６點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)炒賺二手房

胡振旺

近年來，隨著城市化進(jìn)程的加快，大量外來人口帶來城市房屋租賃、買賣等一系列階梯式住房消費(fèi)的增加，加之收入水平提高后，居民改善生活的最有效方式就是改善居住條件，兩方面因素的共同作用，形成了目前全國(guó)火爆的二手房市場(chǎng)。專家預(yù)測(cè)，國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)的繁榮時(shí)期還將持續(xù)20年。但二手房投資也不是一項(xiàng)包賺不賠的生意，要想成為二手房投資的贏家，6點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。

提升價(jià)值：內(nèi)外美化

曾女士有一套地段和樓層都不錯(cuò)的二手房，準(zhǔn)備以46萬元的價(jià)格出售，但購(gòu)房者考察之后，都要求降價(jià)。曾女士堅(jiān)持這個(gè)價(jià)格不高且物有所值，不肯降價(jià)。因此，半年來看房的人雖有一打多，但就是沒有成交。曾女士向其好友請(qǐng)教癥結(jié)所在，好友實(shí)地考察后發(fā)現(xiàn)問題在于房子“衣裝”不到位。原來，曾女士只對(duì)房屋進(jìn)行了內(nèi)部的“美容”，而樓梯樓道、單元樓門等外在環(huán)境卻極差，給購(gòu)房者留下一個(gè)樓房居住者素質(zhì)不高、鄰里環(huán)境不好的感覺。在好友的建議之下，曾女士將灰暗骯臟的樓道的四壁刷白，更換缺損的單元樓防盜門，還將每層緩步臺(tái)缺失損毀的窗戶修補(bǔ)完好。然后，將外部裝修所花費(fèi)的7600元加在房?jī)r(jià)上，打出47．5萬元的售價(jià)。結(jié)果不過半月，曾女士就輕易地將房屋賣出，還多賺了7400元。

經(jīng)驗(yàn)之1：二手房所處的地段再“黃金”，樓層戶型再好，但畢竟是二手房，要想讓“半老徐娘”再現(xiàn)風(fēng)姿，必須做個(gè)到位的精心美容。除了要保證整套房子潔凈白亮、室內(nèi)基本設(shè)施完備外，也要關(guān)注二手房的外在環(huán)境。此外，還要在“健康住宅”上下一番功夫。2003年突來的非典，喚起了人們對(duì)健康住宅的重視和追求。因此，在對(duì)二手房進(jìn)行出售前的美化時(shí)，不妨在健康方面做點(diǎn)文章，關(guān)注細(xì)節(jié)上的設(shè)計(jì)完美化，如對(duì)地漏進(jìn)行科學(xué)設(shè)置，對(duì)窗戶進(jìn)行改造以保持空氣的流通等，讓”健康住宅”得以充分體現(xiàn)，提升二手房?jī)r(jià)值。

節(jié)省契稅：由購(gòu)改換

在稅務(wù)部門工作的鄭先生熟悉稅法，他的二手房交易不是通過買賣，而是使用交換方式。以前，鄭先生和張小姐是同事，但稅務(wù)局分為國(guó)稅和地稅后，鄭先生分配在地稅局，張小姐則分配在國(guó)稅局。工作單位和上班地點(diǎn)的改變，使兩人居住地都遠(yuǎn)離單位——張小姐居住地離地稅局近，但遠(yuǎn)離上班的國(guó)稅局；鄭先生則住在國(guó)稅局附近，而遠(yuǎn)離上班的地稅局。由于上班路遠(yuǎn)不便，他們都產(chǎn)生了賣掉現(xiàn)住房、在單位附近購(gòu)房的念頭。有一天，兩人碰面時(shí)聊到購(gòu)房一事，一拍即合，達(dá)成了換房意愿。后經(jīng)評(píng)估，兩人的住房現(xiàn)值大約都在50萬元左右，不久他們就去房管所變更了房產(chǎn)證。如果他倆不是換房，而是各自賣掉現(xiàn)有的房子后再購(gòu)買，就要按購(gòu)房?jī)r(jià)款繳納3％一5％的契稅。但如此一換，鄭先生和張小姐都節(jié)省了2萬元左右的契稅。

經(jīng)驗(yàn)之2：根據(jù)稅法規(guī)定，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房，免征契稅；相互交換房屋，以房屋的價(jià)格差價(jià)征收契稅，交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅。交換住房不僅適用于雙方交易，也可巧用在三方交易中。例如，A想賣掉城西的公有住房并在城東買套二手房．而B在城東正有一套公有住房要出售，C正想購(gòu)買A在城西的住房。但此種情況如以買賣方式實(shí)現(xiàn)各自的目的，就要繳納2次契稅。但如果用交換的方式，A和B之間先交換房產(chǎn)，只要補(bǔ)繳少量的價(jià)差部分的契稅，雖然C再向B購(gòu)買城西的房產(chǎn)時(shí)要繳納契稅．但畢竟已節(jié)約了一筆不少的契稅。因此，二手房交易別忘了“交換”這一招。

現(xiàn)房炒作：正確評(píng)估

去年初，在一公司任經(jīng)理的樂先生，割掉股票，湊足了35萬元購(gòu)買了一套二手房，打算作短期投資，半年內(nèi)就出手。結(jié)果過去一年多子，樂先生還是沒有賣出房屋，因?yàn)樗_價(jià)38萬元太高了。樂先生很困惑，股票割肉，投資了不小的一筆，快18個(gè)月了，怎么連3萬元都賺不到?據(jù)他所知，和他一樣購(gòu)買那棟樓房房屋的投資者都能賺到3萬元左右。后經(jīng)業(yè)內(nèi)人士分析，原來是樂先生購(gòu)買房屋時(shí)沒有做好房?jī)r(jià)的估算事宜，被人多宰了1．5萬元，因此他出于賺3萬元的想法而開價(jià)38萬元就過高了。

經(jīng)驗(yàn)之3：投資二手房，不管是賣者還是買者，對(duì)二手房的價(jià)格都要心中有數(shù)。據(jù)在房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的曾女士介紹，對(duì)二手房?jī)r(jià)格評(píng)估有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。目前，最為常用的是市場(chǎng)比較法。采用市場(chǎng)比較法，首先要挑選3個(gè)以上與待交易房產(chǎn)在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場(chǎng)實(shí)例；其次，要確定修正因素，包括小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施的完備程度、城市規(guī)劃限制等10多項(xiàng)因素；最后，將這些實(shí)例與所要評(píng)估的二手房進(jìn)行對(duì)照比較，并就具體情況作出適當(dāng)?shù)男拚源藖砉浪闼u(píng)估對(duì)象的合理價(jià)格。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，二手房?jī)r(jià)格評(píng)估中需特別關(guān)注3個(gè)最為重要的因素，依次為：待評(píng)估房產(chǎn)的位置或地段、房產(chǎn)使用年限與小區(qū)管理及配套設(shè)施、房產(chǎn)的戶型及朝向。

短期投資：首選期房

在銀行專事服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)公司的客戶經(jīng)理小王，這一兩年來賺飽了。她的大塊收入來自于期房投資，一年六七萬元的工薪收入反倒成為她的副業(yè)收入。服務(wù)房地產(chǎn)公司，近水樓臺(tái)先得月，每次新樓盤預(yù)售，她都能預(yù)訂到最有升值潛力的商品房。這樣，她只要支付數(shù)額不多的首期款，就取得轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。去年，小王投資一套期房，只交了5萬元的首付款，不過2個(gè)月，就以7萬元出手了，小王凈賺2萬元。

經(jīng)驗(yàn)之4：期房轉(zhuǎn)手的手續(xù)簡(jiǎn)便，雙方只需到開發(fā)商處變更一下購(gòu)房者姓名，無需辦理房產(chǎn)的過戶手續(xù)，從而能省下契稅、交易手續(xù)費(fèi)等一大筆開支。期房二手房的投資數(shù)額要低于現(xiàn)房二手房，故其投資回報(bào)率通常高于后者。不過，有些地方目前已開始執(zhí)行“期房限轉(zhuǎn)”的政策，短期投資者應(yīng)抓緊搭乘末班車，在還沒有出臺(tái)“對(duì)期房進(jìn)行限制轉(zhuǎn)讓”政策的省市投資期房，賺取期房的最后一桶金。

長(zhǎng)線投資：關(guān)注3類

袁女士是一位保險(xiǎn)營(yíng)銷人員，在5年多的保險(xiǎn)營(yíng)銷生涯中，她賺取了第一桶金，積累了一定的財(cái)力。然后，她開始到上海、廈門等地去投資二手房，賺滿了第二桶金。問到二手房長(zhǎng)線投資的經(jīng)驗(yàn)，她透露了3類升值潛力大的二手房。

經(jīng)驗(yàn)之5：一是城市商務(wù)區(qū)旁邊的二房手。這些區(qū)塊是企事業(yè)單位密集的地方，不僅租房需求大，租金也高。如果能對(duì)房屋進(jìn)行一番有品位的特色裝修，迎合經(jīng)理人的住房需求，投資回報(bào)率則更高。二是發(fā)展?jié)摿Υ蟮男聟^(qū)二手房。一些有發(fā)展?jié)摿Φ男聟^(qū)，一兩年后，居住人氣必然會(huì)旺起來，這為出租或再次轉(zhuǎn)手都留下了較大的投資回報(bào)空間。三是名校附近的二手房。社會(huì)對(duì)教育投資力度的加大、名校(包括小學(xué)、中學(xué)、大學(xué))就讀人數(shù)的增加、以及名校教育資源的有限，都促成了名校附近的二手房的出租率高、轉(zhuǎn)手容易且升值空間大的特點(diǎn)．投資回報(bào)潛力極大。

安全交易：選擇資金托管

3月份，林先生的新同事介紹了一位朋友小李前來購(gòu)買林先生要出手的一套二手房。雙方在價(jià)位協(xié)商一致后，最終卻因雙方不是很了解，產(chǎn)生了不信任——林先生怕辦理房產(chǎn)過產(chǎn)后拿不到全額款項(xiàng)，小李則擔(dān)心付款后房產(chǎn)過戶手續(xù)還辦不妥，導(dǎo)致交易暫停。這時(shí)，建行的一張關(guān)于“百易安”交易托管業(yè)務(wù)的宣傳單為交易帶來了轉(zhuǎn)機(jī)，他們通過銀行的交易資金托管業(yè)務(wù)成功安全地完成了二手房買賣。其實(shí)，和林先生一樣，許多人在二手房交易中都有相同的困擾：不是覺得市場(chǎng)上的二手房中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)高，就是擔(dān)心非法中介卷走房款和房產(chǎn)證。

經(jīng)驗(yàn)之6：凡是涉及大額資金轉(zhuǎn)移或者權(quán)益交割與資金轉(zhuǎn)移存在時(shí)間差的交易，如果交易雙方互不了解，或互不信任，都適合選擇銀行的交易資金托管業(yè)務(wù)。具體作法是作為交易雙方都能接受的中介方——銀行．接受托管交易資金，保管權(quán)益證明等相關(guān)文件，當(dāng)交易雙方履行交易合同、實(shí)現(xiàn)了約定的條件后，銀行按協(xié)議約定在雙方授權(quán)后，協(xié)助完成交易資金和權(quán)證的交換，以保護(hù)雙方的利益，促成交易的安全順利進(jìn)行。這樣做可給當(dāng)事人帶來3個(gè)好處：一是確保了交易的安全，二是存放在銀行的交易資金在交易期間可獲得存款利息收入，三是最高5％。的手續(xù)費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)，且操作極為簡(jiǎn)便。