房地產類信托產品

房地產類信托產品在目前已發(fā)行的信托產品中最為普遍。尤其是當2003年9月中國人民銀行下發(fā)121號文件之后，商業(yè)銀行不能再對四證(土地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證)不齊全的房地產項目發(fā)放貸款，導致全國很多房地產開發(fā)商的建設資金短缺，一時間信托投資公司門前車水馬龍，登門借款的開發(fā)商數不勝數，信托公司也因此發(fā)行了大量的房地產類信托計劃。因這些房地產項目的地點不同、項目公司財務狀況不同、建設進度不同、運作模式不同，信托計劃的風險狀況和收益水平也各不相同。就這些信托計劃的操作模式而言，大致分為四種類型：股權型、抵押貸款型、房產回購型和財產優(yōu)先受益權型。

股權型

信托投資公司以發(fā)行信托計劃所募集資金參股房地產建設項目公司股權，使項目公司得到足夠的注冊資本以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款，該項目實際建設的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購該部分股權。此種類型信托計劃在我國江浙、上海等地發(fā)行較多，因為該區(qū)域投資者比較認可股權投資模式。

案例 上海愛建信托——上海陸家嘴地產組合投資集合信托計劃

上海愛建信托集合運用信托計劃的1乙元資金，以股權和債權形式組合投資于已經成立的陸家嘴地產項目公司——上海德加置業(yè)有限公司。其中，3600萬元用于收購德加置業(yè)的部分股權，6400萬元作為“股東借款”用于德加置業(yè)。該1億元資金定向用于繳納陸家嘴地產項目的土地出讓金、地塊開發(fā)和工程建設等。信托計劃期滿后，愛建信托將所持有的德加置業(yè)股權轉讓給第三方，轉讓價款為收購金額的105.31％，并收回股東借款，利息為5.31％。此后，返還投資者本金和每年3.8％的收益。

險露頭角

險1：項目公司管理風險，如項目公司經營混亂，則人股的信托資金面臨被挪用的風險。

險2：項目經營失敗風險，如該房地產項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期時回購資金將沒有著落。

化險為夷

法1：考察信托公司是否在信托期內掌握該項目公司的控股權，并能實際掌握該公司的財務控制權，以規(guī)避資金挪用風險。

法2：考察該房地產項目未來是否有良好的銷售前景。

法3：考察承諾回購股權的股東財務狀況如何，是否有足夠的經營現(xiàn)金流作為回購保證。

抵押貸款型

房地產開發(fā)商將已經擁有的土地或房產抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解押被抵押的土地或房產，而同時也有其它企業(yè)為開發(fā)商提供還款擔保。

案例 北京中誠信托——北京麗江新城貸款項目集合資金信托計劃

北京中誠信托投資公司發(fā)行集合信托計劃，募集資金總額3.3億元，該筆資金以貸款方式進行運作，借款人為北京高盛房地產開發(fā)有限公司。該筆貸款由借款人提供位于北京朝陽區(qū)百子灣路5號麗江新城1A地塊的土地使用權和地上建筑物進行抵押登記。根據北京北方房地產咨詢評估有限責任公司的評估，該地塊的土地使用權市場價格為6.7億元人民幣。同時國有特大型企業(yè)中鐵二局集團有限公司和香港上市公司沿海綠色家園有限公司，為借款人償還信托貸款提供連帶責任擔保。

險露頭角

險1：抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，則一旦抵押物跌價，同時房地產項目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無法收回原信托貸款本金。

險2：如抵押物為土地使用權，而地上建筑物沒有辦理追加抵押，同時建筑施工方沒有放棄對地上建筑物的留置權，則到期開發(fā)商無力還款處理抵押物時，留置權優(yōu)先于抵押權，建筑施工方優(yōu)先受償，信托貸款劣后受償，則信托則產可能面臨損失。

險3：擔保方資質不佳，無擔保能力。

化險為夷

法1：考察抵押物價值是否經過公允地評估，且抵押率是否足夠低。例如，某信托計劃貸款規(guī)模為1億元，而開發(fā)商提供了價值3億元的土地或房產進行抵押擔保，則抵押比率為3：1，只有當被抵押的土地或房產跌價到原值的33％時信托財產才會遭遇損失，相對投資風險就較低。

法2：考察信托公司和開發(fā)商是否在信托合同中對追加抵押和留置權問題進行了約定，以避免未來的法律訴訟糾紛。

法3：考察該房地產項目未來是否有良好的銷售前景，如發(fā)生風險，處置抵押物變現(xiàn)償債是否快捷。

法4：考察擔保力‘所做出的是否是連帶責任擔保，擔保方的資質如何，如該信托計劃貸款的擔保方為特大型國有企業(yè)，而且提供的是連帶責任擔保，則投資風險相對較低。

房產回購型

由于開發(fā)商短缺某項目的建設資金，而將其開發(fā)的其它已經達到或即將達到預售狀態(tài)的房產以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后開發(fā)商溢價回購該房產。信托公司發(fā)行信托計劃籌集的資金購買該部分房產，如果到期后開發(fā)商不履行回購義務，則信托公司有權向第三方轉讓該部分房產。

案例 北京國際信托——住邦2000商務中心二期項目集合信托計劃

北京國際信托(北國投)發(fā)行集合信托計劃，用募集資金購買住邦2000商務中心二期房產(住宅和商鋪)，購買價格為住宅5000元／平方米，商鋪7000元／平方米，并登記至北國投名下。在信托計劃成立滿9個月時，住邦公司支付回購價款2180萬元；信托計劃期滿時，支付回購價款3360萬元；若未按上述時點回購房產，則北國投可直接處置預購房產，從而保證投資者的本金和收益。住邦2000商務中心2號樓的市場售價為住宅12000元／平方米，商鋪23000元／平方米，一旦開發(fā)商不按期回購房產，可直接變賣房產，只要平均售價不低于7000元／平方米，即可保證投資者本金和收益的實現(xiàn)。

險露頭角

險1：開發(fā)商沒有實力在信托到期時按約定的價格回購房產。

險2：約定由開發(fā)商回購的房產在信托期內發(fā)生較大規(guī)模的跌價。

險3：用信托資金購買的房產不能順利取得預售許可證進行銷售，或信托公司在購買房產后未在房地局辦理購房合同備案登記，以至于在開發(fā)商違約后，不能順利變現(xiàn)房產取得資金歸還給投資者。

化險為夷

法1：考察開發(fā)商的資質和過去其已開發(fā)項目的銷售情況。

法2：考察信托公司的購買價格是否遠低于該房產當前的市場價格。

法3：考察該房產項目是否已經取得或能順利取得銷售許可證。

法4：考察信托公司是否會辦理購房合同的備案登記，以保證投資者對該項房產的權利。

法5：考察當地房地產市場的現(xiàn)狀及發(fā)展前景，即信托期內該房產是否會發(fā)生大幅度跌價。

財產優(yōu)先受益權型

利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發(fā)商將其持有的房產信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權和劣后受益權，并委托信托公司代為轉讓其持有的優(yōu)先受益權。信托公司發(fā)行信托計劃募集的資金購買優(yōu)先受益權，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優(yōu)先受益權的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權則滯后受償。

案例 北水中誠信托(原中煤信托)——榮豐財產優(yōu)先受益權集合信托計劃

北京榮豐公司將其開發(fā)建設的房地產項目——榮豐2008項目一期部分房產(市場價值人民幣3．27億元)信托給中誠信托，設立財產信托，榮豐公司取得該信托項下全部信托受益權，榮豐公司將其享有的受益權(優(yōu)先)轉讓給投資者，中誠信托作為轉讓的獨家代理人發(fā)行財產集合信托計劃，投資者購買受益權(優(yōu)先)后成為優(yōu)先受益人，榮豐公司未轉讓的受益權為普通受益權。優(yōu)先受益權投資者享有處置上述信托財產所得全部收入的優(yōu)先分配權，在投資者的全部收益和本金未全部支付前，普通受益權不得參與信托財產處置收入的分配。

險露頭角

險1：房產在信托后的經營狀況不能產生足夠的收益供投資者分配。

險2：房產變現(xiàn)后如發(fā)生大幅度跌價，則優(yōu)先受益人的利益可能得不到全額保證。

險3：我國信托登記制度的缺失有可能使該房產受益權人的利益不能得到有效的保證。

化險為夷

法1：考察開發(fā)商信托的房產是否為其擁有完全產權的資產，且價值是否得到公允的評估。

法2：考察優(yōu)先受益權占全部受益權的比例。例如某房產經評估后價值2億元，因此形成2億元的財產受益權，其中優(yōu)先受益權1億元，劣后受益權1億元，則只有當該房產貶值50％后，投資者的信托財產才會遭到損失。

法3：考察信托公司應該落實的抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。

收益狀況

由于目前我國有關房地產項目的抵押手續(xù)辦理比較正規(guī)和順利，信托公司運作此類信托的經驗也較為豐富，所以截至目前還沒有出現(xiàn)房地產信托計劃未兌付的先例。從各個信托公司公布的信托收益分配報告和到期清算報告來看，已發(fā)行的房地產類信托產品運作一切正常，均實現(xiàn)了當初的預計收益率。大致統(tǒng)計目前全國已進行分配的房地產類信托產品收益水平，結果如下：

2002年和2003年發(fā)行的已經到期的信托產品中，1年期產品實現(xiàn)收益率水平在3．8％～4％之間，2年期產品實現(xiàn)的收益率水平在4％～5％之間。

2002年和2003年發(fā)行的未到期信托產品中，1年期產品收益率水平在4％～5％之間，2年期產品收益率水平在4．2％～5．5％之間，3年期產品的收益率水平在4．8％～6％之間。

2004年和2005年發(fā)行的末到期信托產品中，1年期產品收益率水平在5．5％～6．5％之間，2年產品收益率水平在6％～7％之間，3年期以上產品很少。