樓市看“花”

編者按：

能夠擁有一套屬于自己的房子是許多百姓的心愿，也是很多人一生努力奮斗的目標。在住房方面從建國后到20世紀70年代，國家一直實行高度的計劃經濟體制，城鎮住房由政府和企業直接投資，屬國家或集體所有，職工住房實行低租金、高補貼為特征的實物分配制。1998年中國住房貨幣化改革開始，福利分房逐步取消，購買商品房成為城市居民解決住房問題的主要途徑。供求關系的變化刺激了全國商品房價格的普遍上漲，尤其在大中城市表現最為明顯。其中，上海房價自2000年開始上漲，4年翻了一番；北京在奧運、中央商務區等概念推動下，連通州、大興等遠郊區房價也近翻番。房價的瘋漲不僅引起了百姓的不滿，也引起了經濟學家的關注。房價緣何飆升得這么快?現在的房源真的供不應求嗎?樓市已是“亂花漸欲迷人眼”，消費者如何獨具慧眼?

鏡中花

對于廣大的工薪階層普通百姓來說，現在買房子就像是“鏡中花、水中月”看得見卻摸不到；即使摸到了也是個燙手的山芋，被迫做起了“房奴”，從此開始了為別人、為房子“奉獻”自己的人生。房價的飛漲讓購房者不安，也讓投機者躁動。

深圳一位年輕人要結婚了想買房，看中某樓盤，第一周還是每平方米7500元，第二周已變成8600元，再過一周，又上漲1000元。年輕人嘆道：“天啊，火箭也沒這樣快啊!”是啊，如今房價的瘋漲足以與火箭進行一場PK。

那么，買了房子的真的就幸福了嗎?據有關調查結果顯示，大部分人在買房后幸福感下降，生活水平下降，做起了“房奴”。哎!說來也是，房子是被人住的，是為人提供幸福體驗的，而如今卻成了壓在身上的一座“大山”。“無產者”羨慕“有產者”，而“有產者”的辛酸只有他們自己才知道。北京一位白領工作三年，最近拿出自己積蓄的8萬元、家人支持的4萬元、從同事處借來的5萬元，湊足17萬元交了首付。第一關過去了，而痛苦的日子才剛剛開始，現在每個月除了還房貸、各項正常支出外所剩無幾，也只好節衣縮食了。

面對這樣的現實，深圳一家公司的執行董事，有著幾十萬年收入的鄒濤自動發起了“不買房運動”。一時間，他的倡議在各網站及博客中瘋狂被轉貼。截至5月9日上午，全國各地已有16217人通過電子郵件、網絡論壇留言、博客留言、手機短信、電話登記等方式參與“不買房行動”，其中深圳地區11000多人參與其中。這就是來自民間的最真實的聲音!

霧里看花

樓市的一路“牛”氣引起了人們的質疑，也引起了經濟學家的關注，一些業內人士紛紛顯身為我們揭開房價飛漲的神秘“面紗”。

首先，房地產商出來為自己辯解。他們說現在拿地都是采用“招排掛”的方式，地價的上漲使得房價隨成本的增加而一路飆升。比如，今年4月18日北京市土地市場溫泉鎮D1地塊的競價現場，包括拍賣師在內的所有人都驚呆了：短短17分鐘，溫泉鎮D1地塊的地價從9億一路狂飆到11．5億，比掛牌時的起始價高出了近5個億。而在4月25號，萬科集團以3986元／平方米的價格拿到了北京市豐臺小屯地區的一塊地，總價是16．6億，去年同樣是這個地區，他們當時買到的地是每平方米2576塊錢。土地成本的上漲最終將全部分攤到了消費者即購房人身上，試問這樣的情況下房子怎能不漲價?按照地產商的說法，他們也很無奈，也沒有傳說中的暴利，這一部分錢只是落入了土地所有者的口袋里。

此時，一位房地產業內人士也向我們道出了房價內幕：深圳羅湖某個樓盤2004年做策劃，預計兩年后開盤，如果每平方米賣到6000元，利潤即可達30％。結果開盤后每平方米起價是1萬元，最高達到1．5萬元，利潤翻了一番。而哄抬房價的招數也令人驚訝：比如個人炒房者，花40萬元買進一套房，為了抬高房價，自己假充買家以60萬元買下，待房價升高，再轉手賣掉，這一買一賣中凈賺一二十萬元。而作為房地產開發商，如果推出了600套房子，他們可能會找600個身份證，到銀行貸款將房買下，一般市民根本買不到，從而哄抬房價。

還有一位房地產業的資深售樓小姐向我們揭示了樓市“繁榮”的真相。在不少售樓處，我們經常看到人頭攢動，熱鬧非凡。一大群購房者圍著售樓小姐問這問那，還有不少人排著隊，手里提著錢口袋等著交款，買房子就像買大白菜一樣。這時你可能以為，這樣萬眾搶購，炙手可熱的樓盤一定錯不了，萬一下手晚了，過這個村可就再沒這個店，于是也慷慨解囊，格外興奮地加入到購房大軍中去。但真正入住新房后卻發現半年一年也不見街坊四鄰，好像當初那些排隊搶房子的人都一下子“人間蒸發”了。其實，售樓處排隊的那些人并不都是買房者，有些表情怪怪的“神秘人物”，真正的身份是開發商為了造勢而雇來的“房托”!這樣就造成了暢銷排隊的假象，只要一到發號的時間，他們就從圍觀的人群中走出來與其他的買房人一起站在隊伍中，號發完了，這些“神秘人物”一臉漠然，拿著號就走了。“房托”如今儼然成為了一種職業，他們大都是從外地來的，完成任務后就拿錢走人。另外，有些消費者去看房的時候，銷售人員大多會告訴你，現在剩的房子不多了，可選的余地總是很小。其實這都是房地產商的銷售策略，假如一個樓盤有500套新房的話，他們通常開盤的時候只拿出100套出售。剩下的房子與二期的以同等價位出售，或者略低于二期，這樣消費者會感覺撿了便宜，即使一平方米增加一千元，一百平方米就漲了十萬元啊!

更有些開發商在期房銷售時對業主許下很多諾言，但房子交工人住后業主卻發現諸多房屋質量問題，比如漏水、住宅面積與合同面積不符等等。而此時開發商會非常熱情地為你辦理退房手續，因為你已步入了他們為你挖好的陷阱。此時收回你的房子開發商會以現在的市價再次銷售，就是說他用你的錢蓋好房子，然后拋開你轉身賺了大錢。

樓市中的“貓膩”還真不少，也難為了那些房地產商絞盡腦汁想出這么多“花招”。

罌粟花

一個個炒房團可以用罌粟花來比喻。他們拿著大筆的投資轉戰全國，所向披靡，制造了一個又一個樓市熱銷“神話”，而在光鮮的背后又暗藏著怎樣的危機?越來越多的人已經開始思考這個問題。

2001年，炒房團“殺人”上海，當年上海普通住宅、公寓以及別墅的季度銷售面積平均增長率就高達15．2％、16．7％、22％，熱點地區的樓盤價格急劇走高。目前，上海商品房價格已超過了北京。在杭州，溫州炒房團撤出后，中心區房價高達每平方米8000元，以至于當地政府對炒二手房者恢復征收20％的個稅，對購買高檔住宅的實行3％的高稅率，以抑制房市虛高。

炒房團的出現造成了隱性泡沫現象——房產市場基本供求沒有實質改變，房子賣不出去，但是房價卻升高了，出現了房子的空置率與房價成正相關關系的怪現象。一般商品如果賣不出去的話，肯定價格會下降，這也是大家都知道的市場規律，可是房地產市場上卻是房價和空置率同時上漲，這只能說明開發商在壓房，以此抬高價格。就像解放前，上海的囤積黃金一樣，以前是囤積黃金，現在是囤積房源了，那么這個囤積者，有可能是市場上或二級市場的投機者、投資者，也有可能本身就是開發商。開發商本身就是最大的投資方，他壓著房不賣，表面上看房子賣光，或者說沒賣光，他也不賣，寧可空著。你要買，那再抬價，價格就增上去了，空置率隨之上漲。

由于國內炒房團的操縱，中國正成為跨地區資本流動熱點并日益受到歡迎。據仲量聯行董事郝思建透露，2005年外資買入總金額達23億美元。瑞士信貸集團DLJ董事總經理Pulley則表示，國際投資機構向來十分關注亞洲、中國市場。宏觀調控后的房地產業內面臨著整合、重組，不少企業渴望尋求與國際資本的對接，外資也很愿意參與來使自己的資金規模更龐大。在此我們要深刻認識到，海外基金的隱性危險不容忽視：托高房價是一大問題，特別是一些謀求短線炒作的海外基金，一旦人民幣升值或樓盤增值后就很快撤資，剩下盲目跟進的中小投資者，無法應對驟然的波動，這將危及中國樓市的穩定。

房子始終是關系國計民生的大事，如何能讓老百姓在辛勤的奮斗后買得起房、住得起房是我們一直要關注的焦點。2005年，國家從土地、信貸、稅收以及行政手段等方面采取了多種“組合拳”來調控過高的房價，但全國房價依然普遍上漲。與此同時，各地政府也相應采取措施，如南京提出一證一房、一些城市也提高了二手房的交易稅等等，為的就是換取樓市的合理價格。看來，要想改變樓市的現狀還要多方努力，政府、開發商、購房人……一個都不能少!