房地產(chǎn)：一個特殊行業(yè)的轉(zhuǎn)型與和諧

新聞中國八月論壇

政策審視下的房地產(chǎn)業(yè)

王小廣：實現(xiàn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展要講究科學(xué)的順序。從世界歷史看，在整個工業(yè)化、現(xiàn)代化的進程中，房地產(chǎn)都是一個比較平靜的產(chǎn)業(yè)，一個不太重要的配角。整體而言，房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該是在工業(yè)化完成后，而不是與工業(yè)化同時。世界上沒有一個國家像中國這樣在工業(yè)化之前房地產(chǎn)發(fā)展這么快。韓國70年代工業(yè)化起步時有過這樣的沖突，他們的政策只在兩次經(jīng)濟危機時鼓勵過房地產(chǎn)，其他階段都適度壓抑地產(chǎn)投資，給現(xiàn)代工業(yè)的關(guān)鍵行業(yè)創(chuàng)造發(fā)展空間。現(xiàn)在中國對房地產(chǎn)是一種非正常的過度強調(diào)，這樣做只會阻礙工業(yè)化和城市化的健康發(fā)展。可以看到，近年來除了個別地區(qū)，中國的城市化進程放慢了。因為高房價提高了城市的門檻，拖累了城市化進程，城市化不只是滿足城市居民自身的需求，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移城市才是真正的城市化。

另一方面，中國的投資熱總是控制不住，很大一個因素也是房地產(chǎn)。中國經(jīng)濟特別是城市建設(shè)和地方財政過度依賴房地產(chǎn)，2003年北京市房地產(chǎn)對GDP的貢獻是73%。如果不走出這種依賴，過熱會反復(fù)出現(xiàn)，調(diào)控也未必有效果，病根在于政府的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向與產(chǎn)業(yè)選擇。房地產(chǎn)涉及資產(chǎn)財富的分配，是一個分蛋糕而不是做蛋糕的過程，自身發(fā)展的利益沖動太強，這是該行業(yè)天生的一種屬性，現(xiàn)在即便采取中性偏緊的政策，它的發(fā)展速度也不會低，可以比GDP增速稍微高一點，這樣持續(xù)到工業(yè)化基本完成。房地產(chǎn)新政不只是為了調(diào)控過熱，而是為了建立中國長期的經(jīng)濟競爭力，如果沒有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其他的繁榮都沒有可能。

聶梅生：現(xiàn)在正是宏觀調(diào)控比較關(guān)鍵的階段，經(jīng)濟金融、社會公眾、資源環(huán)境三個方面的張力都比較大，這確實會促使中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，以形成一個新的健康業(yè)態(tài)。

一個健康的房地產(chǎn)業(yè)必須解決人們基本的居住問題，既要遵守市場無形的規(guī)律，同時又提供相應(yīng)的公共產(chǎn)品。原來只強調(diào)房子的商品屬性，公共產(chǎn)品的屬性被淡化了，現(xiàn)在要彌補在公共產(chǎn)品方面的缺位。

住宅具有使用和投資雙重功能，一個人買了多套房子，顯然在強調(diào)它的投資功能。宏觀調(diào)控就是要控制投資功能，通過限價、限房型加上土地方面的調(diào)控，強調(diào)住宅的使用功能，使房地產(chǎn)的需求格局和供應(yīng)結(jié)構(gòu)平衡起來。

房地產(chǎn)業(yè)連接了上下游產(chǎn)業(yè)鏈。中國產(chǎn)生了全世界4%的產(chǎn)值，但消耗全世界40%的水泥，31%的鋼鐵，20%多的氧化鋁，形成的產(chǎn)品很多沒有出口都在國內(nèi)消費了，房地產(chǎn)是其中很大一塊。一個健康的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該能夠消化上游行業(yè)的產(chǎn)能，同時刺激下游產(chǎn)業(yè)的內(nèi)需，使整體經(jīng)濟能夠平衡。

按照國際通用標(biāo)準(zhǔn)，只有工業(yè)化加上城鎮(zhèn)化才等于現(xiàn)代化。在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程中，如果九億農(nóng)民中的一部分到不了城鎮(zhèn)，現(xiàn)代化就不全面。現(xiàn)在的轉(zhuǎn)型要求房地產(chǎn)業(yè)更多傾向于中小城鎮(zhèn)，更多有利于新農(nóng)村建設(shè)，不這樣轉(zhuǎn)變，整個社會就沒辦法往前發(fā)展。我國經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)到了這一步，所以房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型提到議事日程上來了。

需求的沖動與城市化的誘惑

呂勁:雖然這個行業(yè)沉默了一段時間， 但無論面對調(diào)控措施還是市場起伏，我們都相信，不管遇到什么爭論，不管遇到什么政策，在中國這個行業(yè)都可以長期發(fā)展，因為最大的支撐點來源于中長期的整體需求。我們國家整體經(jīng)濟在發(fā)展，越來越多的人追求幸福生活，這是理所當(dāng)然的一個需求，開發(fā)商有責(zé)任滿足這樣的需求。現(xiàn)在不論是經(jīng)濟適用房、限價房，還是中等價格或者高價房，都有一個巨大的市場在那里。事實上，無論我們企業(yè)怎么去做也滿足不了目前這個需求，這是我們多年來在全國不同區(qū)域?qū)嵺`后得出來的一個結(jié)論。現(xiàn)在宏觀政策要求70%的商品房在90平米以內(nèi)，照樣可以推出很好的產(chǎn)品滿足社會需求。

范小沖：我們的房地產(chǎn)處在中國工業(yè)化和城市化的特殊歷史階段，出現(xiàn)快速增長是這個時代所決定的。如果用西方成熟國家的發(fā)展階段來跟我們現(xiàn)在快速增長階段來比較，可能在很多指標(biāo)上會表現(xiàn)出過熱。但應(yīng)該認清中國發(fā)展階段的特殊性，在這個基礎(chǔ)上進行協(xié)調(diào)，使整體經(jīng)濟能夠很好的起飛，而不是把它強行拉下來。房地產(chǎn)這樣一個年輕而速成的行業(yè)，不到二十年走過了國外一兩百年的發(fā)展進程，也許確實還不太成熟，但需要給予更多的引導(dǎo)，更多的包容，因為房地產(chǎn)對于今天中國的城市化進程，有著非常重要的歷史意義。今天中國城市化不是簡單的農(nóng)民工進城，現(xiàn)在大量的學(xué)生就業(yè)、很多周圍郊縣的人到城市發(fā)展，這些新白領(lǐng)階層是今天購房需求的主力，也是伴隨著中國城市化迅速崛起的階層。

開征物業(yè)稅能否告別土地財政

范小沖：目前地方財政依賴土地出讓的動力機制的確需要改變，如果不從這兒著手，中央和地方政府在實際操作中會形成兩種不同的價值取向。目前實行一次性交清70年的土地出讓金，政府可以通過變現(xiàn)土地或者提升土地價格來完成城市快速發(fā)展，已經(jīng)形成了地方財政對土地收益的依賴。土地出讓一步到位實際上并沒有實現(xiàn)土地最大價值，如果通過收取物業(yè)稅，政府每年獲得土地的增值收益，同時通過城市建設(shè)不斷投入、加強基礎(chǔ)設(shè)施，使土地價值得到提升，對地方長期發(fā)展會更有好處。

呂勁：一個城市的政府需要拿出部分資源維持整個城市的運營，其中一部分從房地產(chǎn)中獲得，這是正常的。目前我們的模式是一次性收完以后，70年里地方政府不會再有第二次收益，所以不應(yīng)該一味指責(zé)各地政府的利益沖動，它們確實需要這些資金。但我們可以把這個情況調(diào)整過來，最終從持有物業(yè)的業(yè)主那里獲取資源來支持地方政府。每個業(yè)主向當(dāng)?shù)卣欢悾瑯I(yè)主貢獻的資源大部分拿來維護這個區(qū)域的公共需要，這樣同樣能把城市建設(shè)維護好，我們應(yīng)該向這種國際通行的模式靠攏。

讓二手房成為調(diào)節(jié)供求的蓄水池

范小沖：今天中國實際上還處于一個房地產(chǎn)增量市場，大家看到的實際上是一個開發(fā)過程。整個住宅市場分二手房和增量市場，只有二手房流動起來，才能使一手房更加市場化。今天房價上漲主要在商品房這塊，根本原因是有效供給不足而需求旺盛，當(dāng)然需求帶有一定的泡沫。現(xiàn)在如果把二手房交易卡住了，只能買一手房，供求矛盾會更加突出。中國房地產(chǎn)交付量最大的就在過去五年中，一旦把二手房大量的存量釋放出來，對于滿足市場需求，提高有效供給肯定會有幫助。

呂勁：城市發(fā)展太快，沒有那么多土地資源或者土地資源沒有整理出來，不能及時轉(zhuǎn)化開發(fā)商品房。現(xiàn)在城市中真正大比例的房源是二手房，還沒有充分發(fā)揮作用。我們可以按照世界通行的辦法，從政策法規(guī)上把二手房交易渠道建設(shè)暢通，在整個交易過程的安全性、透明度和保障性方面加強管理，讓大量不同價格的二手房源滿足不同階層的需求。

現(xiàn)在全世界發(fā)達國家的城市，真正大量的交易是在二手房上面，這樣，社會的壓力小了，房產(chǎn)開發(fā)商的壓力小了，各級政府的壓力也小了。

利益和諧是成功轉(zhuǎn)型的標(biāo)志

聶梅生：現(xiàn)在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)實際上是解決一個社會和諧的問題，突出的矛盾一個是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中低收入住房困難，第二個是價格太高，買不起。在第一輪宏觀調(diào)控中，上海房價從2004年的4季度開始漲，到2005年3月份達到最高，4個月上漲相當(dāng)多，現(xiàn)在上海房價并沒有回到2004年12月份以前的水平。現(xiàn)在需要考慮的是中國房地產(chǎn)的供應(yīng)和價格，究竟怎樣解決最好。目前比較一致的看法是將住房供應(yīng)分成兩個板塊，一個是全流通的商品房，另外一個是限制流通的公共產(chǎn)品屬性比較強的政府補貼住宅，要區(qū)分二者的政策。發(fā)展要有兩個輪子，一個是商品住房市場化，一個是住房保障體系建設(shè)。

李建國：這么大的國家，一個這么大的行業(yè)，出現(xiàn)一些小問題不奇怪，現(xiàn)在出臺新政策是政府看到了原先一些不足的地方，希望行業(yè)更加規(guī)范。政府是規(guī)則制訂者，制定規(guī)則是從大局出發(fā)的，要符合整個廣大人民的利益，這無可厚非，所以發(fā)展商應(yīng)該做一個遵守游戲規(guī)則的參與者。

趙曉：房地產(chǎn)牽涉兩筆最大的資產(chǎn)，第一是土地資產(chǎn)，2002年建設(shè)部估算全國土地資產(chǎn)至少25萬億，肯定是目前中國所有可進行市場交易的資產(chǎn)中最大的一筆。第二筆是金融資產(chǎn)，全國居民儲蓄存款累積達16萬億左右，只有買房可以讓這些存款轉(zhuǎn)到另一個口袋里。這樣一個市場如果忽視了規(guī)范問題，一定會影響整個社會的平穩(wěn)發(fā)展。原先出現(xiàn)的問題與市場處于成長發(fā)育期有關(guān)，也跟市場規(guī)則不完善有關(guān)，成功的轉(zhuǎn)型就是要建立起合理的規(guī)則和制度。

今年以來，很多新政策已經(jīng)對市場產(chǎn)生較大影響，這樣一些變化能不能保證房地產(chǎn)順利實現(xiàn)轉(zhuǎn)型？能不能在一個非常重要也非常特殊的行業(yè)里構(gòu)筑社會的和諧利益關(guān)系？有人評價房地產(chǎn)新政好像不夠市場化，但中國房地產(chǎn)原本就存在嚴重的壟斷力量扭曲和政府越位，現(xiàn)在這個轉(zhuǎn)型也許有點急，但這只能說是因為拐彎有些晚。

房地產(chǎn)領(lǐng)域最大的不和諧就是利益分享的不平衡，尤其需要利益分配制度的轉(zhuǎn)變，檢驗這個市場是否健康，很重要就是看市場中的利益能否在土地提供者、地產(chǎn)開發(fā)商、項目建筑者和購房業(yè)主之間合理分配，只有共享才能和諧，只有和諧才能長期發(fā)展。