我國房地產金融現狀分析及政策取向

　　一、我國房地產市場的不斷發展得益于房地產金融的大力支持，但近年來金融支持力度有所下降
　　
　　目前，我國房地產開發資金來源主要分為：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態勢；房地產開發資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發企業對銀行信貸資金依賴程度很大。
　　就商業性金融支持體系而言，自1998年，我國房地產開發貸款余額一直保持著兩位數的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機構貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年后，房地產開發貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態勢，與2003年相比，2004年房地產開發貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。
　　我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數為6158萬人，僅占在崗職工總數的58.2%；累計向433萬人發放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數的7％，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1％，沉淀資金閑置的比例為42.6％。公積金大量處于閑置狀態，對中低收入家庭購房的支持力度有待進一步提高。
　　
　　二、我國房地產金融市場尚未構成多元的支持體系和風險分擔體系
　　
　　我國房地產融資渠道單一，信托、上市、債券、基金等融資渠道發展緩慢。商業銀行支撐著房地產業的資金需求，而房地產信托規模小，功能單一，股權融資和債券融資缺乏，住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地產產業基金等金融產品還在探索階段。
　　房地產金融市場上專業化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位問題嚴重，資產評估、信用評估、金融擔保、法律咨詢等專業化中介服務機構發展薄弱，缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系。目前房地產金融市場以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。一級市場體系中雖已包括商業銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機構、住房公積金中心等機構，但仍以商業銀行為主，其它機構發展并不充分或僅處于起步階段，沒能構成多元的支持體系和風險分擔體系。
　　
　　三、我國房地產金融風險仍處于合理的范圍，但供需層面的兩個誤讀影響著對它的客觀評價
　　
　　（一）整體上考察，我國的房地產金融風險仍處于合理的范圍
　　房地產業中的金融風險主要來源于三個環節：購房者環節、房地產開發企業環節和為房地產業提供貸款的金融機構環節。
　　購房者環節引致的金融風險并不大。世界發展指標顯示處于1000—1999美元的家庭收入組別內，房價收入比中位數為6.9，平均數為9.7。我國城鎮居民2003和2004年的家庭人均可支配收入為1023.2美元和1137.9美元，大致處于1000—1999美元的組別。全國房價收入比2003年平均值為3.26，2004年為3.41；各主要城市的房價收入比2003年平均值為3.89，2004年為4.26，都低于9.7的國際水平。同時，盡管我國個人住房信貸增長迅速，但目前占GDP比率僅為11.7%，也遠低于美、英、德、法四國。
　　判斷房地產企業環節引致的金融風險我們使用三個指標：自有資金比、資產負債率和流動比率。目前我國房地產企業自有資金比例有了很大提高，高于中國人民銀行30%的標準。房地產企業整體資產負債率較高，基本維持在75%左右，但上市公司指標適中，房地產上市公司10強的資產負債率為55—58%，流動比率在1.5—1.9之間，略低于經驗值2。與成熟國家的房地產上市公司比較，我國上市公司十強資產負債率低于日本，與美國相當，高于歐洲和香港。就整體房地產企業而言，存在著一定的金融風險，但這種風險更多是由于缺乏改善企業融資渠道的制度而導致的。
　　金融機構環節風險的大小主要表現在向房地產業中投放的貸款數量和質量。2004年，房地產貸款余額占銀行業全部貸款余額的13.42％，遠遠低于30—50%的國際經驗值。2004年美國房地產貸款已占到52%，成為商業銀行的第一大信貸，而我國七家銀行（包括中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行、招商銀行、浦東發展銀行和民生銀行）房地產業貸款占銀行全部貸款的比例平均為19.62%，個人住房貸款為11.95%，開發企業貸款為7.67%，銀行信貸資金中對房地產貸款比例較低。目前，我國房地產貸款不良率4.5—4.6%，遠低于全部貸款的不良比率13.69%，房地產信貸已成為銀行業的優質資產。
　　外資進入中國房地產的數量還不大，而且直接投資比重高，人民幣升值不會導致全國房地產風險的增加，但在局部地區局部業態存在著一定的由外資引發的金融風險。
　　（二）供需層面的兩個誤讀影響著對房地產金融風險的客觀評價
　　整體上考察，我國的房地產金融風險并不高，但社會上卻對此有著較大的誤解，而這種誤解也影響著房地產金融政策。中國房地產業的迅速發展一直受益于房地產金融的積極支持，但2003年后，金融支持的力度卻有所減弱。我們認為供需層面的兩個誤讀影響著對房地產金融風險的客觀評價，進而影響了房地產金融支持的力度。
　　1．供給層面：對房地產開發信貸的誤讀
　　現在社會上普遍將固定資產統計中“房地產（業）開發投資”增長速度誤認為是全社會房地產投資增長速度；并認為這個“超常規”增長速度造成了全社會投資過熱。事實上，大量房地產投資“淹沒”在各行和各業的基本建設投資、更新改造投資、城鎮集體投資以及城鄉個人投資統計中，容易為人忘記或忽略。1998—2003年，我國城鎮住宅投資年均（名義）增長速度為13.1%（低于全社會固定資產投資（名義）增長速度）；而其中的“房地產開發”住宅投資（名義）年均增長速度為26.6%。房地產投資的"超常規"增長源自其對傳統住宅建設方式的替代，即以市場化、產業化的生產方式，替代業主（機關、工商企業、個人）自建的方式，而房地產開發信貸的高速增長也正是對這種市場化產業化方式的積極支持。
　　2．需求層面：對個人房地產信貸的誤讀
　　從制度層面看，我國從1998年開始取消原先的單位福利房，實行住房商品化。這樣，居民通過個人按揭貸款進行住房的商品化購置，因此這種住房貸款的快速增長是原有住房潛在需求在銀行信貸支持下的短期劇烈釋放；其次，從經濟層面分析，我國經濟的高速增長不僅提高了當期的開支，更重要的是增加了居民未來收入增長的預期，這種預期造成了居民住房信貸的快速增長。
　　綜上所述，應該客觀評價房地產金融風險，保持持續穩定的金融支持力度，通過制度建設，防范金融風險。在制度建設方面，需要樹立審慎監管理念，加強政策的穩定性，拓寬房地產業的融資渠道；加快商業銀行改革，增強抵御風險的能力；加快以住房抵押為支撐的住宅金融市場的建設，完善住宅融資保險和擔保體系的建立；健全統一的房地產金融風險防范的法律框架，厘清政府與市場的界限，防止道德風險條件下金融風險的積累。
　　
　　四、我國房地產金融發展空間巨大，商業銀行信貸長期內仍將是房地產融資的主要工具
　　
　　我國房地產金融發展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設小康社會的目標必然導致穩定的高住宅投資，從而構成房地產金融增長的堅實基礎，其中房地產信貸增長空間大，持續時間長；而伴隨著房地產資產的增加和金融深化的加速，我國住宅證券金融的發展潛力亦十分廣闊，產品將日益豐富。
　　我國房地產金融結構的發展是不平衡的。由于我國的金融體系更接近于主銀行制度，伴隨著金融深化的進程，盡管房地產證券金融會得到迅猛的發展，但仍然難以取代信貸金融的主導地位。即使在資本市場非常發達的美國，房地產貸款40年增長了88倍，成為商業銀行的第一大信貸資產，占到2004年總貸款的52%。因此，未來相當長一段時間內，盡管商業銀行信貸在房地產融資中的份額可能會有所下降，但仍將是房地產融資的主要工具，銀行信貸份額的下降將取決于證券化金融工具大力發展的替代，而非自身發展的減碼。未來日益發展的證券化金融工具將成為房地產融資的有益補充，大大豐富和完善房地產融資的渠道和手段。
　　五、長期穩定的金融支持政策是實現我國小康目標、改善人民居住水平、培育支柱產業必須的保障
　　與各國住宅市場發展相對應，各國住宅金融的演化都有明顯的階段性。在增加住房數量和提高住房質量并存發展的階段，融資體系的特征表現為政府由直接提供住房轉變為參與住宅金融市場，形成以國有金融機構為主體的住宅金融體系，目的是提高住房建設的融資能力和消費的支付能力。
　　因此，提高住房建設融資能力和消費支付能力的住房金融政策應當成為在較長時期內的基本方針。經過20多年的改革開放和城鎮住宅建設的快速發展，我國人均居住面積得到較快提高，城鎮居民在總體上告別了住房嚴重短缺的時代，從數量型發展階段進入了增量與質量并重發展的階段。但2003年我國人均GDP1090美元，城鎮居民人均住宅建筑面積僅23.7平方米（折算為使用面積僅17.8平方米，2004年達到18.4平米），恩格爾系數37.7，表明我國目前僅處于增量與質量并重發展階段的初期。發達國家這一階段的發展一般都持續了20年以上，中國作為發展中的轉軌大國，這個階段將會遠遠超過日本、德國等人口和地域小國，甚至會長達數十年之久，因此以提高住房建設融資能力和消費支付能力為目的的住房金融政策也應當持續數十年之久。
　　長期穩定的金融支持政策是實現我國政治目標、改善人民居住水平、培育支柱產業必須的保障。構建以提高住房建設融資和消費支付能力為重點的金融支持體系具有深遠意義。政府需要制定相關的法規，以保障政府住宅目標的實現、產業政策的貫徹與住宅金融規范健康的發展。
　　（作者單位：國家發展改革委投資所房地產金融課題組）