從地產股退出的時候到了

當前房地產價格快速上漲背后有眾多無法忽視的影響因素，在這些因素的綜合作用下，某些地區房地產市場的泡沫和風險已越來越高。爭論地產問題也許目前已沒有多大意義，行動和退出才更加重要。

全球房地產出現泡沫：炒房大軍迅速膨脹，從溫州炒房團到山西炒房團、再到普通百姓，名曰投資房地產，實際上有些投資人已經把商品房當作股票一樣在炒作；銀行資金大量進入房地產業，自1998年房改鼓勵銀行對房地產業的貸款以來，銀行對房地產業的貸款余額從不到5000億元增長到近30000億元，占全部銀行貸款的比率超過15％以上，最高時達到20％；

地方政府鼎力支持，很多地方政府把房地產業作為本地經濟發展龍頭產業，以地生財，通過各種方法推動了地價、房價的上升；境外投機資金大量涌入房地產業，它們把購買商品房作為賭人民幣升值的工具；部分房地產開發商囤積居奇、哄抬房價……

當前房地產業已存在很大風險

房地產價格上漲速度遠遠超過租金上漲速度，房價租金比不合理，尋求以租金收入獲利的投資者當前的收益率很低，甚至是負收益。這類投資者將退出。

近2-3年來，商品房價格的上漲速度遠高于城鎮居民可支配收入的增長速度。城市居民的收入以每年6-7％的速度增長，而房價卻以每年10％以上的速度增長，上海、杭州、南京、北京等主要房地產市場的房價年上漲幅度更是達到20-30％。

房價收入比不斷提高，城鎮居民對住房的消費能力已發揮到了極限。當前城鎮的房價收入比普遍接近10倍，東部城市甚至達20倍以上，而國際公認的合理標準是3-6倍。房價收入比就像衡量股價合理性的PE(市盈率)和PB(市凈率)指標，它終會在合適的時候發揮效力。

住房消費的擠出效應已經出現。房價上漲正在從東部地區擠出普通制造業，住房消費支出已經開始擠出普通百姓的日常消費支出，相當數量的城鎮居民實際上是節衣縮食買房、供房。

一些有前瞻性的大型地產商已經開始謹慎投資，主要反映在房地產投資增速的明顯下降。2005年1-8月份，全國完成房地產投資、施工面積分別增長22．3％和18．9％，全國土地開發面積則同比下降2．3％。

從商品房價格走勢上看，已經出現了一個明顯的“雙頭”陣勢，未來走向風險極大。有人樂觀地說，日本工業化過程中，房屋價格上漲了11倍。言外之意，中國的房屋價格還有很大的上漲空間，殊不知很多事件是無法簡單比較的。

出于資金安全的考慮，銀行資金減緩了流向房地產業的步子，對房地產業的貸款已經相當謹慎，而且這種趨勢將在未來幾年中延續，房地產業的資金鏈條越繃越緊。

政府不可能任由房地產業“高燒”

10月份以來，在上海房價出現明顯下跌趨勢的情況下，北京和深圳的房價出現明顯上升，而且是迅速上升。很多人將這種現象解讀為房地產市場的需求非常旺盛，想以此說明全國只有上海地產市場有泡沫，其它地方沒有。個人認為，這種變化恐怕是地產投機資金流動使然，抑或是地產投機資金“圍魏救趙”的杰作，極像是從前中國股市上一、二、三線股炒作的手法。

事實上，由于房地產業對全國經濟的巨大影響力，中央對房地產的調控是相當溫和的。2005年8月份以后沒有出臺新的調控政策，即使在10月份深圳市和北京市房價大幅上升的情況下。但是，這不等于說，中央會放任房地產業投機浪潮的擴大。因為如果任由房地產業“高燒”，“燒”壞的不僅僅是房地產業和房地產投資者，更大的危害是危及中國經濟。調控房地產市場的手段很多，如加強土地政策執行力度、房地產稅收制度變革、多層次住房供應、調整商品房銷售制度、控制銀行資金流入房地產業等等，其中任何一個方面政策加強調控力度都會對風雨飄搖中的房地產市場產生重大影響。

也有人說，房地產市場可能有問題，但房地產龍頭公司沒有問題，而且會更好。這種邏輯是站不住腳的，覆巢之下，焉有完卵!