一個王朝的背影

陳　健　路　艷

在地產界一路高歌猛進的順馳，終于垂下了高昂的頭。繃到極限的資金鏈、問題百出的項目、混亂無序的管理、危險的運營模式……一個衰敗王朝落寞的背影中，其實蘊含著很多東西。

順馳神話的破滅

9月5日，香港上市公司路勁基建有限公司入資順馳中國控股有限公司的協議正式簽訂，路勁基建將分步向順馳中國注入12.8億元資金，并于入資完成后持有順馳中國55%的股權。順馳創始人孫宏斌在順馳中國一股獨大的局面，至此改變。曾經的“地產駭客”、“地產戴爾”，順馳王國改弦易張

在全國“不計成本”地拿地，曾是順馳最令業界側目的行為。2003年起不到三年的時間，順馳購置土地的金額便超過100億元，現金流和速度成了“順馳模式”的代名詞。所謂“順馳模式”，即2002年國家施行土地“招拍掛”政策后孫宏斌制訂的一系列快速擴張計劃。有人形象地描述為“現金流——土地——現金流”模式。其特點是不惜以極高價格拍得土地，在預付小部分定金后，再以盡可能快的速度啟動項目建設，迅速推向市場，以銷售抵償所欠土地款及銀行貸款。

這樣的戰略令順馳常以超過招標價值兩倍的代價搶得稀缺地塊，同時本應為企業視為根本的成本與利潤必然就被忽略。順馳何以能這樣做呢？據原順馳某高層透露，這與當地政府不無關聯。通過與當地政府的交涉，順馳往往只需要支付10%左右的首期款就可獲得地塊運作權。這就使得順馳一個地塊的運作周期從普通公司的18個月左右縮短至半年。對于任何一塊看中的土地，順馳在拿地之前就著手做項目方案，也因此，順馳能夠在拿地的第二天報規劃，半年之后就可以上市！在短短兩年時間內，通過不惜一切代價拿地，順馳迅速擴張至全國十余個省的數十個項目。

這就是孫宏斌在公司上下極力宣傳的“快”，該理念統治了順馳整個的發展歷程，最終見證了順馳神話的破滅。而恰恰，這個神話的終結者，追根溯源，就是這一違背常規的發展速度！

2004年，接踵而至的挫折終令順馳危機頻發。宏觀調控政策出臺使市場一度陷入觀望，順馳中國分布在全國的部分樓盤，特別是位于調控重災區長三角的樓盤銷售不暢，回款不力。宏觀調控是一個重要誘因，但根源還在于其過快擴張盲目冒進所造成的管理滑坡。在一路極速行進過程中，順馳擴張模式的隱患也在不斷“滾”大。即使沒有宏觀調控，順馳缺乏根基的人力資源以及緊繃的資金鏈也遲早會出問題。

順馳破產的啟示

順馳的異軍突起，曾為中國地產界注入了一股青春的活力和血性的氣息；如何面對順馳，是對中國地產界判斷力和胸懷的一次考驗；而對現在的結果如何反思，則是接下來我們真正應該關注的。

跑馬圈地要量力而行

盲目的沒有效率的速度（所謂“快”）是沒有任何意義的。無視自身資金和管理能力而盲目擴張，必將帶來致命的三“高”：高土地成本、高財務成本、高人力成本。順馳以政策來追求一個“快”字，即盡可能快地縮短項目運營時間，盡可能快地加速資金的內部流轉，盡可能快地擴大銷售規模等，以建立一個所向無敵的地產王國。這一“快魚”理念使得現金流已超越了負債率成為孫宏斌最為關注的財務指標之一。郎咸平先生說，房地產是傳統產業，需要其他產業來互補，才能消除行業風險。香港房地產業的風險管理普遍遵循“20%＋5%＋產業互補”，即20%的資本負債率和5%的現金資產比，這是香港業界公認的最穩定、最健康的指標。與此相比，順馳顯然太過火。

過程可以盡量縮短，但不可無視。前期瘋狂擴張讓孫宏斌嘗到了甜頭，但是，當順馳的快速規模擴張無法承受其財力之重時，順馳王國的終結也就臨近了。

社會責任感是根基

企業擴張不能以犧牲企業未來的發展潛力和基礎為代價，社會責任感的喪失將給予企業致命的打擊。順馳的管理風格恰恰體現出社會責任感的缺乏——項目在追求速度的同時并未能保證質量。據天津某些業主反映，順馳的項目存在多方面問題：習慣性延期交房、房屋質量嚴重不過關、偷換裝修材料、單方面改變規劃……毫不夸張地說，順馳在向全國急速擴張的同時，其項目的質量問題也隨之延伸到全國范圍。

做一個好企業，其目光自然不應只盯在某一個項目身上，做好每個項目才是做好企業的基礎，這是一個具有責任感的企業最基本的準則。對于房地產企業來說，樓盤就是其發展的根基。根基不牢，何以求穩？

無視風險，一定危險

市場經濟條件下，企業要有風險意識，要注重對風險的防范和把握。順馳對于房地產行業的發展前景一直未曾有科學合理的定位，可以說，在其成功的背后，離不開相當的“僥幸”因素，也因此，它更忽略了自身經營中可能出現的金融風險、政策風險、市場風險等風險因素。即使在經營狀況良好的條件下，僅僅是金融風險也會使一個在其他各個方面沒有任何瑕疵的企業覆滅。離開了金融的支持，任何企業都不可能有長足的發展。宏觀調控政策對順馳造成的沖擊也是其缺乏風險意識的表現。順馳模式的“抗震系數”很低，在操作過程中，只要出現很小的一個紕漏，就會出現連鎖反應。正因如此，即便沒有“國六條”，只要有一點沖擊，別的企業可能都沒反應，對順馳來說都可能是滅頂之災。

一個新項目還沒有獲得收入，就不斷地開發另外的新項目，背負著70％負債率的擔子，不懂得做好財務風險防范，沒有危機管理意識，一味地盲目擴張……順馳神話的破滅是偶然中的必然。

要遵守政企 “游戲規則”

要正確定位政府與企業的關系，不可無視市場規則、無視法律。順馳高速擴張不僅僅是因為孫宏斌的執著與沖動，在很大程度上還是由于制度缺陷所致，或者說，是地方政府把孫宏斌送到了“絕境”。 在“招、拍、掛”制度下，如何讓地價在新的制度下不斷上漲是各地方政府最關心的問題。孫宏斌的商業模式就是順馳和地方政府之間“雙贏”的共識：順馳在政府土地招、拍、掛時盡力叫高價格，這有利于維持本城市的房地產的虛假繁榮；在高價拿地之后，拖欠政府的土地價款，這有利于維持順馳的資金循環。政府與順馳是各取所需。順馳依靠著與地方政府之間的不正當利益關系來維系了其資金的周轉，也因此被很多人認為是一匹破壞行業競爭規則的“害群之馬”。如今，順馳的故事已經謝幕，但要使順馳的悲劇不再重演，應該更多地反省制度上的缺陷。

鉆空子當心頭破血流

市場經濟并不排斥計劃，也不拒絕宏觀調控。市場存在自發性、盲目性和滯后性的一面，須通過國家對市場活動的正確引導和有效的宏觀調控，加以彌補和克服。目前房地產市場的制度缺陷為許多企業的不健康膨脹創造了條件。可以想象，順馳為什么可以違背企業的發展常識在短期內興起，又怎么會在短期內終結？最為重要的是，房地產企業看到了目前的市場體制弊端為實現它們的夢想創造了條件。可以說，盡管在2005年順馳的發展已開始舉步維艱，但如果沒有今年一系列房地產市場宏觀調控政策的出臺，順馳還可能借制度缺陷而維持下去。但是，當房地產市場的制度在改變和完善時，像順馳這種想借助市場的制度缺陷而得以生存的企業就會壽終正寢了。這就是目前國內一些房地產企業資金鏈斷裂后的必然結果。只有充分發揮市場的力量，實現優勝劣汰，加上適度的宏觀調控，差的企業被市場無情的淘汰掉，才能讓好企業活的更好。這是市場經濟的鐵律！

會擴張，也要會守成

尤其當一個企業在急速做大的時候，特別需要一個成熟的團隊，一套完善的制度，這樣才能把外界變化帶來的影響減到最小。孫宏斌自己曾說過，順馳的問題出現在缺乏基本的流程和制度，應該標準化和制度化的事情上無章可循。順馳靠激情、速度、投入和狂熱，完成了一個又一個看似不可能的高目標。但是一個企業只靠激情和速度是不行的，未來的長足發展還要靠體系的搭建和成熟、流程的科學和規范、工作的高效和細致。這些基礎平臺將保證企業的專業特色和一貫性，保證企業隊伍的不斷強大。忙于跑馬圈地的順馳在走過規模擴張的階段之后，面臨的就是這種“打天下易守江山難”的技術難題。同時，順馳還存在任人唯親、排擠新人的情況，管理無章法，紀律不嚴明。

（編輯 / 張銳）