)站上房?jī)r(jià)一天變幾變，炒房已經(jīng)到了瘋狂的地步。

再來(lái)看北京，根據(jù)北京公布的房?jī)r(jià)變化數(shù)據(jù)，許多人認(rèn)為，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還比較平穩(wěn)與規(guī)范。但實(shí)際的情況怎樣呢？就我所知，北京有幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目一年之內(nèi)價(jià)格上漲了50%以上，回龍觀小區(qū)邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目也上漲了20%～30%。

炒作與投機(jī)是目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲的重要原因。因此，這次抑制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)，首當(dāng)其沖的就是打擊房地產(chǎn)炒作與投機(jī)，對(duì)投機(jī)行為課以重稅。事實(shí)上，無(wú)論是發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，每一個(gè)國(guó)家都有相關(guān)的法律來(lái)禁止這種投機(jī)行為。比如在加拿大，有人想通過(guò)房地產(chǎn)交易來(lái)獲利是根本不可能的，政府總是有法律來(lái)約束炒作行為。我們作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，更有必要嚴(yán)格禁止種種炒作。

另一個(gè)重要原因就是不少地方政府與開發(fā)商及一些商業(yè)銀行一起制造了虛假的個(gè)人住房需求。為什么這樣說(shuō)？我們先來(lái)看一些數(shù)據(jù)：2004年國(guó)內(nèi)商品房平均銷售價(jià)格全年增長(zhǎng)14.4%，其中，全年商品住宅平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)15.2%，為1998年以來(lái)的最高增幅，今年以來(lái)仍保持了較快增長(zhǎng)；同時(shí)全國(guó)房貸增速也同步高速上揚(yáng)；截至今年2月底，全國(guó)個(gè)人住房信貸余額已達(dá)16508億元，這些信貸絕大部分發(fā)生在幾個(gè)大城市及東部各省。也就是說(shuō)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求是在地方政府縱容下，房地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)銀行配合而造就的市場(chǎng)的“非理性繁榮”。

首先，高房?jī)r(jià)最堅(jiān)定也是最有力的支撐者是各地方政府。他們通過(guò)手中所掌握的土地壟斷、政策指引及輿論導(dǎo)向，支持了堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)，制造了房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌的價(jià)格預(yù)期，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為扭曲，不少地方出現(xiàn)了“非理性繁榮”。比如，上海就總是有人不斷地強(qiáng)調(diào)上海未來(lái)國(guó)際大都市的遠(yuǎn)景、上海的土地如何稀缺、上海的房?jī)r(jià)與中國(guó)香港、東京、紐約等大都市的房?jī)r(jià)相比有多少差距，以此來(lái)潛移默化地改變購(gòu)買者的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)與購(gòu)買預(yù)期，吸引更多人進(jìn)入市場(chǎng)。這樣做不僅可以抬高房?jī)r(jià)、創(chuàng)造政績(jī)，還可以左右整個(gè)國(guó)家宏觀調(diào)控的力度與方向。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)壟斷的方式操縱房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)的高漲不僅可以營(yíng)造房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的場(chǎng)面，使得房地產(chǎn)銷售火爆、購(gòu)買者房?jī)r(jià)上漲預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化，也能為商業(yè)銀行向開發(fā)商及購(gòu)買者提供貸款創(chuàng)造虛假的條件。因?yàn)椋康禺a(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資金高度密集及高負(fù)債率的產(chǎn)業(yè)，在這種情況下，每一個(gè)開發(fā)商都必須在上游資金市場(chǎng)建立起對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期。此外，一些開發(fā)商還通過(guò)集團(tuán)游說(shuō)來(lái)改變政府的政策，通過(guò)媒體所掌握的話語(yǔ)權(quán)來(lái)誤導(dǎo)民眾，通過(guò)改變住房的類型與式樣來(lái)制造土地的稀缺及住房的稀缺性。正是這一系列的動(dòng)作導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富向房地產(chǎn)商集中了。

第三，房地產(chǎn)的發(fā)展中，商業(yè)銀行的金融支持是關(guān)鍵，離開商業(yè)銀行的金融支持國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)要發(fā)展是不可能的。而商業(yè)銀行的金融支持不僅表現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)上，更表現(xiàn)在通過(guò)個(gè)人住房消費(fèi)信貸制造出市場(chǎng)持久繁榮的假象上。這樣一來(lái)，一些大城市的高房?jī)r(jià)導(dǎo)致了許多家庭的高負(fù)債，從而使個(gè)人信貸消費(fèi)活動(dòng)內(nèi)生出一個(gè)悖論—在既定財(cái)力下，越是要提前過(guò)上舒適安逸的生活，越是得提早背上沉重的債務(wù)，這在無(wú)形之中壓縮了用于享受和滿足發(fā)展需要的時(shí)間、精力和金錢。許多年青人在這種高負(fù)債的情況下，為了償還貸款變成了房子的奴隸。但是，高負(fù)債只不過(guò)是對(duì)未來(lái)的透支，當(dāng)人們對(duì)未來(lái)的信心逆轉(zhuǎn)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的假象就會(huì)破滅。

國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行之所以大力追逐個(gè)人住房按揭貸款，一方面是因?yàn)樗麄儼褌€(gè)人住房貸款看作是商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)最低、收益最為穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行房地產(chǎn)信貸增加，不良貸款率自然也會(huì)下降。另一方面他們希望借助房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期繁榮獲得更多的利潤(rùn)，以工商銀行為例，到2004年11月，僅個(gè)人住房消費(fèi)貸款就超過(guò)了4000億元，其利息收入達(dá)250億元，占工行全年總利潤(rùn)的四分之一以上。一些商業(yè)銀行為了擴(kuò)大個(gè)人住房信貸的業(yè)務(wù)，甚至降低了個(gè)人按揭標(biāo)準(zhǔn)與按揭成數(shù)，個(gè)人貸款審查往往是只是形式，不管貸款人收入水平、信用如何，只要開出所需證明就能辦理。在民眾申請(qǐng)貸款時(shí)也不告知其可能面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)，只是以目前最低利率水平來(lái)計(jì)算每月應(yīng)付款數(shù)額。所有這些行為都誤導(dǎo)了民眾。

國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的急速上漲，使得各地方政府、開發(fā)商和商業(yè)銀行大獲其利。除了市場(chǎng)中投機(jī)盛行之外，地方政府在土地資源利用政策、住房建筑規(guī)劃、商業(yè)銀行信貸政策上也有太多的弊端，房地產(chǎn)開發(fā)商利用這些政策弊端操縱了市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲便順理成章了。

因此，為了保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，必須嚴(yán)格地遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，必須打擊市場(chǎng)中的過(guò)度投機(jī)行為。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，如果對(duì)一筆凈收入為20萬(wàn)元的交易課以100%的稅，那么投機(jī)者不僅無(wú)利可圖，而且還會(huì)虧損，那么炒作就會(huì)停止。在土地政策上，我們不僅要對(duì)土地管得嚴(yán)，還要對(duì)土地進(jìn)行科學(xué)的管理，首先對(duì)城市土地進(jìn)行計(jì)算，然后根據(jù)各城市的人口結(jié)構(gòu)將土地劃分為不同類別，在土地拍賣時(shí)根據(jù)人口結(jié)構(gòu)來(lái)提供不同類型的土地。此外還要針對(duì)土地的類型設(shè)定住房建筑標(biāo)準(zhǔn)，即開發(fā)商在哪一類型的土地上應(yīng)該建筑多大面積、什么質(zhì)量、多少價(jià)位的房子，且不得隨意改變，否則便要受到嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)與法律制裁。如果這樣，中國(guó)城市的土地資源至少能夠節(jié)約一半以上。

還有，商業(yè)銀行的住房消費(fèi)信貸一定要嚴(yán)格審查。首先保證自住房的購(gòu)買，堅(jiān)決杜絕投機(jī)，如果由審查不合格造成了風(fēng)險(xiǎn)，信貸員也要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；二是對(duì)個(gè)人收入審核要嚴(yán)格，這樣個(gè)人住房需求就會(huì)有很大的下降，特別是在目前個(gè)人住房需求彈性比較大的情況下。此外還可通過(guò)房地產(chǎn)稅來(lái)限制住房的過(guò)度消費(fèi)，對(duì)高消費(fèi)者課以重稅，對(duì)住房購(gòu)買限制自住一套，否則便要多交稅。

如果能夠采取這樣一系列措施，個(gè)人住房需求就會(huì)大大壓縮，個(gè)人住房消費(fèi)虛假繁榮的現(xiàn)象就能得以緩和。個(gè)人需求一降下來(lái)，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之下降。這次央行調(diào)整房貸利率的效應(yīng)應(yīng)該是十分溫和的，但卻是央行向市場(chǎng)發(fā)出的一個(gè)十分明確的信號(hào)，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)一定要考慮利率風(fēng)險(xiǎn)。