偽造證件騙取房產過戶如何定性

［基本案情］

2005年7月，武某某因工作生活需要，在本市某鎮租下了周某某的私房一套。8月下旬，武聽說周某某要將房子出售，即產生了假冒周某某賣房的想法。隨后其在該房屋中找到周某某不慎遺留下來的房產證，并偽造了周某某的居民身份證、單身證明等，通過中介公司，將該房以7萬元的價格予以出售，并持上述偽造的證件通過房產交易中心辦理了相關法律手續，武某某從中得款5.8萬元。

［分歧意見］

此案分歧意見主要集中在兩個方面：案中被騙人究竟是誰？因相信房產交易中心登記過戶的買受人能否對房屋形成善意取得？

第一種觀點認為武某某的行為不構成詐騙罪。主要理由：其一，武某某在租房時沒有詐騙的故意。其二，本案的詐騙對象難以確定。

第二種觀點認為武某某的行為構成詐騙罪。武某某不管是在何時產生的占有故意，其實際上隱瞞了不是房主的事實真相，采取了欺騙房產交易市場工作人員及買主的手段，房地產主管部門在被欺騙的情況下出具的房產證是無效的，此房產買賣可以依法被撤消，買受人對房屋不能構成善意取得，本案的實際被害人是買受人，應認定為詐騙罪。

第三種觀點認為武某某在履行合同過程中，產生占有合同標的物的故意，并采用了虛假的身份證等手段將該房出售，其行為符合合同詐騙罪的特征。

［評析意見］

作者贊同第二種意見，武某某的行為構成詐騙罪。理由如下：

1．武某某有詐騙故意，雖然武某某在租房時沒有詐騙故意，但在事后當他聽說房主要賣房時即產生了非法占有房屋的故意，即在事中形成了采用虛構事實，隱瞞真相的手段非法占有他人房屋的詐騙故意。

2．武某某隱瞞自己不是房主的事實真相，采取了偽造周某某的居民身份證、單身證明等，欺騙房產交易市場工作人員及買主的手段，從而使房屋非法交易，騙取了買受了的房款。

3．本案的詐騙對象是買受人，其不能對該房屋構成善意取得。因為房地產主管部門在被欺騙的情況下出具的房產證是無效的，根據合同法的規定，無處分權人私自處分他人財產，除非有處分權人事后追認，私自處分的行為才有效，本案中房主是不可能對該房屋進行事后追認的，所以此房產買賣可以依法被撤消。雖然最高人民法院關于《貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》中第8條關于共同共有財產善意取得的規定，認為如果買受人在買受該不動產時為善意無過失，則采取犧牲其他有人的利益，而維護交易安全和交易規則的立場，確認買賣關系有效。但是筆者認為這兩者之間沒有內在聯系，在共同共有財產關系人隱瞞有其他共同共有人的情況下私自將共有財產出售時，畢竟其有一定的份額，而且使買受人相信其中存在表見代理的情況，確認買受人善意取得，有利于維護交易安全和交易規則。而本案中，行為人采用完全虛構事實的手段騙取過戶，是非法交易，不能適用善意取得。

4．本案不構成合同詐騙罪。刑法第224條規定的合同詐騙罪，系從普通詐騙罪中分離出來的，它與普通詐騙罪之間的關系屬法條競合性質。前者為特別規定，后者為一般規定，在適用原則上，特別規定優于一般規定。從民法理論上，武某某與周某某簽訂租房的協議也是合同。但從合同詐騙罪單獨立法的原意來看，該罪所指合同應為書面的、典型的經濟合同，且該合同為犯罪分子直接用于騙取財物的手段。武某某偽造身份證欺騙房產交易中心登記過戶從而騙取他人房屋并不需要利用合同進行詐騙，自然也就不以合同詐騙罪認定。從量刑角度看，詐騙罪與合同詐騙罪的法定刑相同，以詐騙罪論處，也無輕縱或不利被告人之嫌。

作者：江蘇省張家港市人民檢察院 ［215600］

本欄目責任編輯：陳 冰