房地產(chǎn)新局

關(guān)鍵詞1:樓市

宏觀調(diào)控的政策意圖是什么？

當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策的意圖是挑破房價的泡沫，讓樓市實(shí)現(xiàn)自然增長。房地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)是價格虛高，在上海炒房最熱的2004年，60%的二手房成交時，上家持有時間不滿一年，這足以體現(xiàn)房價已經(jīng)背離了居住這一最根本的需求因素。我估計(jì)上海當(dāng)時有70%購房者純粹是為了投資，而這一比例在北京大約為20%，雖然很多人買了不止一套住房，但有一定的儲蓄意味，并不是打算在下一年出售套利。

從理論上看，資產(chǎn)估值的虛高會導(dǎo)致一系列問題，而最終的風(fēng)險會歸結(jié)到銀行系統(tǒng)。按理說企業(yè)須有30%以上的自有資金，才能向銀行申請貸款，完成項(xiàng)目開發(fā)。但目前很多企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足，而首付二成以后，貸款的錢還是來自銀行。銀行的風(fēng)險實(shí)際由財(cái)政買單，政府目前要順應(yīng)民聲，把房價穩(wěn)定下來，讓老百姓買得起。另一方面，也要做結(jié)構(gòu)調(diào)整，把狂熱的資金從樓市轟出去。

第一，通過企業(yè)行為多建設(shè)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房（北京）和廉租房（上海），北京城建和天鴻集團(tuán)合并為首開，主力建設(shè)普通商品房。第二，在政策上區(qū)分普通住房和投資住房，比如北京定義普通住房為面積小于140，容積率大于1.0，價格不超過周邊樓盤的1.2倍，普通住房滿兩年賣出不收取營業(yè)稅，投資住房兩年內(nèi)賣出收取全價5.5%，兩年后收取溢價5.5%的稅。北京6月份取消期房權(quán)益轉(zhuǎn)讓，就是為了遏制部分發(fā)展商炒樓花的行為。

目前政策的市場效果如何？

目前，上海房價調(diào)整接近一年，均價較2005年最高峰值跌去了30%，甚至影響了周邊城市，例如南京房價的下滑。一方面地產(chǎn)商在或明或暗地打折讓利，一方面多數(shù)人報(bào)有“買漲不買跌”的心態(tài)持幣待購。甚至屢屢出現(xiàn)退房的法律糾紛。即使降價30%，上海房價絕對值還是很高，跌不超過40%開放商絕對是有利潤的。

從媒體公布的數(shù)據(jù)來看，上海二手房交易量大約下跌了60%，而根據(jù)我實(shí)際感受，大約下跌了80％－90%。交易非常清淡，每月成交量在6000套左右，大致相當(dāng)于北京目前水平。與房產(chǎn)交易相關(guān)的機(jī)構(gòu)，包括中介、貸款銀行的業(yè)務(wù)都受到巨大影響。有段時間中介門店平均以每天20－30家的速度關(guān)門。

在北京，交易量呈現(xiàn)一種溫和上漲的態(tài)勢。從全年看僅在第二季度比第一季度下跌了40%，這主要是受營業(yè)稅的影響，但北京很快出臺了對已購公房的優(yōu)惠政策，個人所得稅也僅僅實(shí)行了一段時間，第三季度恢復(fù)性上漲了30%，第四季度持續(xù)增長。全年的成交約在7萬套，與2004年的4萬套相比，幾乎上漲一倍。

2006年上海的房價仍然會持續(xù)調(diào)整，目前上海售樓小姐的態(tài)度已經(jīng)大變——以前是愛搭不理、連樓書都沒有，現(xiàn)在是笑臉相迎。在一次次“退房風(fēng)潮”的壓力小，開發(fā)商日子很不好過，而近期房展會上，真正有購房需求的人也在持幣待購，呈現(xiàn)問多買少的景象，并沒有真正恢復(fù)以前的交易水平。

關(guān)鍵詞2:房貸

銀行個貸風(fēng)險有多大？

從銀行風(fēng)險的角度看，有三種按揭風(fēng)險:第一是市場風(fēng)險，銀行的住房貸款是八折，如果市值跌破八折銀行就有損失;第二是交易風(fēng)險，貸款者可能以假身份證購買多套住房騙取貸款;第三是操作風(fēng)險，例如在交易過程中估價失準(zhǔn)、抵押物法律糾紛。三者中最大的是市場風(fēng)險。

從理性經(jīng)濟(jì)人的角度出發(fā)，當(dāng)房價低于貸款的時候，應(yīng)該選擇不還款。目前可以制約貸款者的是征信體系，在北京、上海已經(jīng)在銀行之間互相聯(lián)通，數(shù)據(jù)共享，不僅可以防止你在不同銀行間連續(xù)騙貸，而且一旦有不良還款記錄，今后很難再申請銀行業(yè)務(wù)。

從政府來看，并不希望房價大跌，不然銀行也會遭遇巨大的損失。記入可疑貸款，銀行就要計(jì)提100%的準(zhǔn)備金。另外，銀行拿到房產(chǎn)也很難變現(xiàn)，目前只有通過拍賣的途徑，周期很長，損失不小。另外，如果是惟一居住房，銀行又沒有及時作抵押登記，就不能沒收住房把住戶趕到大街上。

目前，上海各家銀行采取分別對待的策略，對于按時還款者給予鼓勵，2006年仍然執(zhí)行優(yōu)惠利率，第二套、第三套住房也實(shí)行優(yōu)惠利率。對于欠款者列入黑名單，使其今后在各家銀行都不能貸款。

各家銀行面對2006年開始執(zhí)行的新利率會有怎樣的政策變化？

目前各家銀行推出了不少房貸新措施，例如:工行取消房貸律師費(fèi);取消房貸保險，個人貸款購買第二套住房時，利率5.85%;建行上海在個人貸款購買第二套自用住房時，可獲得5.508%優(yōu)惠貸款利率;上海浦東發(fā)展銀行對2005年3月17日前的房貸客戶，到年底無逾期欠款記錄，2006年貸款時將享受九折優(yōu)惠利率。

目前看來，提前還款的人較多，有的銀行還要收取違約金。利率升高之后每月還款多幾十塊錢，但是大家都認(rèn)為今后會走上加息通道，心理預(yù)期壓力較大。而上海由于樓市影響，各家銀行往年紅紅火火的二手房貸款業(yè)務(wù)2005年已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長。

預(yù)計(jì)隨著利率升高，提前還款的人會越來越多。因?yàn)橘J款者會有兩個考慮，自己的投資收益超過6%才劃算，否則不如拿來還清貸款。此外銀行存款利息增加少，貸款者不如向親戚朋友告借，換取較低的代價。

個人貸款是商業(yè)銀行的黃金業(yè)務(wù)，爭搶是必然的，以前銀行挑揀客戶的局面正在改變。很多商業(yè)銀行，在支行一級的業(yè)務(wù)量中，個人貸款額已經(jīng)超過了對公貸款額。在央行報(bào)告中，個貸的風(fēng)險低于2%，而且具有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，屬于優(yōu)質(zhì)的銀行業(yè)務(wù)。企業(yè)很容易倒掉，而房產(chǎn)不會滅失。民營企業(yè)的平均昌盛壽命2.9年，而房產(chǎn)壽命幾十年。

開發(fā)商在一家銀行申請了建設(shè)貸款，也會要求購買者在同一家銀行辦理個人貸款。銀行一般按照1∶3的拉動比例發(fā)放建設(shè)貸款，每一塊開發(fā)貸款可以帶回3元錢按揭貸款，在工行、建行等大行甚至還要高一些，大約在3.3。在“封閉”模式下老百姓選擇余地很小。

但隨著項(xiàng)目開發(fā)多了，一個項(xiàng)目并非只有一家銀行放貸，因?yàn)殂y行支行長要考慮業(yè)務(wù)量不能太冒頭，同時也要分散風(fēng)險，所以往往是一家大銀行與一到兩家小銀行組成伙伴，同時參與一個大項(xiàng)目。所以個人申請貸款有兩到三家的選擇。

目前還沒到客戶選擇貸款銀行的階段。但是已經(jīng)出現(xiàn)了“不指定目的人的純按揭服務(wù)”，其實(shí)就是個人選擇銀行，例如我的業(yè)務(wù)往來都在招行，我能取得比較優(yōu)惠的貸款利率。在開發(fā)商同意的情況下，由客戶自己向銀行提出申請。其關(guān)鍵在于“回售擔(dān)保”，即一旦出現(xiàn)風(fēng)險，由開發(fā)商買回該物業(yè)。銀行一般要對開發(fā)商做深入考察（存入保證金），但這種貸款則重點(diǎn)在申請人的資信。目前限于零散業(yè)務(wù)，尚未形成批量。

而在二手房市場中，個人主導(dǎo)申請貸款就非常普遍了，因?yàn)殂y行不接受“直客式”的服務(wù)。安家集團(tuán)就可以提供很多銀行產(chǎn)品，是一家“按揭貸款服務(wù)中介商”，客戶需要多少貸款，需要多快拿到貸款，需要什么利率拿到錢，有專業(yè)的軟件幫助你分析，選擇最佳的途徑。

安家北京與20多家支行和8家分行（工行、農(nóng)行、建設(shè)、中國、民生、浦發(fā)、廣大、東亞）建立了合作關(guān)系。安家在上海前端對客戶收取很少費(fèi)用，而主要對銀行收費(fèi)，銀行相當(dāng)于坐商，在北京因?yàn)殂y行間競爭還不夠激烈，我們主要在前端收費(fèi)，例如擔(dān)保費(fèi)、按揭服務(wù)費(fèi)。這也是因兩地市場格局不同而形成的。

2006年對外資銀行開放人民幣業(yè)務(wù)會否加劇競爭？

目前外資銀行正在布局，東亞銀行是進(jìn)入較早的外資銀行，目前它有超過半數(shù)的貸款業(yè)務(wù)在房貸領(lǐng)域。包括蘋果社區(qū)、SOHO現(xiàn)代城都有介入。

外資銀行用外幣放貸，但今后政策時間一到，外資銀行有資格發(fā)放人民幣貸款。我認(rèn)為外資銀行的優(yōu)勢將是明顯的。大多數(shù)客戶選擇外資銀行理財(cái)業(yè)務(wù)，那么個人貸款沒有理由不選擇同一家銀行。現(xiàn)在外資銀行貸款利率還沒有確定，但可能會放得更開。

美國的按揭貸款產(chǎn)品有100余種，其中主流產(chǎn)品約在50種，可以根據(jù)客戶的年齡、資信選擇固定利率和浮動利率，而中國實(shí)際上只有一種，分等額本金、等額本息兩個子品種。

房貸利率風(fēng)險全部由貸款人承擔(dān)的浮動利率房貸“一統(tǒng)天下”的局面也將被打破。中國光大銀行經(jīng)銀監(jiān)會批準(zhǔn)，該行設(shè)計(jì)的固定利率房貸已進(jìn)入推出籌備階段。據(jù)介紹，光大計(jì)劃推出的固定利率房貸品種根據(jù)貸款期限長短分為1年至5年、5年至10年、10年至20年三類，具體執(zhí)行的利率水平將很有可能略高于當(dāng)前的浮動利率。

除光大外，建行、浦發(fā)等銀行也已將相關(guān)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案送到銀監(jiān)會報(bào)批，而工行也表示已將此事納入考慮范圍之內(nèi)。銀行金融產(chǎn)品創(chuàng)新，是有自身動力的。一個是為爭奪客戶，一個是為賺取利潤。即使固定利率產(chǎn)品銀行承擔(dān)主要風(fēng)險，它還可以根據(jù)客戶分級和提高利率值來操作，總體看是絕對賺錢的。這將會極大地激活按揭市場的品種，鎖定期限、鎖定區(qū)間、收費(fèi)辦法、金額限制，可以衍生出很多產(chǎn)品類型。

關(guān)鍵詞3:開發(fā)商

為什么會有“80%的開發(fā)商活不下去”的說法？

中國建設(shè)部部長汪光燾在年底舉行的全國建設(shè)工作會議上說，2005年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)用地比2004年同期減少24.03%。緩解過度投資、釋放金融風(fēng)險，是政策的根本方向。其中規(guī)避銀行貸款風(fēng)險是很重要的原因之一。開發(fā)商的資金鏈緊，不僅是銀行收緊貸款，土地成本也有很大的提升。資金供給包括自有資金、銀行貸款、首付資金。銀行甚至在封頂后才會放貸。但如萬科、華遠(yuǎn)、華潤等大型地產(chǎn)商，則采取綜合授信，萬通和泰達(dá)在天津一次性授信100億元。

銀行的態(tài)度是抓大放小，80%的小開發(fā)商確實(shí)不好活。以前土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓，已經(jīng)改為招標(biāo)拍賣，不存在黑幕，開發(fā)商需要拿出土地出讓金的一半，而且土地價格也大大抬高了。開發(fā)商來預(yù)售回款的現(xiàn)金流逐漸變小，使企業(yè)受到巨大威脅。

不少建筑公司工程回款都很難，北京新興建設(shè)是一家大型企業(yè)，他們的負(fù)責(zé)人也在訴苦，軟磨硬泡，從開發(fā)商手里也拿不到多少，因?yàn)樗麄円矝]錢，也要“想辦法”。但另一方面，房產(chǎn)基金、銀行貸款、工程款、預(yù)售款、甚至典當(dāng)資金都是開發(fā)商可以利用的資金來源。但在去年9月初銀監(jiān)會下發(fā)212號文后，房地產(chǎn)開發(fā)類貸款信托的門檻大幅提高，嚴(yán)加審核房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的資質(zhì)，使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得信托的渠道也有所收緊。

盡管銀行已逐漸放寬購房貸款的要求，但對開發(fā)貸款沒有任何松動的跡象。吳曉靈在金融年會上表示:“房地產(chǎn)融資方式?jīng)]有形成風(fēng)險分擔(dān)的機(jī)制，絕大部分風(fēng)險集中在銀行身上，蘊(yùn)藏了巨大的金融風(fēng)險。”