２００６年我國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和政策措施

　　經(jīng)過2005年的房地產(chǎn)調控和各項政策的落到實處，我國宏觀調控的積極效應已開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)價格也開始理性回歸。2006年我國房地產(chǎn)業(yè)的走勢將緊緊圍繞我國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢，根據(jù)國家“十一五”規(guī)劃的戰(zhàn)略目標，進入穩(wěn)步前進、持續(xù)發(fā)展和總體平衡的新階段。
　　
　　一、2006年我國房地產(chǎn)業(yè)將逐步進入良性循環(huán)
　　
　　（一）房地產(chǎn)市場預期開始回暖
　　我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過五年的快速發(fā)展和一年的宏觀調控，進入2006年的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)的整體主客觀環(huán)境要好于市場原來的預期，加上資本市場的日益復蘇，人民幣進入升值周期和我國經(jīng)濟的持續(xù)、健康和快速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的預期開始回暖。從管理層對整體經(jīng)濟調控的思路以各省市具體執(zhí)行態(tài)度判斷，我國房地產(chǎn)市場的政策預期已經(jīng)比較明朗，除了商品房房價高低和漲幅大小的行業(yè)調控目標以外，土地資源的合理利用和金融風險的防范也成為管理層考慮的重點。具體分析來看，供給方面仍應主要關注房地產(chǎn)投資方面的問題。國家對于外行企業(yè)的盲目投資應該關注。需求方面要注意調整消費者預期，平抑和引導消費者的消費需求。為使市場參與者對未來走勢有較明確的預期，政府應把握政策的穩(wěn)定性和相關信息的準確披露，使市場中的開發(fā)商和消費者都清楚政府的政策意圖，對市場走勢有個理性的判斷，避免消費者心態(tài)的大起大落，出現(xiàn)不應有的持幣待購或者瘋狂搶購的局面。這樣房地產(chǎn)供求的平穩(wěn)發(fā)展也將促進我國國民經(jīng)濟周期性波動的趨于平緩，有利于我國社會和經(jīng)濟的全面和諧發(fā)展。
　　（二）房地產(chǎn)商對市場的壟斷同盟將被打破
　　此輪客觀調控國家開始運用綜合性的政策與措施對我國的房地產(chǎn)業(yè)進行調控，特別是動用了稅收政策和利率政策對房地產(chǎn)市場進行調控，結果表明這樣的調控市場效果明顯。2006年，宏觀調控還將持續(xù)，因為政策要保持連續(xù)性，而且房地產(chǎn)的周期性調整才剛開始。一旦開始，將持續(xù)一段時間，指望它立即復蘇或景氣度迅速提高是不現(xiàn)實的，因為這是一種內在的發(fā)展過程。對某些房地產(chǎn)開發(fā)商而言，他們的利潤還會繼續(xù)攤薄，但不會出現(xiàn)人們所說的“蕭條”，因為中國經(jīng)濟增長不會出現(xiàn)西方純商業(yè)周期性的蕭條，調整只是增長率的放慢，一般不會出現(xiàn)負增長。由于出現(xiàn)竣工面積多于或快于銷售面積增長，商品房積壓不斷增多，房地產(chǎn)商對市場的壟斷同盟將越來越難起作用。空置率的上升使一些房地產(chǎn)商的日子不好過，這是調控過程中的正常反映，是一種符合市場規(guī)律的風險釋放的過程。以往開發(fā)商控制住宅供給增長，人為地造成供不應求的局面，從而拉升房價，從中牟取暴利的現(xiàn)象已得到充分抑制。
　　（三）我國城鎮(zhèn)居民的購房意愿略有回落
　　我國央行于日前發(fā)布的調查結果顯示：在當前物價和利率水平下，認為“更多儲蓄”最合算的居民人數(shù)占調查比例的39.3%，較上季度提高1.6個百分點，與上年同期加息時的調查持平，達到近兩年的次高水平。2006年一季度打算“購買住房”的居民人數(shù)占比率為19.2%，較上季度降低0.4個百分點，較上年周期降低2個百分點。受房地產(chǎn)宏觀調控政策影響，近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新的變化，多數(shù)城市房價漲幅趨緩，上海出現(xiàn)小幅下跌，房地產(chǎn)市場觀望氣氛較為濃厚，居民購房意愿有所下降。從央行調查的七大城市看：未來一季度打算購買住房的居民人數(shù)所占比重一項中，武漢較上季度降低5.5個百分點，下降最多；北京一改前兩個季度的上升趨勢，較上季度降低2個百分點；上海較上季度回升3.7個百分點，但仍處一年多來的低水平，并且這種購房意愿低迷的情況短期內仍難以改觀。
　　（四）鼓勵住宅消費成為建設部的政策導向
　　面對宏觀調控后日趨疲軟的房地產(chǎn)市場，建設部明確提出了2006年鼓勵住宅消費的政策導向。建設部專家認為，我國在2006年要面對通貨緊縮的可能和生產(chǎn)過剩所帶來的影響，所以在“十一五”規(guī)劃起始年的經(jīng)濟運行中，擴大消費需求已經(jīng)變成經(jīng)濟運行中至關重要的決策點。鼓勵住宅消費，特別是自住型住宅消費將可能是今后政策的方向。2005年和2006年作為國家“十五”規(guī)劃和“十一五”規(guī)劃的轉折時期，國家希望繼續(xù)保持適度的國民經(jīng)濟增長規(guī)模和總供給，而需求的擴張將是其中的關鍵。在擴大消費需求中最有意義，對上下游產(chǎn)業(yè)帶動作用最大的仍然是住宅產(chǎn)品的消費。所以2006年的經(jīng)濟政策中，鼓勵住宅消費將是擴大內需的核心內容之一，當然是以鼓勵普通商品房消費為主，而不是鼓勵購買豪宅，在普通商品房里，也是以鼓勵自住型的住房消費為主。
　　（五）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新將有質的突破
　　我國房地產(chǎn)金融“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問題。當前，由于房地產(chǎn)融資渠道的單一，無法在各種融資方式之間形成有效的風險組合及分擔機制，致使絕大部分風險由銀行部門一家承擔，集聚了金融風險，這一問題是社會融資不合理的反映。在當前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預留了空間，私募信托基金可用于項目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。房地產(chǎn)信托基金的實質是一種產(chǎn)業(yè)投資基金，用于房地產(chǎn)開發(fā)的信托基金投資標的流動性不強，定價不易，對信托人的風險承受力有較高的要求。與此同時，我國還應嘗試通過多種渠道，充分發(fā)揮保險功能，防范房地產(chǎn)金融風險。在這方面，境外成功的“產(chǎn)品”有貸款抵押房屋保險，貸款建（修）房保險，商品房抵押貸款，還款保證保險等，我們應該認真研究，為我所用，通過加大房地產(chǎn)金融創(chuàng)新力度，在做好房地產(chǎn)金融風險防范的同時促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
　　（六）國內外機構投資房產(chǎn)首選京滬
　　國務院發(fā)展研究中心的一項研究表明：大多數(shù)的跨國企業(yè)和金融機構仍然看好未來三年我國的經(jīng)濟發(fā)展前景以及房地產(chǎn)市場，而繼北京、上海之后，一些二線城市正逐漸成為新的投資熱點。在受訪的跨國企業(yè)和知名企業(yè)中，近70%的金融機構都對我國未來三年的經(jīng)濟發(fā)展前景及房地產(chǎn)市場看好，其中60%認為樓市還會上漲。而從投資意向來看，首選的城市還是北京、上海，但同時一些經(jīng)濟快速增長的沿海城市或內陸城市，比如天津、深圳、南京、武漢等城市也得到了國際投資機構和企業(yè)相當?shù)年P注。從他們感興趣的城市分布來看，在一線城市獲得成功經(jīng)驗以后向二線城市轉移將是未來投資發(fā)展的趨勢。
　　
　　二、2006年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導向
　　
　　（一）我國將加大中小戶型商品房供地
　　我國今年將繼續(xù)做好各地開發(fā)區(qū)清理整頓的相關工作，鞏固土地市場治理整頓成果，把國家初步確定的農用地轉用計劃指標繼續(xù)控制在2005年從緊的水平上。進一步貫徹“有保有壓、區(qū)別對待”的土地供應原則，嚴格新增建設用地的審查報批。同時，落實國家產(chǎn)業(yè)政策，優(yōu)先保障國家重點建設項目用地需求，支持有利于結構調整的項目建設用地。適時出臺新的禁止供地和限制供地的項目錄。國家將加強土地市場運行動態(tài)監(jiān)測，加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應，嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應，繼續(xù)停止別墅類用地的土地供應。對新出現(xiàn)的“以租代征”擅自將農業(yè)用地轉為建設用地的行為，國土資源部已明令堅決予以制止。
　　（二）我國將規(guī)范土地出讓合同和程序
　　國土資源部將在2006年繼續(xù)完善國有土地使用權出讓的細化規(guī)定，考慮將土地后期開發(fā)的時間進度等寫入合同，以防止開發(fā)商囤積土地；而在上海，隨著商業(yè)用地完全實行公開招標以后，有關政府部門已基本明確了工業(yè)用地也須進行公開的招投標。
　　
　　（三）銀行業(yè)放寬房貸業(yè)務的同時加大房貸罰息
　　2006年銀行業(yè)為了發(fā)展和經(jīng)營的需要將加大對誠信度高和項目符合市場需求房地產(chǎn)商的貸款規(guī)模，對誠信度和還款能力強的商品房購買者也將加大房貸的投資比率和提高消費者購買時的貸款比例。而與此同時，2006年銀行業(yè)將上調房貸罰息的利率，逾期不還將實行“利滾利”的計息。提高罰息的主要目地是起到警示作用，同時罰息記錄還將進入個人的金融誠信系統(tǒng)。
　　（四）我國將實施《投資性房地產(chǎn)會計準則》
　　為了規(guī)范房地產(chǎn)金融的發(fā)展，財政部日前頒發(fā)了《投資性房地產(chǎn)會計準則》的征求意見稿，該征求意見稿中明確了企業(yè)除了擁有自身長期使用的房產(chǎn)和短期內出售的房產(chǎn)外，還存在用于出租和長期持有獲取增值收益的投資性房地產(chǎn)，并允許用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)，從而改變了過去統(tǒng)一按成本法核算投資性房地產(chǎn)的方式。采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)的兩大特點：其一是投資性房地產(chǎn)不計提折舊和攤銷；其二是投資性房地產(chǎn)每年公允價值的變動將計入經(jīng)營損益。由此可見，采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)，則企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)增值部分將顯性化，不必靠出售該房產(chǎn)才能體現(xiàn)其增值。與此同時，由于投資性房地產(chǎn)不計提折舊，不會影響企業(yè)短期收益指標，從而會引導房地產(chǎn)企業(yè)改變以往單一投資住宅項目的模式，轉而投資住宅商業(yè)綜合性項目，從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)的格局，使我國的房地產(chǎn)商從建造商轉為開發(fā)商，從注重住宅銷售轉為關注所開發(fā)項目的整體增值和長遠增值。
　　（五）我國將推出《住宅性能評定標準》
　　建設部將從2006年3月1日開始實施國家標準的《住宅性能評定標準》。該國家標準適用于我國城鎮(zhèn)新建和改建住宅的各項相關的性能評定，而不是單純的評優(yōu)標準，反映的是住宅的綜合性能水平，體現(xiàn)了新時期我國的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水和節(jié)材等的產(chǎn)業(yè)技術政策等，倡導一次裝修，引導住宅開發(fā)和住房理性消費，鼓勵我國的房地產(chǎn)開發(fā)商提高住宅性能等。這次全國范圍實施的《住宅性能評定標準》中，住宅性能分為適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能、安全性能、耐久性能等五個方面。根據(jù)綜合性能高低，將住宅分為A、B兩個級別，A級住宅是執(zhí)行了現(xiàn)行國家標準且性能好的住宅，B級住宅是執(zhí)行了現(xiàn)行國家強制性標準，但性能達不到A級的住宅。
　　
　　三、2006年我國部分省市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關政策措施
　　
　　通過對2005年我國房地產(chǎn)調控和出臺的各項政策和措施的分析，2006年建設部將從四個方面對我國的房地產(chǎn)政策進行調整和完善：一是把政策職能和市場職能進一步明確分開；二是把長期問題和短期問題適當分開；三是把局部問題和全局問題進一步分清楚；四是把調控總量的政策與調控產(chǎn)業(yè)的政策分開，不要眉毛胡子一把抓。
　　 新的一年里我國各省市又有一批針對房地產(chǎn)業(yè)的市場和金融方面的新政策和新措施推出，這些根據(jù)宏觀調控發(fā)展和經(jīng)濟結構變化所推出的各項政策和措施，仍將會對我國房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響。
　　（一）北京實行房地產(chǎn)開發(fā)商清出制
　　北京市根據(jù)宏觀調控的大環(huán)境制定出了新的房地產(chǎn)開發(fā)流程，今后一年內沒有新的開發(fā)業(yè)績以及出現(xiàn)房屋面積縮水、入住時間延后等問題的開發(fā)商，將被清除出北京的房地產(chǎn)市場。北京市已根據(jù)市場需要制定出“狠招”以加強對房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)管，即將出臺的新的房地產(chǎn)開發(fā)流程將對開發(fā)商實行更加嚴格的準入清出制度。為保護購房者的權益，對那些沒有開發(fā)實力，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中沒有業(yè)績、違反程序、以次充好、面積縮水、欺騙欺詐等行為的開發(fā)商將取消企業(yè)資質證書。與此同時，北京市將對開發(fā)企業(yè)實行動態(tài)管理，建立科學合理的資質升降級制度，通過動態(tài)管理，優(yōu)勝劣汰，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的素質和經(jīng)營管理的水平。在明確良好經(jīng)營行為和不良經(jīng)營行為標準的同時，進一步完善“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)”，通過信用檔案公示，開發(fā)企業(yè)的良好經(jīng)營行為和不良經(jīng)營行為均記入企業(yè)信用檔案。
　　（二）上海推出公積金管理新條例
　　在上海已實行達10年之久的《上海市住房公積金條例》將被2006年1月1日開始實施的《上海市住房公積金管理若干規(guī)定》所替代。新出臺的規(guī)定中涉及到的變化，也是一直受到人們普遍關注的提取條件放寬、自由職業(yè)者繳存公積金等問題，上海市公積金管理中心同時制訂了《上海市城鎮(zhèn)個體工商戶及其雇用人員、自由職業(yè)者繳存、提取和使用住房公積金實施辦法》、《上海市個人建造、翻建、大修自住住房公積金貸款實施細則》和《上海市家庭生活困難職工提取住房公積金實施辦法》三項實施細則和辦法以確保此規(guī)定的貫徹。新規(guī)定大大放寬了公積金的提取條件，除償還購房貸款本息，職工有下列情況之一的，也可向市公積金管理中心申請?zhí)崛”救俗》抗e金賬戶內的存儲余額：一是購買、建造、翻建、大修自住的住房；二是離休、退休的；三是大部分或者完全喪失勞動能力、并與單位終止勞動關系的；四是出境定居的；五是房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的。對家庭生活困難職工提取公積金也做出具體的規(guī)定。另外，上海城鎮(zhèn)個體工商戶及雇用人員，自由職業(yè)者也可開始繳存、提取和使用住房公積金。
　　（三）江蘇實施經(jīng)濟適用房管理新規(guī)則
　　日前結束的江蘇省經(jīng)濟適用住房建設工作會議上公布了該省即將推出的《經(jīng)濟適用房管理實施細則》。該實施細則明確規(guī)定：經(jīng)濟適用房的建設用地應實行行政劃撥，也可以在預先合理確定售價的前提下，采用“招標、拍賣和掛牌”的方式供應，具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口（含符合當?shù)匕仓脳l件的軍人）的無房或住房不達標的中低收入家庭可以購買經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房在取得所有權證、土地使用權證5年后可上市出售，出售時按屆時同地段普通商品房與經(jīng)濟適用房差價的50%向政府交納土地出讓金等收益，其交納收益納入城市保障發(fā)展資金管理，專項用于城市住房保障。資料表明：2005年江蘇省已開工建設的經(jīng)濟適用房為500萬平方米，竣工面積為150萬平方米，2006年起每年新建經(jīng)濟適用房的建設規(guī)模要達到當年商品房住宅建設總面積的10%左右，約300萬平方米。
　　（四）廣州市轉讓房產(chǎn)開始征收個人所得稅
　　廣州市地稅局對個人轉讓房產(chǎn)征收個人所得稅出臺了補充文件，并于2006年1月1日起實施。根據(jù)該文件規(guī)定，個人轉讓自有房產(chǎn)繳納個人所得稅的征收方法分為據(jù)實征收和核定征收兩種。如果納稅人能夠提供合法、有效的售房、購房合同和房產(chǎn)原值憑證等證明材料的，可根據(jù)稅法的規(guī)定按“財產(chǎn)轉讓所得”項目據(jù)實征收個人所得稅。實行據(jù)實征收方法的，個人轉讓除已購公有住房以外的其他自有住房，以一次轉讓房產(chǎn)收入額減除房產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%稅率計算應納稅額。與此同時，個人轉讓已購公有住房的“應納稅所得額”為個人出售已購公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款，原支付超過住房面積標準的房價款，向財政或原產(chǎn)權單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用后的余額，適用稅率同樣為20%。廣州地稅表示：個人在轉讓自有房產(chǎn)過程中通過低報、瞞報成交價格等虛假申報方式進行偷稅的，或者房地產(chǎn)中介機構、其他單位和個人教唆、協(xié)助他人偷稅的，主管地方稅務機關將根據(jù)有關法律規(guī)定進行處罰，罰款最高可達5倍。
　　（五）深圳再推四項措施控制樓市
　　在全國房地產(chǎn)市場回歸理性的同時，以深圳、珠海為代表的珠三角地區(qū)的樓市近期突然出現(xiàn)飆升行情，引發(fā)了全國業(yè)內人士和消費者的高度關注。為打擊炒作風氣，深圳國土局日前出臺了四項措施調控樓市，并于2006年1月1日起實施。四項措施具體為：房屋認購書必須從國土網(wǎng)站下載統(tǒng)一文本，商品房項目必須全部即時上網(wǎng)公開銷售，新開樓盤不得“提前登記、集中開盤，分期銷售”，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得代理銷售尚未辦理房地產(chǎn)證的二手房。深圳樓市此次“飆升行情”，很大原因是房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售行為引起的。深圳一些開發(fā)商采取“提前登記、集中開盤、分期銷售”的售房模式，客觀上制造了緊張氣氛，加劇了買房者的弱勢地位，從而引起局部地區(qū)供不應求的現(xiàn)象。此次新規(guī)定第三條要求，商品房項目取得預售許可證后，必須全部即時上網(wǎng)公開銷售。該市國土局公示系統(tǒng)中待售的房源，開發(fā)商不得無故拒絕銷售，“提前登記、集中開盤、分期銷售”的售房模式被徹底“封殺”。