別墅之變

國土資源部土地利用司副司長吳海洋近期在接受媒體采訪時透露：國土資源部不久將出臺對“別墅”的準確界定，并對高檔住宅和別墅用地進行不同程度的限制。

4月26日，國土資源部土地利用管理司副司長束克欣接受《瞭望東方周刊》采訪時說，“這一限制標準會在年底出臺，具體時間現在還不能透露。”

盡管如此，從2003年房地產宏觀調控開始以來的別墅土地禁令，時隔兩年多，什么是別墅年內終將有個明確的公斷。不過，人們不禁要問，別墅和高檔住宅的土地禁令能改變未來房產市場的格局?

別墅不會從中國消失

束克欣對《瞭望東方周刊》記者說，“對別墅用地概念的清晰界定，一方面可以使別墅用地禁批令行使得更為徹底，另一方面有利于實現中央的整體市場調控原則，避免少數人大量占有土地資源。現在中國建設用地資源緊張，別墅、高爾夫球場等用地事關國家利益，國家今后會更加重視。”

束克欣所言的別墅用地禁批令指的是，2003年2月，國土資源部緊急下發《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》(45號文)，其中明確規定“禁止別墅供地”。但是什么是別墅，用什么標準衡量，兩年來一直沒有一個準確的說法。

“禁止別墅供地”，難道是說從此以后讓別墅從中國消失，其實并非如此。時任國土資源部土地利用司司長胡存智，在2004年2月曾在搜房研究院舉辦的一次論壇上對“禁止別墅供地”做過詳細的解讀。

他說：“我們要防止高密度地區去建一批低密度的東西，低密度利用，浪費土地不合適。但是，這是不是等于我們國家不再容許出現低密度的建筑形式，或者說低密度的一些房子或別墅在以后就不許再有了呢?我想絕不是這個意思。”

“現在相當大部分的低密度住宅或者說中等密度的住宅，實際上就是房子，并不是別墅。比如說疊加別墅，已經是相當于一種中密度的建筑。所以，我認為這種宣傳上可以做適當的調整。否則，你說是別墅用地，就不能批出來了。”

國土資源部官員的話外音是說，真正的別墅土地的批租已經停止，而低密度住宅的就可以批到地。

正因為別墅概念模糊，善于揣摩國家政策的開發商就以低密度住宅的名義拿地(地價遠低于別墅)，然后混合開發，一部分開發容積率高的高層住宅或者聯排別墅，一部分開發容積率很低的獨棟別墅，賺取不菲的利潤。

“普通老百姓對什么是別墅沒有概念，就是容積率有0．8，開發商也宣傳說是別墅，這樣價格就可以加上去了，利潤率也就上去了。”上海一家大型開發商的別墅項目公司負責人對《瞭望東方周刊》記者說。

“此外，還有一些開發商的土地是歷史遺留問題土地，未納入土地供應計劃的，開發商就可以開發低密度的獨棟別墅。”荒島工作室研究咨詢部主任馮偉對《瞭望東方周刊》記者說。

這就是為什么別墅土地禁止兩年來，市場上仍然有很多別墅項目的原因。

束克欣對《瞭望東方周刊》記者表示，即將出臺的別墅禁令文件，“可以杜絕‘擦邊球’、批租‘類別墅’用地進行別墅開發的現象。獨門獨戶獨院、占地面積過大、容積率過低的住宅，要納入別墅范圍加以嚴禁。”

據他透露，截至2005年第三季度末，全國供應商品房建設用地共約3．7萬公頃，其中普通商品房用地約占30％，經濟適用房用地約占10％，別墅、高檔公寓用地約占0．16％，但實際上從國土資源部赴各地實地調查的結果是，全國已經批出和正在批出的別墅、高檔公寓用地要遠高于這個比例。

有人歡喜有人愁

國土資源部即將出臺的別墅土地禁令的消息傳出后，《瞭望東方周刊》采訪的開發商都對國家的政策表示理解和支持。不過，不同的人各有各的喜憂。

上海西部企業集團下屬上海金彩置業有限公司，負責著該公司在寶山羅店北歐新鎮的一個別墅項目——美蘭金邸。公司總經理王文寅接受《瞭望東方周刊》采訪時說，美蘭金邸是上海市重點規劃三城九鎮之一——寶山羅店北歐新鎮的別墅項目，總共225套房子，除了73套容積率為0．3的獨棟別墅，其余的都是疊加別墅，容積率為0．7。“國際慣例容積率低于0．4的才能算是別墅，如果按這個標準，我們大多數都不是別墅。”

另外一些人的看法則要樂觀很多。專注高檔物業服務的第一太平戴維斯上海地區董事長劉德楊對《瞭望東方周刊》記者說，“我們政府的政策都是有周期的。不要忘了，剛剛幾年前，上海為了鼓勵大家買房采取了多少政策。現在是房地產調控期，很多政策都在收緊。很多限制，不會十年二十年不變的。”

“對于開發商來說，別墅土地的供應減少，他們會覺得將來別墅更值錢了，他們會把他們的產品價值提升到產值最高位；投資者，會認為買到很好的別墅，長遠來看還是會增值的。”

《瞭望東方周刊》記者注意到不少開發商已經把別墅土地的收縮作為利好消息寫進了樓書招徠生意。

不過上有政策下有對策，“上面限制獨棟，下面可以打擦邊球，比如說將兩個別墅建得適當緊湊些，中間還可以架一個木梁，這就不叫獨棟了，等交付時可以根據購買者的需求將木梁拆掉。”一位開發商接受《瞭望東方周刊》采訪時說。

別墅土地禁令之后，別墅市場的走向又會如何，上海凱迪房產公司松江愛丁堡別墅項目負責人宋宇定的判斷是，“就松江來說，買房投資還是占大部分比例，隨著年內國土資源部的限制措施，松江別墅預計今年5月至10月會有很大的漲幅。”

荒島工作室馮偉的觀點有所不同，他認為，未來幾年，別墅尤其是獨棟別墅的供應將越來越少，價格是比較平穩看漲的。

他說，“近幾年，別墅并沒有像普通住宅那樣暴漲。因為單價比較高，也不像普通住宅那樣容易投機。別墅的客戶群體，消費能力強，購買目的比較單純，要么自住，要么就是長期投資，出租獲取租金。在上海，境外人士購買和租賃別墅的比例占的不小。所以宏觀調控對別墅市場的影響其實并不大。”

設限效果難達預期?

為什么要對別墅土地設限?國土資源部土地利用管理司副司長吳海洋解釋說，“高檔項目太多，房子面積太大、總價太高，也是造成目前老百姓買不起房的重要原因。”

不少開發商在接受《瞭望東方周刊》采訪時提出了不同看法，“老百姓買不起房，不是因為造別墅的原因。別墅本來就是面向高端消費群的，與普通老百姓無關。”

愛丁堡別墅的宋宇定認為，“別墅和高檔住宅當然要有不同的限制，因為國家還是需要能消費得起高檔住宅的人群去消費，只是不要讓他們享受過度罷了。”

據《瞭望東方周刊》了解，國土資源部頒布土地禁令的最主要目的，是為了節約用地，不讓少數人占用公共資源。而在禁止別墅土地供應的同時，在土地供應結構方面，國土資源部還將會加大普通商品房的供應，以此來調節房屋供應結構，形成房地產梯度消費。

至于開發商會否因為國家限制別墅土地，響應國家號召，轉向小戶型或經濟適用房開發，讓老百姓買得起房?答案恐怕是不樂觀的。

“開發商總是想盡一切辦法追求利潤最大化，要么就是開發小戶型，讓投資者投資，這種小戶型一般都必須在黃金地段，房價還是很高，窮人還是難以承受。”一位開發商如是說。