上海：房與貸的畸戀

王晨波　彭婷婷

商業銀行處于兩難，必須在放與收之間找到一個平衡。而畸形的房、貸關系，過分依賴存貸差盈利，都可能讓商業銀行失衡

在經歷了連續10個月的負增長之后，上海房貸市場開始在今年5月顯現出回暖的態勢。能夠沖破10個月的陰霾，并露出一絲暖意，這絕非一日之功。

各家銀行的功夫大都下在了今年3月左右。據上海一家國有商業銀行信貸部負責人對本刊介紹，“過完舊歷年，大部分銀行開始準備在業務上收復失地，很多業內認為，調控到了強弩之末，反轉點就在眼前。”

對于銀行而言，回暖沒幾天，“國六條”倏忽而至，房貸的放與收成了滬上各家商業銀行最難玩的“平衡術”。

房貸回暖滬先知

舊歷年后，忽如一夜春風來，各家商業銀行開始逐漸放寬貸款政策。找中介談合作，給出的優惠也非常驚人。上海中原物業代理有限公司法律及交易案揭部總監羅亞東親歷了這個過程，他看到了一些“冰雪消融”的變化。

首先“轉按揭”開始悄悄抬頭。去年宏觀調控后，各銀行都停掉了“轉按揭”貸款，對銀行客戶而言，“轉按揭”是一種無現金流的融資方式，最大限度的利用了銀行資金，對交易刺激非常強烈。投機者大都倚重“轉按揭”，視之為一種極好的財務杠桿。今年2月以來，許多銀行開始恢復“轉按揭”。

還有一個變化就是貸款成數和利率的“松動”。去年“國八條”后，滬上銀行形成“君子協定”：第一套房最高貸７成，可實行5.508％的利率下限；第二套房要在第一套基礎上提高首付比例，實行6.12％的基準利率。而二手房按揭一般最多貸到7成。

但這種“協定”卻漸成擺設，“大部分銀行的二手按揭都可以貸到8成，比如房齡在5年內的，地段不錯的，規范的商品房，對于非常優質房源和客戶，大部分銀行都可以貸到8成，甚至第二套購房也可以貸到8成。”羅亞東說。

而在利率上，“盡管今年又加了一次息，但大部分銀行都執行了央行所能允許的最低利率，即在基準利率基礎上再下浮10%，這種優惠很普遍，一般不以第幾套而論。”上述國有商業銀行信貸部負責人稱。

另外，就是前文中提到的，如浦發行那樣憑借“抵押登記他項權證收件收據”放貸的做法，在今年“回暖”后，也開始恢復。

當然，最令人眼花繚亂的是各家銀行針對不同客戶的大膽創新，這些創新是伴隨著激烈的放貸爭奪戰逐漸升級的，初步估算，僅在還貸方式上，上海市場上就有近10種類型。

今年3月，深圳發展銀行在上海剛推出“雙周供”個人按揭業務，上海銀行緊接著推出“個人房貸寬限期”還貸方式，浦發行還推出循環按揭，中行上海分行快速對外宣告名為“直客式房貸”的新型業務等等。

雙周供是把按月還利息，改為按兩周還利息，本金還款速度加快，相應的利息節省也很大；“延期還貸”則是在房貸一年之內，可選擇只還利息不還本金。一年后再開始本息都還。針對自住群體在首付之后第一年經濟狀況緊張。而浦發的循環按揭就是授信可以循環，如果客戶經審核獲得200萬授信額度，買房子只貸了120萬，接下來客戶要再次購房，可以直接使用80萬貸款。

“在同質化競爭比較強的市場上，能夠殺出重圍，爭得一席之地，這些創新立下了功勞。”羅亞東說。

事實也是如此，進入3月份以來，滬新房和二手房成交量持續大幅回暖。隨之，5月房貸量開始明顯回升。央行上海總部數據顯示，5月上海個人住房貸款出現止跌回升的態勢，當月微增1．38億元，扭轉了上海商業銀行個人房貸連續10個月的陰跌，出現回升勢頭。同時，上海個人住房公積金貸款也明顯加快發放速度，5月增加9．77億元，占今年前5個月累計增量的78.6％。

這種反彈絕非易事，根據上海統計局數據，截止今年4月末，上海住房按揭貸款2533.58億元，比年初減少了111.36億元。此外，1～4月，上海財政收入增速大幅回落了23個百分點。如果將目光拉得再遠一點，自去年7月開始，伴隨連續10個月的負增長，上海的住房按揭貸款已累計減少了228億元。

“回暖”這種事情，也是有人歡喜有人愁。今年5月18日，上海銀監局公開發布《上海銀監局規范房地產信貸業務創新與競爭秩序》，直指產品創新風險不容忽視。要求在滬各商業銀行在推出個人房貸新產品的同時，在業務推廣中不得放寬和變相放寬對借款人的審核標準。

“商業銀行處于兩難，必須在放與收之間找到平衡。但是，畸形的房、貸關系，過分依賴存貸差盈利，都可能讓商業銀行失衡。”原上海銀行同業公會的一位人士說。

房、貸依賴：危險的關系

國內商業銀行對于住房貸款的倚重由來已久，房地產業高度依賴銀行資金也是不爭的事實。由于開發商70%左右的開發款項來自銀行，龐大的貸款將兩個行業牢牢綁在了一起，銀行業在自身利益訴求及地方政府要求之下，全力扶植了房地產業發展，也因此陷入了信貸風險劇增的怪圈。

在這個怪圈里，商業銀行兩肩挑著房地產發展：一頭擔著房地產商的開發貸款，一頭擔著個人住房貸款，任何一頭出問題，最終承擔風險損失的都只能是銀行。

在上海，銀行的兩個肩頭已經不是一樣重了。鑒于中央嚴令控制房地產的開發貸款，開發貸款這塊基本冷卻了下來。“九部委15條細則中規定，對項目資本金比例達不到３５％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，調控之后，銀行基本上都嚴格遵循著這個條件。”上海銀監局一位人士對本刊稱。

但個人住房貸款卻在調控后，成為各家銀行的主要著力點。由于不良貸款率一直維持在很低水平，個人按揭貸目前算得上是銀行的優質業務，以浦發行為例，2004年、2005年、2006年，前五個月檔期，個人住房按揭貸款凈增額分別為141億、63億、25億，凈增額雖在下降，但是總量仍舊較大。

據本刊了解，房地產信貸已占在滬中資商業銀行各項貸款總量的三分之一到一半之間。

由于房地產信貸以房產為抵押，所以風險相對較小。各商業銀行都把個人按揭貸款作為低風險高收益的好項目，“最近，市場交易量委靡的時候，我們為銀行拉到一筆購房貸款，得到的返點回報可達平常旺季的兩倍。”上海某貸款中介公司透露。

由于上市新房和往年積壓房源總量可能將超過所需房源的一倍，“銀行對個人貸款市場的競爭將會越來越激烈，以前很多銀行與開發商合作，購房人抵押房必須是銀行合作開發商的房子，才能享受更高貸款成數。現在很多銀行與大的中介機構合作，讓他們推薦自己的產品給客戶，通常一個中介公司會拿著好幾個銀行的房貸產品。”工商銀行上海分行的人士對本刊稱。

如此“競爭”形勢之下，已導致個別銀行推行房貸新業務時開始違規操作，既沒有經過總行授權，也未經過監管部門審批或報備。事實上，即便這些新增貸款出現呆壞賬，也要到若干年后才能顯現，畢竟房貸短則5年、10年，長則25甚至30年。

但值得擔憂的是，前幾年，特別是2003年、2004年的個人按揭貸款的風險已經凸現出來。當時上海正處在樓市的狂熱期，投機客為獲得更多貸款而“做高”房價，在前期的上海二手房市場中普遍存在，這樣的交易最高可達到50%，房價上浮比例可高達40%以上，很多是變相零首付。

當時，“銀行對這一塊業務的風險還缺乏認識。1999年房貸業務放開后，房地產一直處在價格不斷上漲的過程當中，沒有一個完整的周期，銀行實際上對風險很麻痹，就好像證券公司在股票上漲的時候不論怎么炒都是賺錢的，不知道有多少風險。” 長期關注上海房地產的中國社會科學院金融研究所研究員尹中立說。

本刊輾轉獲得了《2005年上海房地產信貸市場運行情況分析報告》（上海銀監局發），其中顯示，至2005年12月末，上海個人住房不良貸款余額15.48億元，比調控前的3月末增加4.41億元，比上年末增加5.58億元，基本呈逐月遞增。至12月末，個人住房不良貸款率為0.58%，比3月末上升0.17個百分點，升幅明顯。

從違約量的統計看，2005 年末，房地產貸款出現連續三個月以上違約的自然人客戶達7869 戶，比上年末增加2650戶，增幅50.78％；違約筆數8227 筆，比上年末增加2771筆，增幅50.79％。

這種不良率的上升在今年仍然延續。上海業內很多人士認為，不良率上升是因為分母變小。同樣量的不良貸款余額，如果貸款規模變小了，不良貸款率肯定要上去。

但不容忽視的是，隨著房貸業務開展，上海各家銀行中第一輪房貸風險爆發期已經到來，“今年暴露出的案子，更多的是發端于2003、2004年炒房愈演愈烈，銀行跟著房市飛奔的時候。當時銀行風險控制機制跟貸款速度相比顯得比較脆弱，積累了大量的風險。”羅亞東說。

一個有趣的插曲是，今年4月，原上海申花足球隊的球星范志毅被交通銀行上海市南支行因房貸糾紛告上法庭。上海市第二中級人民法院判決范志毅向原告賠款720多萬元，范因此也淪為“房東”。一位知悉此案的人士對本刊稱，本案也發生在房市洶涌的2004年，范志毅糊里糊涂地被一位朋友用作借款人進行購房。

范的遭遇實際上也是一個縮影，浦發行案中的那些民工是永遠都不會知道自己的名下也曾擁有價值上百萬的豪宅。但隨著樓市調控的展開，總會有人被迫充當“房東”的角色。這次是浦發行和范志毅，下回就可能是另外一家國有商業銀行。

信貸新政：細則難定利為先

5月初，房產新政再度出臺。大部分銀行都備感房貸業務之難，“房貸剛剛恢復性的增長了一些，這下又完了。”上述國有商業銀行信貸負責人稱。

盡管離6月1日這個新政實施的節點已經過去了半個月，但是上海大部分銀行的房貸細則還沒有出臺。而盡管明確的細則還沒有出臺，但卻在某些業務上有了調整。

這種調整是微妙的“平衡術”。“調控發出了強烈的收緊信號，國家直接規定了最高貸款8成的房型，那么其他房型如何規定呢？這是一道難題。”羅亞東說。

“新政中關于調整銀行的條款大都只是基本要求，各家銀行還有可控制的范圍，但是又不知道其他銀行如何界定這些比較模糊的概念，因此可能還有一段觀望期。”上海銀行信貸部一位負責人告訴本刊。

在5月29日下文的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中，規定從2006年６月１日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％。

但在今年上半年回暖的調子中，首付3成的做法已經被廣泛地拋棄，盡管自住購房者總是希望能多付一些首付，但很多時候，他們迫于財力還是希望首付只是兩成。

新政也為此開了口子，其中規定：“考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20％的規定。”一方面，90平方米以下的住房結構調整剛開始，自住者恐怕也難迅速的在新樓盤中找得到此類戶型；另一方面，很多銀行將重新擬訂的貸款條例，但“什么是自住房”卻成了銀行難點。

這是個傳統難題。以前，銀行是以客戶的資信能力來適當增加貸款額，而很少去顧及其是不是自住用房。“如果以住宅為抵押物，而且該住宅開發商是工行的簽約客戶，也是我們的理財金客戶，我們就可以提供其8成的貸款。”工商銀行上海分行工作人員告訴記者。

這也是大多數銀行對提供8成貸款的客戶的要求，必須在該行具有很好的信用記錄，而新政中的規定讓銀行有了新的征信困惑。

央行有關負責人此前表示，甄別自住房有兩個途徑：一是銀行通過央行“個人信用信息基礎數據庫”獲取借款人的貸款信息，只要購房者以前曾貸款買房就可以查詢到；另一個途徑是通過當地房地產主管部門獲取借款人的房屋交易、登記信息。

6月5日，央行再次發布通知強調，商業銀行必須將個人住房抵押貸款的信息錄入進個人信用信息基礎數據庫，嚴格按國務院辦公廳《通知》規定確定住房貸款的最低首付比例。

這個規定仍面臨執行之難，盡管各銀行均已經建立起比較完善的企業信用系統，比較大的公司和銀行客戶的相關帳目情況都能一目了然，但個人信用系統仍費周折。

“一方面成本巨大，為個人客戶建立信用系統，增加了銀行的運營管理成本，另一方面這需要政府部門與銀行合作，但是絕大部分地區的房地產主管部門沒有與銀行聯網，而且如果這個貸款人以前并沒有貸款買房，在央行數據庫中就查不到他的資料。”工商銀行上海分行消費信貸中心工作人員對本刊稱。

滬上最早響應“國六條”下發房貸細則的深發展上海分行規定，對購買兩套以上多套購房者，即便住房建筑面積在90平方米以內，首付至少3成。“但是還是很難判斷，比如這個人自己買了房，但是他可以用其親朋好友的身份來按揭，這是比較難以甄別的。”深發展負責房貸人士對本刊稱。

據了解，廣東發展銀行等的判斷方法是通過貸款者有無日常水電費和物業費為準，來確定是否為自住，但此方法只是事后監督，難以在事前預防。凡此種種，上海各大商業銀行遇到的麻煩還是很多。

業內擔心，各家銀行的房貸政策，會不會回歸到2005年以前的“收緊”水平。事實上，滬上各家商業銀行已經在去年吃盡了苦頭，房貸的指標和預期增量普遍未能完成，并直接導致商業銀行個人消費貸款持續處于萎縮態勢。

“上海的房地產市場剛從去年的打擊中復蘇回來，今年是各個機構業務恢復的關鍵一年，銀行必定還會以各種方式攬貸，今年的風險防范將更加嚴峻。” 上海銀監局一位人士稱。