試水產權式酒店

印象篇：云山霧繞

王 豪

產權式酒店(Property Hotel)是繼產權式商鋪、酒店式公寓之后的一種新型的房產投資和消費模式，作為旅游與房地產相結合的一種物業開發模式，它一出現便吸引了眼球，但由于在我國發展時間不長，市場行情不明，謹慎的投資者一時還不敢放膽出手。知己知彼才能百戰百勝，對投資者來說，最好的辦法就是先認識它。

物業概貌

產權式酒店起源于20世紀60年代的法國阿爾卑斯地區，后來風行于世界一些著名旅游城市和地區，經過數十年發展，現已成為一種被世界廣泛接受的房產和旅游投資品種。通常，開發商會將酒店的客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經營，并獲取年度客房利潤分紅，同時贈送投資者一定期限不同地點的免費人住權。根據其用途和目標客戶，一般分為產權式度假酒店和產權式商務酒店兩種，前者主要分布在風光旖旎的旅游勝地，而后者則主要分布在大都市的CBD中心。

乍一看，產權式酒店與酒店式公寓相差不大，但實際上，二者在客戶群體和經營模式上都存在著根本的不同。產權式酒店以酒店立項，并在未來將作為酒店長期、統一地經營下去，作為商業項目，其土地使用權為40年；產權式酒店主要是針對中短期旅游與商務市場，例如需在某地逗留較長時間的旅游者、因工作調動的公司職員、被指派到所在地從事評估和統計的工作人員、中短期逗留的商務客人、家庭旅游者等，而酒店式公寓主要面向的是長期租賃客戶。

產權式酒店是旅游業和房地產業的綜合產品，是一種既可消費又可存儲、既是服務又是資產、既可自用又可贈送的特別商品。作為面向消費者的酒店，它是旅游業的配套產品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務等服務項目；而作為面向投資者的一種物業形態，又具有房地產業的眾多個性，如提供產權服務、物業管理、委托經營等。對于投資者來說，既可以獲得收益，又可以到不同國家和世界各處名勝休閑度假，可謂一舉兩得。

市場初潮

有關資料顯示，近10年來，全世界產權式酒店平均每年增長15．8％。2004年，全球產權式酒店的銷售額將近300億美元。

在我國，1995年海南省三亞市最先引入產權式酒店，此后北京、上海、廣州、深圳、海南、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地均開始出現各種形式的產權酒店，經過一段時期的發展，2002年開始受到投資者的關注。目前，我國旅游度假地的軟、硬件環境已漸趨成熟，國內旅游度假的市場氣候已初步形成，而城市中等以上收入的人群也在不斷擴大，可以說，產權式酒店發展的大環境已經基本成熟，產權式酒店的投資收益值得期待。

策略篇：撥云見日

劉 葳

由于產權式酒店與產權式商鋪、酒店式公寓等投資性物業有本質的區別，致使其投資決策過程中所關注的因素也有明顯的差別，投資者不能以一個模式生搬硬套。

風險提示

投資者在決策過程中，如果以居住物業或普通投資品的視角來對待，便會忽略產權酒店自身所獨有的投資風險，這樣自然會形成失敗的投資決策。

配套出租不靈活

投資者一般擁有的只是一間客房的產權，其本身的出租價值較低，必須與酒店商業、餐飲、服務配套相結合才能實現最佳的市場價值。因此，若經營不善導致管理公司撤出，也只能引入新的管理公司進行統一經營，不具備公寓出租的靈活性，市場風險自然相對較高。

產權分散出難題

酒店是需要統一經營的，并且在運營過程中會根據物業使用狀況和市場環境進行再裝修、改造等，而分散的產權將給這種二次投入的實施帶來難題，決策如何制定、投入資金如何分配、資金到位如何保證、資金使用如何監督等等，都給未來的持續穩定經營帶來了不確定性。

包租期限惹麻煩

酒店的土地使用權是40年，而法律規定有效的租約最長為20年，實際操作中委托經營協議多在10年以內。因此，若沒有回購協議，投資者將要面臨持有期與經營期不一致的風險，并且酒店管理公司的合約保障性差，經營不善中途退出者并不罕見。投資者應盡量避免長期投資，可選擇有回購承諾并給予擔保的投資項目。

考查重點

管理公司

從目前產權酒店的操作模式來看，一般都是投資者與開發商簽訂房屋買賣協議后，投資者再與酒店管理公司簽訂出租或委托經營協議，若有回購承諾也是與酒店管理公司書面約定，另外，部分項目由擔保公司對租約或回購做出擔保承諾。

這種模式下開發商在經營過程中與投資者沒有任何契約關系，即使開發商實力雄厚，也無需承擔任何經營風險。因此，投資者更應該關注的是酒店管理公司的品牌、其合同經營年限、介入管理的深度、擅長領域與酒店是否匹配等等，一個優秀的酒店管理集團所帶來的不僅僅是成熟的管理，更重要的是其背后龐大的客戶資源。這往往是項目能否持續經營、帶來穩定收益的關鍵。另外，酒店管理公司是否具有成熟的營銷網絡體系也尤為重要，同樣的酒店，不同管理公司也許會形成很大的業績差異。

酒店類型

度假酒店主要面對旅游市場，一般具有明顯的淡旺季差異，即使在氣候差異并不明顯的海南，季節性差異對酒店經營也會產生顯著的影響。欲投資于度假酒店，則要重點考察當地的旅游市場前景以及季節性差異導致的成本提高、平均入住率下降等狀況。

商務酒店一般并沒有明顯季節性差異，全年的人住率相對穩定，應主要考察該區域市場特征是否與酒店檔次相匹配。經濟型酒店和高星級酒店面對的是完全不同的客戶群體，低檔酒店的成功并不意味著高檔酒店同樣有市場，反之亦然。

從對外部環境的依賴程度來看，度假酒店受到的影響更大，旅游規劃、旅游資源、消費導向的變化都可能影響酒店的經營業績。同時，度假酒店一般離市區較遠，調整經營方向的余地較小，從長期經營時段來看，度假酒店面臨著更多的不確定性風險。而處于城市化進程加速的宏觀環境中，并且位于城市市區的商務酒店所面臨的此類風險就很小。投資者在選擇投資項目時，同等條件下應要求度假酒店給予更高的回報作為風險補償，或者，在市場前景類似的情況下，優先考慮商務酒店。

銷售單價

由于產權酒店的投資回報多承諾為固定的回報率，甚至有些項目拆分為5萬元、10萬元等不同數額的投資份額，這樣就使投資者忽略了該酒店的銷售單價，只關注于投資金額與年收益。當然，若未來的經營效益能夠保障，管理公司信守承諾的話，過高的單價也不會給投資者帶來什么損失。一旦經營不善，管理公司無法兌現承諾，投資者就會面臨資產縮水、變現損失等等。

另外，以遠高于正常市場價格進行銷售，一般意味著開發商有資金套現、徹底轉移風險的嫌疑，因為開發商將通過賣產權來實現投資回收，并賺取一定的利潤，根本沒有長期經營的打算，這樣，一切風險都將最終由投資者承擔。

回報方式

產權酒店的投資回報可分為兩部分：現金和免費居住權(約定天數)。定期免費居住的回報方式來源于國外的分時度假酒店，但國內尚不具備完善的產權酒店資源互換的網絡平臺，而投資者又不愿意年年去同一個地方度假，這種使用權往往成為日后的雞肋。另外，投資者需要關注的是，這種使用權往往是有限制條件的，是非節假日、非旅游旺季的人住權，在計算投資回報時并不能按照開發商所宣傳的思路，而要打一個折扣來考慮。

投資產權酒店的最終目的是要獲取投資收益，現金回報是最核心的部分。從目前的市場來看，現金回報可歸納為兩大類：租金型和分紅型。雖說發到投資者手中都是現金，但二者存在著本質的區別。租金型回報，是指投資者與酒店管理公司簽訂出租協議，由管理公司承租酒店并統一經營，雙方是債權關系，投資者不承擔日后的經營風險，僅需承擔履約風險。分紅型回報，是指投資者與酒店管理公司簽訂委托經營協議，雙方是管理委托關系，經營風險由投資者承擔，現金回報是不固定的，所承受風險要高于租金模式。

在對酒店經營沒有十足把握的前提下，投資者應盡量避免選擇分紅型的產權酒店。例如，某一個產權酒店的協議中是這樣規定的——“酒店經營利潤的90％歸投資者所有，投資者可每年對酒店的財務報表進行審核”。可以看出，這是一個典型的分紅型回報。對于這種情況，投資者除了關注日后的經營風險外，還要考慮經營過程的信息不對稱問題，即使可對酒店的財務報表進行審核，但投資者仍難以掌握酒店的真實經營狀況，這可能導致日后更多的糾紛發生。

真實回報

在產權酒店的購買過程中，開發商所承諾的回報往往是名義上的，并沒有考慮相關稅費影響。因此，投資者應明確此投資行為的真實回報，并以此作為決策依據。

投資產權酒店可能涉及的主要稅費有：交易、產權過戶過程中的契稅、印花稅，租金型回報會涉及營業稅，分紅型回報所涉及的是所得稅。因此，投資者應在簽訂協議前明確回報屬于稅前還是稅后，并在合同中注明，避免投資收益遠小于期望值。