萬科，戰(zhàn)略大調(diào)整

撰稿 馬鳳桃

“明星化”了的王石，已經(jīng)不太在經(jīng)營層面關(guān)注萬科的業(yè)務(wù)了，他忙著在非洲、南極和喜馬拉雅山之間“行走”，但是這并不妨礙他研究中國房地產(chǎn)游戲規(guī)則的變化。始于2004年的宏觀調(diào)控迫使王石重新反思萬科的發(fā)展計劃。

在保證安全的前提下，萬科的戰(zhàn)略發(fā)生了微妙的變化。萬科不再諱言對“增長”的追求。王石說“行走改變生活”，他選擇了“顛覆”來描述萬科的戰(zhàn)略改變。萬科提出：10年之后，完成100億的利潤、1000億的銷售額，占有3％的市場份額。并把2005稱為萬科的新戰(zhàn)略元年。一切現(xiàn)象已經(jīng)表明，為了應(yīng)對宏觀政策所引發(fā)的房地產(chǎn)市場的變化，萬科開始向“規(guī)模擴(kuò)張”的方向積極邁進(jìn)——萬科比以前更“生猛”了。

“冬天來了，首先死掉的是體質(zhì)弱的人”，萬科總經(jīng)理郁亮說：“萬科要從管理方面，從文化方面，從團(tuán)隊方面，從品牌方面做好準(zhǔn)備。但我們是從戰(zhàn)略上考慮的，是準(zhǔn)備充分的，而不是盲目擴(kuò)張。”

強化資金鏈

2005年7月8日，萬科發(fā)布公告稱，萬科與GIC(新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司)附屬公司新加坡RZP(Reco Ziyang PteLtd)公司共同投資成立了一家中外合資投資公司，暫定名為“萬科星地產(chǎn)投資有限公司”，該公司將通過設(shè)立項目公司或投資項目公司股權(quán)的方式，在中國境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)項目投資。對萬科而言，在與RZP的合作中，引進(jìn)的是國際化的先進(jìn)理念和更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y金監(jiān)控體系。

萬科越來越注意資金量的積累。郁亮說：萬科著力解決融資渠道問題。過去，關(guān)系比錢重要，但自從2002年國家實施宏觀調(diào)控以來，由于土地轉(zhuǎn)讓制度更加規(guī)范透明，加之金融政策調(diào)整，銀根緊縮，使得錢比關(guān)系更重要了。

據(jù)介紹，目前萬科手里有30多億元人民幣現(xiàn)金、銀行100多億元的授信，已經(jīng)用了10多個億。收購“南都”要用去一部分——按照協(xié)議，2005年僅需要付9億多元，剩下的50％則分為兩年支付。但是，萬科的資金并不充裕。現(xiàn)在在上海，買12萬多平方米的土地大約需要17億資金。萬科今年在全國的土地儲備目標(biāo)是新增400—600萬平方米。所以，萬科必須解決資金方面的壓力。

早在2004年7月5日，萬科公司就與Hypo國際地產(chǎn)銀行簽訂了合作協(xié)議，為當(dāng)時即將開發(fā)的中山項目進(jìn)行境外融資安排，同時公司再度與新華信托合作，以發(fā)行“新華信托——萬科17英里項目集合資金信托計劃”的方式籌資近2億元。2004年9月，萬科19．9億元的可轉(zhuǎn)換債券計劃也正式出籠。

從GIC到Hypo國際地產(chǎn)銀行，再到信托、二次可轉(zhuǎn)債券，不難發(fā)現(xiàn)，萬科在為在全國擴(kuò)張打造一條堅韌的資金鏈。

雄厚的資金儲備，是萬科下一步發(fā)展的基石。目前萬科的資金來源僅有20％左右來自于國內(nèi)銀行。以往，萬科執(zhí)行的是“穩(wěn)健”的發(fā)展策略，對資金的需求并不特別嚴(yán)格，但是在新的擴(kuò)張政策之下，萬科必須要加強自身的融資能力。融資多元化，是發(fā)展的必然方向。此次與RZP的合作，“是萬科真正意義上的國際融資”。招商證券房地產(chǎn)分析師余志勇分析，“與借款不同，此項與強大資金的合作，令萬科綜合實力增強，抗風(fēng)險能力得到提高。”

并購：一箭雙雕

萬科的并購有兩個目的：第一，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模；第二，獲得土地儲備。

2005年3月，萬科以近18．6億元人民幣收購了南都集團(tuán)在上海、江蘇的70％股權(quán)和在浙江的20％股權(quán)，創(chuàng)下了國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)并購案的最高紀(jì)錄。萬科也因此得以順理成章的挺進(jìn)長三角地區(qū)。

“通過購買公司的方式獲得項目在異地開發(fā)是很普通的手段，屬于戰(zhàn)術(shù)層面”，專家指出。在目前中小地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏資金的情況下，正是像萬科一樣的地產(chǎn)大鱷們伺機收購擴(kuò)張之時。通過收購一些當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司，萬科同時也能夠獲得這些公司原有的存量或閑置的土地。這是萬科應(yīng)對“招拍掛”政策的手段之一。

從長期看，在20年之內(nèi)，長三角無疑是中國房地產(chǎn)業(yè)最大的市場。從萬科的全國布局上來講，浙江和上海有兩個億以上的利潤空間，如果沒有浙江，萬科的利潤就要減少一半。此前，蘇州工業(yè)園區(qū)1平方公里地塊掛牌出讓被順馳以27．3億元摘走，讓為此地塊準(zhǔn)備了一年多、志在必得的萬科鎩羽而歸。通過收購南都，萬科加強了在長江三角地區(qū)的盈利能力，在上海，萬科原本有7個項目，加上南都4個項目，萬科的實力獲得了大幅增長。整合南都，基本完成了在長江三角洲地區(qū)的戰(zhàn)略布局。

萬科總經(jīng)理郁亮現(xiàn)在親自過問萬科整合南都的每個細(xì)節(jié)，就是要確保整合的順利進(jìn)行。郁亮說：“拿到浙江南都20％的股權(quán)，對萬科而言具有很大的戰(zhàn)略意義。應(yīng)該看到，沒有哪家外地地產(chǎn)商進(jìn)入浙江。這次購買浙江南都20％的股份，萬科是策略性投資，為下一步投資作鋪墊。這次同南都的合作，雙方各得其所。江蘇和上海以我為主，浙江以南都為主”。

郁亮說：現(xiàn)在“招拍掛”政策并沒有解決土地資源緊張問題，土地資源依然在政府手里。在很多城市，通過政府手段進(jìn)入市場的土地非常有限。以萬科總部深圳為例，2003年有120萬平方米建筑面積的土地進(jìn)入市場，2004年100萬，去年只有80萬。在深圳，萬科每年買進(jìn)超過政府公開拍賣土地的1／3，仍不能滿足開發(fā)需求。2004年萬科拿到的土地，50％以上是通過合作開發(fā)拿到的。

南都在長三角地區(qū)擁有數(shù)百萬平方米的項目資源，收購?fù)瓿珊螅f科將在上海、江蘇區(qū)域新增項目資源219萬平方米，并參股項目資源儲備充足的浙江南都，為其經(jīng)營、開發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，提供了有力支持。

住宅產(chǎn)業(yè)化

王石是最早在國內(nèi)提出“住宅產(chǎn)業(yè)化”的業(yè)界人士。而就現(xiàn)在看，萬科之所以提出“住宅產(chǎn)業(yè)化”并不是孤立的，而是有深層的戰(zhàn)略考慮。萬科要追求規(guī)模擴(kuò)張，住宅產(chǎn)業(yè)化是最有效的技術(shù)手段。

王石似乎是從流水線提高生產(chǎn)率那里獲得了靈感，提出了要像生產(chǎn)消費產(chǎn)品一樣造房子。流水線的特點是高效率、低成本和部件標(biāo)準(zhǔn)化，福特汽車把T型車放到流水線上生產(chǎn)，塑造了汽車業(yè)發(fā)展速度的奇跡。而流水線的幾個特點恰好都符合萬科未來10年的發(fā)展戰(zhàn)略要求。

據(jù)介紹，萬科地產(chǎn)很快要實現(xiàn)部分部件工廠化。在深圳地區(qū)要開工生產(chǎn)六層預(yù)制混凝土的裝配式結(jié)構(gòu)，主要部件90％以上都是在工廠生產(chǎn)好，然后到現(xiàn)場裝配。同時，今年還要在深圳地區(qū)做一個六層或者九層輕鋼結(jié)構(gòu)的實驗樓，以便開展更復(fù)雜的實驗。在提高效率方面，萬科使用人均開發(fā)面積進(jìn)行比對。

未來工廠化生產(chǎn)的住宅設(shè)計體系可以分為三個部分：一是外掛模塊，一是核心模塊，一是交通模塊。外掛模塊主要是為了適應(yīng)不同地區(qū)、不同層次住宅的多樣性，包括櫥窗、陽臺等欄板，這些支架是可變換、可選擇的外掛構(gòu)建；核心模塊是通過對客戶的細(xì)分和客戶對生活需求非常詳細(xì)的研究，確定房屋的不同區(qū)域的面積分配，還可以根據(jù)不同客戶喜好進(jìn)行自主選擇；交通模塊是一個可裝電梯或者是不裝電梯的選擇，為將來工廠化的施工留下一個非常好的基礎(chǔ)。

通過把住宅模塊化和標(biāo)準(zhǔn)化制造，萬科能夠大幅降低住宅的開發(fā)制造成本，提高建設(shè)效率，從技術(shù)層面配合萬科在規(guī)模上的“大躍進(jìn)”戰(zhàn)略。郁亮說：在住宅產(chǎn)業(yè)化方面，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的工廠化程度只有7％，而在美、日等發(fā)達(dá)國家已經(jīng)達(dá)到50％，就是說一套房子有一半的部件都可以自己組裝完成。

為了讓自己的流水線生產(chǎn)出更適應(yīng)市場的產(chǎn)品，萬科還像研究消費品市場一樣研究未來的房屋需求變化，為自己的住宅產(chǎn)業(yè)化做好鋪墊。萬科請了建設(shè)部和國土資源部的專家進(jìn)行研究，研究未來10年的土地政策會如何演變；“我們還請了人口研究所的專家研究人口會如何變化。我們得到的結(jié)論是，未來的城鎮(zhèn)人口，將從現(xiàn)在的每戶3．53人下降到3．25人，未來10年，3～4人戶，特別是1～2人戶住宅將有更多的需求。”現(xiàn)在購房者的主要年齡段在30到39歲，全國有2．5億。未來10年有購房能力的人，也就是現(xiàn)在20到29歲的年輕人，全國有2．2億人。有了這些都是經(jīng)過研究得出的結(jié)論，萬科就能夠更有針對性地設(shè)計自己的住宅產(chǎn)業(yè)鏈。

王石在最近一次房地產(chǎn)業(yè)界的會議上談到了“超級女聲”。他說，“超級女聲”他每場必看，因為他必須要研究現(xiàn)在18～20多歲年輕人的喜好，因為那是萬科未來的消費者。未來10年萬科要繼續(xù)領(lǐng)跑中國房產(chǎn)市場，就必須要有所行動。萬科把目光盯住了未來。

所以萬科稱2005年為自己的元年，萬科要“從零開始”走規(guī)模擴(kuò)張之路。

責(zé)任編輯 張柏