２００６房地產：整頓年之后的三大懸念

　　2005年，在房地產整頓風暴后，開發商不約而同地選擇“捂盤”，與政策博弈。房價居高不下，一場聲勢浩大的民間造房運動正在蓬勃興起。展望2006年房地產走勢，仍有三大懸念待解。
　　
　　2005年中國房地產市場風起云涌，從政府出臺“國八條”，嚴厲整頓房地產，到集體爆炒“降價”，雖然房價沒有驟然下跌，但精明的開發商已經覺得土地的稀缺，于是開始大規?！皟Φ亍?。囤積居奇是商人的本色，一場政府與開發商的貓鼠游戲開始上演。整頓開始生效，在整頓的大棒下，“爛尾”樓開始回暖，萬般無奈之下，業主逼上梁山，民間造房運動蓬勃興起，但政府旁觀，銀行無助，地產商嘲笑的情形下，合作建房紛紛流產成為2005年最后的挽歌。展望2006年，房地產三大懸念仍有待破解。
　　
　　政府與開發商：整頓→博弈→爛尾樓
　　
　　2005年6月25日，國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監察部7部委齊刷刷坐在媒體面前，鄭重宣布要整頓全國整頓規范房地產市場秩序。與以往不同，7部委要求這次整頓必須由各省、自治區、直轄市人民政府負責，各城市人民政府具體組織實施。各城市人民政府要明確牽頭單位，將整頓和規范房地產市場秩序工作的任務，分解到具體部門，并加強監督檢查。
　　“明眼人一看就知道，文件雖然聲勢浩大，但并非以國務院的名義下發，地方政府依然可以走走形式。”一位業內人士如是說。
　　整頓風暴的即將開始，“降價”風又立即熱炒。今年房地產圈子說的最多的一個詞是降價，但房地產究竟降價沒有？只有消費者和房產商知道。以全國房價最高的上海為例，截至2005年9月底，上海新上市積壓的一手房最多時超過2000萬平方米；10月以來，新房存量還有近1700萬平方米。銷售量雖然也在增加，但增量遠遠趕不上上市量，可售房源越積越多。究其原因，從2005年5月份樓市調控發力開始，近半年來，開發商不約而同地選擇“捂盤”，與政策博弈。
　　以上海為例，據有關房地產專家預測，預計2005年上海商品房新增開發面積在3000萬平方米以上，按目前市場整體均價8000元／平方米（實際區域價格差異很大）計算，至少需要2400億資金才能將其消化掉。而2005年內，上海市政府安排的1000萬平方米動遷配套商品房和定向銷售的1000萬平方米中低價房將陸續上市，其對市場價格的“下拉”效應會越來越大。這些表明，未來上海樓市將持續處在供大于求的狀態之下，專家說，“價格上漲已無可能?！?br/>　　“哪里降了，本來5000一平方米的房子被炒高到10000，現在還是那個價錢，連地鐵最盡頭也是7000多，老百姓還是買不起啊?！币晃痪镁由虾５呐笥迅嬖V記者。
　　銀根緊縮、政府對房地產行業重壓下，土地立即成為稀缺資源，地產商已囤積土地作為暴利的原始起跑線。“誰的土地儲備多，誰就有可能在未來的市場上多分一杯羹。”西安某房地產商告訴記者。
　　但儲地必須付出代價，從2005年5月1日起，廣州的開發商買地不得不掂量錢包了，花錢買地若超過一年不開發，開發商就必須每月支付地價的1.2%作為土地閑置費。這是廣州市國土房管局公布的《廣州市土地閑置費征收使用管理辦法》首次對土地閑置費征收標準進行明確。南京市從2005年3月1日就開征了土地閑置費，西安市國土局則明令，征地三年未開發者，政府將依法收回土地。
　　國家宏觀調控著力打擊房地產，銀行緊跟著又抬高房貸的門檻，央行加息等等，一系列猛藥下去，地產商們的爛尾樓開始顯現。
　　根據官方統計數據，海南已復工續建的爛尾樓不到1/3，上海爛尾樓最多時曾達到200余處，廣州的爛尾樓有120多宗共計900余萬平方米， 天津共有停緩建項目37個建筑面積180萬平方米。
　　政府面對地處要地的爛尾樓很頭疼，據說，有一次，西安新任的市長坐著車圍繞他管理的城市巡查，忽然看見地處南門外非常耀眼的著名爛尾樓，他對身邊的建委主任說，“這是誰家開發的，怎么老是停在那里，告訴他，如果他再不開發，政府就拍賣！”建委主任趕緊派人找來開發商，老板手一攤，說“沒錢，你們政府要收回，可以，我巴不得，你給我錢?！毕旅嫒嘶厝ソo主任匯報，主任說，政府哪來錢處理你的爛尾樓。
　　民間：房價高，自己造
　　2005年最自發的力量來自民間。當房價居高不下，一場聲勢浩大的民間造房運動蓬勃興起，從北京個人合作建房領袖于凌罡開始，這場運動立即席卷全國，上海、廣州、成都、西安紛紛揭竿而起，有人戲稱這猶如當年陳勝吳廣起義，但很快這場運動就偃旗息鼓。
　　以上海為例，2004年4月，身在美國的留學生翁云在網上發出帖子：“你想用同一筆錢既買房又自己開公司當老板，還可以結識一大批有志創業的人才，一舉三得嗎？集體買地造房team是你的最佳選擇！”
　　據稱，不到一個月，就有50多位海外留學人士和國內的IT業人士、會計、金融人才、房屋設計師等加入了這個團隊。到2004年7月底，他們已經籌集到了100萬美元。2005年5月19日，成本測算報告第六稿出臺，內部成本售價5691元／平方米，地塊目標在上海內環線之內的靜安區。在這樣一個地理位置，這樣一個售價，無疑是非常具有吸引力的。當時，他們確定了工作重點：開辦實業股份公司、爭取政府支持、購進地塊、融資貸款等等。
　　之后，翁云和團隊成員聯合了50多位海外留學博士聯名寫信，請求上海市有關部門能給“海歸”免去建房的所有稅收，但他們的愿望沒有實現，相關政府部門也沒有向他們提供便宜合適的地皮。2005年1月，上海個人合作建房的倡導人翁云改變了原先的計劃，開始在松江、閔行開發房地產。此次個人合作建房計劃宣告流產。
　　有人事后取笑他們，說這類似“一群小孩子在玩積木”。在這場游戲里，政府冷漠地觀望，開發商公開說風涼話，銀行說政府沒有明確態度，他們不放款。于是對個人合作建房者來說，注定了這條路很難走。在房地產調控政策出臺之前房價一天天飛漲的情況下，個人合作建房設想的出現實際上體現了消費者對高房價的無奈和反抗。
　　“盡管這種反抗有點堂吉·訶德。”西安個人合作建房倡導者熊暉告訴記者。
　　
　　2006：三大懸念待解
　　
　　展望2006年房地產走勢，仍有三大懸念待解。由建設部、財政部聯合制定的《住房專項維修資金管理辦法》在2005年10月份已經開始征求意見，看來這個重大政策將留給2006年了。根據《辦法》的征求意見稿，以后，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護責任所需費用不得從住房專項維修資金中列支；住房共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，修復費用由責任人承擔，也不得從住房專項維修資金中列支。樓房共用設施設備具有共有關系的業主2/3以上通過后實施。
　　另外一個懸念是二手房交易將征20%個人所得稅。雖然國家稅務總局和建設部的說法不太一致，但是，二手房交易征收所得稅其實是一個老政策，但現在，這個政策方向開始改變了，近期，國家稅務總局發布《關于實施房地產稅收征收一體化管理若干具體問題的通知》，重申二手房交易必須繳納個稅。北京市也開始有了新動作，北京市轉發了相關的通知，明確規定了個人購買住房銷售業務的程序為“先稅后證”：北京市各級房屋管理部門對于未出具契稅完稅證明或契稅核定證明的，不予受理房屋權屬轉移登記手續。
　　最后是否開征物業稅成為一個焦點，特別是物業稅征收可能給房價帶來的影響、對買房人帶來的影響，引起爭議。根據今年年底舉辦的“中國財稅論壇2005”上國家稅務總局有關官員表示的“十一五”期間要穩步推進物業稅的思路理解，北京將在近期有所動作，有業內人士分析說，也許2006年北京將出臺物業稅的相關政策。
　　物業稅又稱財產稅或地產稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。物業稅改革的基本框架是“將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。
　　據有關分析說，在買房人支付的房款中土地成本占到了50%左右，而房地產商一次性要付清70年土地出讓金是土地成本過高的主要原因，能否以物業稅的方式，每年為土地支付成本，開發期間，每年由地產商支付，房子賣出后，由業主每年支付，這是近年來房地產業內談論最多的話題。