“從奴心態”與高房價

關于房價過高以及房價漲降等問題，大家已經討論很久了。大空對我關于“政府換屆房價普降”的所謂“陳真誠預言”也爭論很久了。盡管有些城市目前房價高位運行，但我依然認為普降是必然。關于個中原因，我已經分析了很多理由。至于為什么房價會不斷地被推高以及目前在有些城市不降逆漲？也有很多人在分析，有些分析也有道理，但很多人依然在納悶……

一般來說，關于高房價和有些城市房價不降逆漲的原因是：房地產投資過熱，地方政府和開發商聯手操縱房價，商業銀行信貸膨脹，腐敗，成本不公開，暴利，供需以及地方政府為了預算外收入利益和開發商聯手阻止房價下降，等等。但一般的分析中，忘記了一個幾乎不被人提及的重要原因。

中國的房地產業，作為中國市場經濟的一個經濟元素，必然要由政府(自然包括了土地供應及相關的游戲規則制訂等行為)、開發商、金融、需求和消費者這幾大要素有機而成的。否則，就成不了房地產業，也成不了房地產市場。而許多人往往忽視了消費者這個同樣也影響房價的重要因素。

本文就從這個角度來分析高房價以及目前有些地方高位運行的原因。

房地產消費者，指的不是某一部分人。可以說指全國國民。消費者對房價的影響，主要指心態及其心態影響下的行為。高房價，與一些國民的“從奴心態”不無關系!

漫長的封建社會歷史，不少國民骨子里，有著習慣性或傳承性的“從奴”情節。這種“從奴”情節，一直在無聲無息地影響著國民的思維慣性、心態和行為方式：對事物以傳統價值取向來判斷，盲目崇拜所謂權威，容易相信欺騙，逆來順受，自甘認命，祈求僥幸等，以及這諸多原因而綜合衍生的恐慌心理、盲從心理和跟風心理。這些都是深深植根于骨子里的東西，許多人難以在具體的房市行為中得到及時覺醒或反正。

有些地方政府官員出于自身“仕途”著想的政績行為和腐敗行為，以及有些地方政府的相關政策與市場管理，往往在一開始就得到了當地公民的響應或認同，至少是默認，甚至參與。對于腐敗，一方面有恨之入骨，另一方面又有許多人卻在推波助瀾。辦理大大小小的事情時，又把“腐敗”視為“情理之中”。當三五成群在一起議論某貪官或某樁腐敗時，往往還能聽到“換成是你，你也會這樣”的腔調，甚至還有羨慕的成份。這種心態，往往助長了一些地方政府官員進而某些地方政府的不當行為，助長了他們的不當價值取向和政績心理。在房地產領域，比較典型的是有些地方政府官員在“加快城市建設”口號下的各種行為，包括土地出讓、地方財政預算外收入的來源和支出、對某些開發商的“扶持”以及曾出過許多事的“拆遷”等。這是房地產領域很能產生腐敗和助推房價的“地帶”。

不少人一方面對某些開發商(或利用媒體)對所開發的物業做夸張乃至不實宣傳信以為真，甚至把一些開發商(含一些銷售代理商和一些媒體)為了造市而故意宣揚的“產品看漲”乃至“房價看漲”輿論也信以為真，容易“入套”。如前不久，中部地區某省會城市舉辦秋季房地產交易會期間，居然有開發商在所謂的“論壇”上放言“房市均價將超過5000元”。媒體信了，許多民眾也信了，然后有不少人趕緊去買房。可他們哪里知道，即使北京，政府公開的所謂均價才多少呀?某些開發商為了商業目的，拉上政府機構搞實為促銷的活動，或利用某種手段拉上一個領導到場亮相或講話。不少人就對開發商或物業“看好”，究其本質，實為“送錢買個形象產品”。

當政府出臺個曖味政策(如有宏觀調控文件中軟軟地措辭“對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制…”)，不少人就以為政府已把房價上漲定調了，認為“政府不是要降房價，只是控制漲幅，將來還是要漲”的，因而盲目地加入到購買者陣營中，構成了某些人說的“真實需求”的一部分。其行為實際上又助推了房價。

不少人盲目相信數據，尤其是關于城市房價均價、平均漲幅、空置率等一些政府統計資料，在產生心理恐慌時盲目地加入到“買樓”陣營中。殊不知，目前在中國的城市房地產市場統計和計算方法等方面，普遍存在“不真實”問題，手段不科學。城市房價均價、平均漲幅，只是很籠統的概念，不能反映太多問題。至于空置率，可以說，全中國根本沒有一個準確的統計資料。原因是，大量房地產企業存在假按揭現象。對于假按揭，沒有企業會真實上報。即使有銀行發現了部分企業的行為，為了其準行政化銀行體制下的“政績”和“前途”著想，也會盡可能想辦法處理而不會上報。地方政府呢？一般也不會上報承認自己管理的城市有很高的空置率。即使想真實上報，也難以得到真實的數據。由于假按揭、空置率等可說是企業真正的“商業機密”，就算相關的調查，也難以得到真實的數據。可是，就在這種情況下，一些不在企業一線長期工作的“學者”、“教授”、“專家”，在爭論實際空置率為多少、是否過了國際警戒線等問題，甚至還有人在強調有巨大“真實需求”(當然，市場經濟中，供求分析是很重要。可問題是，目前供和求均已被扭曲化了)。他們往往容易占領輿論陣地，通過媒體發布觀點(不排除有人為某些利益集團造勢的可能)造成輿論。許多盲目相信“權威”的民眾，又被某些輿論“誤導”乃至“欺騙”，錯誤地評判市場的“今天或未來”。

就在近日，一篇題為《全國房價高位運行，國務院對房產調控效果不滿意》的報道，幾乎同時出現在各大網站的顯著位置。說的是：全國房價依然高位運行，建設部官員解釋調控政策具有滯后性，專家則開始質疑房地產調控導向。“國務院對房地產調控情況并不是很滿意，現在有關部門壓力很大。”從5月17日推出“國六條”的國務院常務會議到10月17日專門聽取房地產市場調控措施落實情況的國務院會議，整整5個月，國務院仍基本維持“原判”：少數城市住房價格上漲過快；結構調整的任務還十分艱巨；房地產市場秩序仍需進一步規范。等等。然后，又有某專家說“按照目前的調控政策，房價上漲難以改變”。“房地產市場如果真有泡沫，這5個月來早就應該擠掉了。但目前處于觀望期的房市，其價格仍在如此上漲，只能說明存在著巨大真實需求”。接著，又有某網評人接著出來文章認為，“存在巨大泡沫”是一個不爭的事實。不能因為經過幾個月的調控效果不理想，就認為所有的需求都是“真實需求”，就否定存在的巨大泡沫，進而動搖國家進一步調控房價、調整住房結構的決心。調控效果不理想無非兩個原因，一是“藥”不對“癥”，政策措施有偏差。二是“藥”也對癥，政策措施也正確，但沒有下“猛藥”，劑量不到，政策措施落實不力。并認為主要原因是后者。

我乍一看，以為出了個什么大新聞，趕快關注。而待我仔細看時，讓我哭笑不得：這是個在十多天以前被很多媒體報道過的老新聞了(本人10月下旬接受《中國產經新聞報》記者采訪時就已提及過這

事)，今天怎么又被一些“名家”拿來做“名聲”呢?而且做出“房價上漲難以改變”的結論?真不知道此事是否有內幕。然而，就這件事，相信許多人不會去想一些問題，可能只是盲從于“專家”的觀點“趕快買房”。

有許多人不但相信有些地方為阻止房價下降而發布沒有下降的不實消息，甚至相信一些開發商(或銷售代理公司或售樓人員)關于增值的夸張煽動說辭，盲目地匆忙“下單”。而實際的情況怎樣呢?不少人在事后發現上當(典型的是所謂產權式商鋪和產權酒店)。買到的樓等著漲價，實際上賣出去的并不多。不少人想以租金沖抵銀行利息并贏利，但由于市場上的真實租賃供求關系和成本因素等的影響，有許多長期閑置著(所以，“入住率”是很相關于“空置率”的名詞，應該也很重要。但要了解“住率”，恐怕也得要白天敲門和晚上數燈才能準確。否則，依然“太假”)……

正因為如此，不少在“從奴心態”作用下的人們，一方面不斷以“從奴心態”來看待房價行為，一方面又因“從奴心態”作用而產生恐慌心理，進而發生追捧房價和趕搶購買的行為。這些行為，又不斷推高放價，使另外的許多人做起了“房奴”。

“從奴心態”助推房價飆高，阻止房價下降，這個因素不能不引起重視。要讓過高的房價降下來，在采取其他手段的同時，還得要有能消除消費者對未來房價產生恐慌心理的新的政策，否則“一輪過后又一輪”。本人曾建議政府采用“限房價行為”的新辦法來管理房價“政府出臺硬性政策，要求開發商就每一個項目，在公開宣傳和銷售前，經過對市場形勢、成本、策略、競爭、升值、價格變化等因素分析、研判的綜合考量，做出決策。就每一個產品的具體質量、標準和最高銷售價格等，向政府部門一次性明晰申報并得到批準，且強制在媒體公告以及銷售場所告示、宣傳資料宣傳和廣告中公開公告。公告前不得進行任何銷售或預售或登記或預訂。公開公告的價格等，不得在其后的銷售中有任何更改。并要求新房在辦理第一次產權證起的5年內不得上市交易或交易中不得高于這個價格。企業根據這個自己申請并得到批準的最高銷售價格和市場等因素做出決策，可以在等同或低于這個最高價格的范圍內銷售。銀行依據這個原則辦理銀行業務，房屋產權部門依據這個原則辦理產權手續。違反這個原則的一律不得辦理，并給予嚴厲的懲罰，給予很高的違規成本代價。銀行或房屋產權部門違反原則的，給予更嚴厲的懲罰。”我認為，如果采用這個新辦法，不但有利于解決消費者恐慌心理問題，更“可防止目前普遍存在的一些與開發商相關的問題，如：開發商對外發布起價，而那個起價房就只有一間最差的房，或一般消費者根本買不到，其他房屋的實際價格根本不是起價那個價格，而是要高；開發商逐層加價或逐層改變價格；開發商故意弄出不同時間不斷加價的辦法，使房價不斷上漲；開發商故意囤房漲價；開發商以及銷售人員(銷售人員或銷售代理公司故意以訂金方式炒房，也是推高房價的一個重要原因。往往被輿論忽視了)本身參與或操作炒房等。”這樣，就能直接攻擊到那些操縱房價、做假按揭、囤房、炒房者的軟肋……