澳洲房貸品種全接觸

在澳洲，金融機構為各自的房屋貸款業務設計了名目繁多的品種，這些品種在計算利息方面各不相同，其多樣化的操作模式滿足了不同置業人群的貸款需求。

固定利率貸款

所謂固定利率貸款，即利率和還款額在約定期限內(一般為2～5年)固定不變的一種貸款方式。大多數固定利率貸款到期后，其利率都會自動轉為現行浮動利率，并將該利率作為下一期的固定利率。這種貸款方式的優點是，當利率上升時，利率不會隨之上揚，一定期限內的還款額是可以確定的；其缺點是當利率下跌時，利率并不隨之下調，而且提前還款一般還會有罰金。另外，固定利率一般要比浮動利率高出一個百分點，如果把固定利率貸款轉為浮動利率貸款，或者改變貸款機構時，會有罰金。

浮動利率貸款

浮動利率(又稱可變利率)貸款是指貸款利率隨著市場利率的變動而沉浮的一種貸款方式。決定浮動利率的主要是中央銀行，當央行調整基準利率時，大多數房屋貸款利率就會響應。央行利率下調，浮動利率貸款的投資者會比固定利率的投資者享受到更大的好處，因為前者的利率相對較低，而后者的利率保持不變，反過來，當基準利率升高時，后者就會比前者得到更大的利益。

另外，有一種特殊的基本浮動利率貸款，它與其它附加了功能特征的同類型產品相比，其貸款利率更低。這種貸款有最低的月還款額，但可能會對多還款、再提取或將工資直接存入貸款等功能有所限制。這種貸款雖然利率低，但功能也較少，比如貸款缺乏靈活性，難以增加還款額，可能要等25～30年之后才擁有屬于自己的房產等等。

啟動性貸款

啟動性貸款又名“蜜月期”貸款近幾年在市場上走紅。這種房貸規定，貸款人在剛開始的12～30個月中可以享受較低的利率，但在“蜜月”之后，就會重新按照浮動利率結算，并且新利率會比傳統浮動利率貸款的利率高出許多。啟動性貸款的主要缺點是，優惠低息期很短，此期限一過，在貸款的剩余期間內，借款人將要還付相對較多的利息。這對長期貸款來說并不劃算，但仍是一個很具刺激性的營銷策略。

全功能貸款

全功能貸款是將貸款人的所有儲蓄支票賬戶歸并在一個貸款賬戶中，以其全部收入直接轉賬還貸。這就意味著，貸款人的錢存入轉賬賬產后，其所生利息也可以為貸款人支付房貸利息，即所謂“息生息，息養息，生生不息”。這是一個非常省錢的功能，因為貸款利息是按日產生的，而房貸利息卻是按月收取的，貸款人賬戶中所剩余的每一分錢都能為其減少還付的利息，賬戶中剩余的錢越多，存留期限越長，貸款人就越能盡快還付貸款。但是，需要指出的是，全功能貸款比基本浮動利率貸款的利息要高，并非所有人都適用。

分離或組合貸款

這是一種既有浮動利率，又有固定利率的貸款，它既有浮動利率貸款的靈活性，又有固定利率貸款的安全性。但究竟貸款的哪一部分為浮動利率，哪一部分為固定利率，貸款人可以自己決定。一些貸款機構甚至允許客戶申請若干個固定利率賬戶，比如說，貸款人可以把一個貸款賬戶分為三個：一個為浮動利率賬戶，另外兩個為各自獨立的固定利率賬戶。其優點是，浮動利率部分讓貸款人有機會增加貸款還付額，以便盡早還清貸款，而固定利率部分又可以使貸款人(在約定時期內)享受固定利率優勢。

建筑貸款

建筑貸款不是為開發商大規模開發房地產提供的，而是為房產投資者小規模建房提供的貸款。另外，與購房貸款通常在開始階段就一次性全額發放不同，建筑貸款是隨著工程的進展而分階段支付的。首先發放購買土地的款項，其次在開始動工時發放另一筆款項，然后，在整個工程的不同階段，再分幾批發放不同的款項，而且這些款項的發放是以建筑者的需要和工程進度為基礎的。大多數貸款機構還會要求，在發放每一項工程款之前必須對工程進行檢查，以便確定貸款利率。而且，每一項檢查都會產生檢查費(相當于評估費)，不同的貸款機構收費標準不同，但這些費用都由貸款人承擔。

不過，建筑貸款分步走也有一個好處，就是節省利息。利率是根據不同階段確定的，計算利息時的貸款基數也是按照不同階段的貸款數額而定，并非是貸款時協議的總額。例如，貸款方同意貸款15萬澳元，而貸款人購買土地只用去5萬澳元，初始動工費用去2．5萬澳元，此時，貸款人只需支付7．5萬澳元的貸款利息。

需要說明的是，如果想親手修建自己居所的話，這種貸款方式就有很大限制了。首先，大多數貸款機構都不會考慮貸款給沒有建筑執照的申請者。其次，為了獲取貸款，必須將書面報告做得完美無缺，而且即使那些貸款機構批準了貸款，也會嚴格監督工程的進展，同時責任和保險條款也勢必極為苛刻。