2006：房地產(chǎn)危機漸近

正當房地產(chǎn)商們?yōu)榉渴幸宦奋f紅彈冠相慶之際，他們卻萬萬沒有想到，一場危機可能已經(jīng)悄悄逼近。

很多人不以為然，感到有關房市的爭論漸漸開始平靜，不再是人們激評熱議的焦點。然而，這是令人不安的平靜，它很可能就是風暴即將登陸前的那種平靜。房地產(chǎn)商“金九銀十”的季節(jié)剛剛送走，新年銷售的熱潮又將臨門，我似乎不合時宜地作出這種判斷，絕非故意攪大家的局，而是基于以下經(jīng)濟事實做出的大勢預測。

暴利與高企的房價：緊張了各方經(jīng)濟關系

有資料認為，國外的房地產(chǎn)商的行業(yè)利潤尚不到5％，可我國的房地產(chǎn)商利潤，企業(yè)自己公開承認的是15％，業(yè)內人士說絕對超過30％!而各大媒體披露的信息遠不止這個數(shù)，從100％～700％獲利的個案不勝枚舉。房地產(chǎn)的暴利也從另一角度獲得證實：據(jù)《共鳴》雜志從2002年到2004連續(xù)發(fā)布的《中國十大暴利行業(yè)》排行，房地產(chǎn)業(yè)3年蟬聯(lián)榜首、獨占鰲頭，是名副其實的暴利行業(yè)中的暴利行業(yè)；而根據(jù)胡潤的“2004中國大陸百富榜”，房產(chǎn)老板們更是占據(jù)“百富”中的45％，房產(chǎn)業(yè)成為公認的“功率”最為強大的“造富機器”，不折不扣的富豪最大誕生地。

還有一項重要指標可以說明我們的房價十分離譜，即國人的房價與收入之比。所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3～6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30％。而在我國許多大城市，新房價格與居民家庭收入比卻高達十幾倍。

房地產(chǎn)業(yè)界的高房價、高利潤意味著什么?意味著在資本競爭中房地產(chǎn)商獲取了更多的超額利潤，甚至意味著一些開發(fā)商是利用了潛規(guī)則甚至違反了法律法規(guī)謀利，諸如逃稅漏稅，與權力資本勾結，降低樓房質量，侵占員工與購房者權益等。那么，這是不是可以解讀為，開發(fā)商與購房者之間的關系，地產(chǎn)資本家與其他資本家之間的關系，勞資之間的關系，企業(yè)與政府之間的關系；背離著和諧的方向發(fā)展，甚至正朝著矛盾日益尖銳的方向發(fā)展?

跨越紅色警戒線的商商品房空置率：投機危機四伏

國家統(tǒng)計局發(fā)布的形勢報告顯示，目前全國空置房面積達到1．25億平方米，空置率已達到26％。我國的商品房空置率已大大超過國際公認的10％的警戒線。按照國際通行慣例，空置率在5％～10％之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10％～20％之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20％以上為商品房嚴重積壓區(qū)。

在這種情勢下，可以預見，國家必須采取一系列措施，甚至是強制措施，以使商品房空置率在一定時期內降到比較合理的區(qū)間，否則將給國民經(jīng)濟，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來一系列的嚴重問題。

如此高的商品房空置率表明，房屋不是用于滿足安居需求，而主要是從事投資。據(jù)建設部2004年調查，北京市商品住宅投資性購房比例約17％，在投資購房中，28．5％在短期內轉手，23．5％用于出租，48％空置待漲價。長三角主要城市商品住宅投資性購房比例在20％左右，甚至部分城市和項目存在一定投機炒作現(xiàn)象。表現(xiàn)為一些樓盤短期內價格上升較快，部分購房者轉手牟利；部分城市次新房(購買后不到兩年)短期炒作現(xiàn)象突出，如上海市2004年次新房轉讓占二手房交易量的46．6％?？罩梅恳话闶怯糜诔捶炕蛘叱鲎?。然而，與房價高企不相稱的是，房租在各地都未見相應上漲。房價是什么?不過是購買樓房的70年租金而已。這就意味著，從一個長期的價格波段來說，房價并不具有持續(xù)漲的基礎，而眼下的高價，正表明炒作風險巨大。

投資規(guī)模中國第二大：背離國情必將調控

據(jù)國家統(tǒng)計局出版的《中國大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)——2004》年鑒稱，2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到37123個，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10154億元，利潤總額506億元。全國建筑企業(yè)達到48688個，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值23084億元，利潤總額520億元。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的增加值分別占國內生產(chǎn)總值的比重為2．0％和6．9％，尤其是建筑業(yè)占國內生產(chǎn)總值的比重創(chuàng)建國以來最高，僅次于工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)居第四位，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。這表達的是2003年的事。

而國家統(tǒng)計局不久前公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2005年1～8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958．42億元人民幣，比2004年同期增長23．9％。值得注意的是，2005年1-8月房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額占同期國內各行業(yè)固定資產(chǎn)投資完成總額的24．2％，接近1／4。在國家統(tǒng)計局列舉的20個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)(27．5％)，位居第二。

房地產(chǎn)在中國的產(chǎn)業(yè)結構中，位置很重要，因為它面對著經(jīng)濟發(fā)展與農(nóng)業(yè)提升過程中對建筑產(chǎn)品的巨大需求。然而，它是不是到了迅速增長的投資規(guī)模僅次于制造業(yè)而傲視其他產(chǎn)業(yè)的地步，多數(shù)人對此是斷然否定的。

除了上述情況外，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在還面臨以下幾個問題：一是房地產(chǎn)信貸質量有所降低。目前房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率是72％，最高達到94％。截至2002年10月，個人住房貸款的總規(guī)模為7500億元，銀行貸給開發(fā)商的開發(fā)貸款總額為2000億元，加起來近1萬億元。二是房價上漲中蘊含—些不正常因素，一些企業(yè)盲目高價買地，也使其開發(fā)出來的產(chǎn)品超過了市場承受能力。三是居民投資房地產(chǎn)可能帶來的銀行貸款償還風險。目前我國有66％的人擁有兩套住房，但實際上這個數(shù)字可能要達到15％。一旦多余的住房租不出去，償還銀行的貸款就會成問題。

一方面瘋狂地擴大投資規(guī)模甚至已經(jīng)到了與當前國民經(jīng)濟整體不相合轍的地步，一方面又出現(xiàn)嚴重的結構性失衡。目前的樓房供求狀況十分特殊十分尷尬：安居需求房供不應求，安逸需求房供過于求，投資即投機需求時高時低此高彼低。這種狀況醞釀的危機在于，它很可能為政府宏觀調控提供根據(jù)。政府的調控，無論是沖著總量來的，還是結構性量來的，對房地產(chǎn)的現(xiàn)行布局，都是兇多吉少。

各路資本狂奔淘金地：暴利聚集合成歸謬

價值規(guī)律告訴人們，資本總是流向高利潤行業(yè)。近兩年在房價持續(xù)高企的刺激下，演繹了一出各路資本繼續(xù)狂奔房地產(chǎn)的壯觀劇，又為這一觀點增添了新的腳注。

此前媒體一再披露，諸如聯(lián)想、清華紫光、普天、華為、海爾、TCL等等在地產(chǎn)創(chuàng)富的新感召下，紛紛難以自持，掉轉馬頭分兵地產(chǎn)。盤點新軍，其中不乏代表國家核心競爭力的高科技企業(yè)。而且有數(shù)據(jù)顯示，我國已有300多家上市公司涉足房地產(chǎn)開發(fā)領域。聯(lián)想到國際熱錢自去年以來一直對中國房地產(chǎn)業(yè)虎視眈眈，在北京、上海、成都等地，都有數(shù)百億資金入市。眼前上演的，真是一出資本追暴利的激情大戲!

國家外管局不久前首次披露，外資在中國房地產(chǎn)市場中的比例約為15％。誰都知道，外資一直以來都覬覦著中國房地產(chǎn)。但外資在其中的比例達到大約15％，卻超出了人們的判斷。此前，人們盛傳外資殺人中國房市，“小數(shù)說法”是幾百億元，“大數(shù)說法”是幾千億元。外資進入房地產(chǎn)市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買人商品房等方式。外資大都集中在上海、北京等少數(shù)城市；后來有報道，珠江三角洲、成都、武漢也進入外資投資房市的新版圖。據(jù)人民銀行金融市場司調查，外資占上海全部購房資金的比例2003年初為8．3％，2004年底已經(jīng)達到了23．2％。僅2004年頭11個月，外資流入上海房地產(chǎn)市場的總量超過222億元，其中用于房地產(chǎn)開發(fā)的約150億元，占全年房地產(chǎn)開發(fā)總額的12．8％。

榜樣的力量是無窮的。各路資本的英雄豪杰個個都是財富精英，一旦點燃了他們的心中的那團欲火，錢投向何處他們都有十足的自信。

從學理上說，由于價格火爆不減，投資自然獲利豐厚，于是在平均利潤率驅使下，資本會不斷流向這個行業(yè)，直至這個行業(yè)的獲利與其它行業(yè)趨于持平為止。在盲目競爭下，如果沒有政府的宏觀調控，矯枉過正是必然的。當你認為還會賺錢的時候，其實投資早已過剩，已經(jīng)大錯鑄就。這就是著名的合成歸謬定律。有人以為其他行業(yè)可能會出現(xiàn)這個現(xiàn)象，房地產(chǎn)則不會。殷鑒不遠。君不見十年前中國房地產(chǎn)那場來勢兇猛的調整，也不見北海、?？?、珠海等地至今仍然佇立的滿目“爛尾樓”?

背離政策背離民意的人心向背

在中國經(jīng)濟社會，房地產(chǎn)有著震耳欲聾的大名聲。現(xiàn)今要說是它惡名在外，恐怕大多數(shù)人都認為不為過。房地產(chǎn)公司開張的第一桶金，要么有著不光彩的原始積累史，要么是公權人份當事人私自得利湊起來的，要么干脆就是“空手套白狼”圈銀行的錢。在整個開發(fā)過程中，有著諸多業(yè)界特有的“潛規(guī)則”，從圈地到劃紅線，從報建到容積率，從設計到面積公攤，從帶資施工到偷工減料，從賣樓花到貨不對板，從虛假宣傳到拖期交房等，凡是買過住過商品房的業(yè)主，誰沒有一部痛苦史?

對于政府的經(jīng)濟政策，房地產(chǎn)公司執(zhí)行如何呢?避稅乃至偷稅漏稅，從媒體披露的資料看，是家常便飯，盤盤如此，年年如此。最好的證明莫過于剛剛出籠的2004年全國納稅500強，其中居然僅有一家房地產(chǎn)公司，就可見一斑了。

對于政府的土地政策，房地產(chǎn)公司也有避開政策規(guī)定的路子。不一定非要掛牌拍賣時去競爭，繞開的辦法多的是；可以買下公司套買地；即令去競拍，自然也有低價拍下來的門道。至于國家金融政策，更是難獲房地產(chǎn)公司遵守。商業(yè)銀行2005年上半年不良資產(chǎn)實際新增達1500億元，作為從商業(yè)銀行有55％貸款的房地產(chǎn)公司，它們在其中有多少死賬賴賬是路人皆知的事。房地產(chǎn)公司在與地方政府的經(jīng)濟交往中，與經(jīng)濟腐敗有著千絲萬縷的聯(lián)系，其中要特別指出的是圈地游戲。從目前落馬腐敗領導干部，幾乎很少沒有與土地買賣無關的案例。據(jù)國土資源部一位副部長說，至少有90％的干部涉案。

進一步分析我們會發(fā)現(xiàn)，大量圈地，將為社會的不和諧埋下了不良種子?？梢韵胍姷氖牵捍罅咳Φ乇厝辉黾邮У剞r(nóng)民，從而引起這部分農(nóng)民的強烈不滿；大量圈地，如前所述，必然誤導房市走勢，從而傷害到購房消費者；大量圈地，部分商家獲暴利，也不可避免地引起行業(yè)內部的利益沖突；大量圈地，同時會在社會各階層中觸發(fā)對房地產(chǎn)發(fā)展的憤慨；如此等。

趨勢這種東西說來奇怪，無論現(xiàn)象看上去依舊多么輝煌，內在勁勢暗中涌動，終將顯現(xiàn)出它的澎湃之勢。東南亞金融風暴有多少人感到了，東南亞海嘯又有多少人覺察出了，然而，它仍然出現(xiàn)了。眼前我覺察到的是，房地產(chǎn)業(yè)已面臨這種危機趨勢，不能理智地進行自我調節(jié)的暴利房地產(chǎn)業(yè)，恐怕在劫難逃!(編輯 屈騰龍)(編輯 楊昌作)