房價猛漲與政府缺位、錯位及越位

期待中國的商品房價既能夠保持穩定、穩中有升，又能夠緩解社會的不滿情緒，轉變政府職能仍然是關鍵

在去年12月12日召開的“《財經》年會：2006 預測與戰略”上，討論新一年房地產趨勢的圓桌會議，成了參與者最為踴躍的分會場。當時便可從中感悟，經過了2005年近一年指向“調控房價”的“房地產新政”之后，業界人士對新一年的房價仍充滿迷茫。

果然，2006年開春之后，房價在國內一些城市出現翻升之勢。3月間，北京期房均價較上年上漲19.2％的地方統計消息公布，因領先于上海而引起震動；5月初，深圳市公布了當地一季度的官方統計，深圳關內商品住宅價格同比上漲35.46％，平均房價在全國首次沖破萬元大關。

對于宏觀經濟來說，房地產價格上漲并非壞事。比如過去五年中房價上漲，對美國經濟的持續發展起到了重要的支持作用。但中國畢竟與美國不同。十余年來，中國房地產業的發展和市場化，使“居者有其屋”的夢有了現實基礎；但由于市場的不完善、不規范和欠公平，實現夢想的路仍然遙遠。在多數家庭已經擁有房產的美國，房價上漲的動因是消費者擴大住房面積，而房價上漲則使多數人受益，從而刺激內需。在中國，房價抬升過快，不僅使得大多數潛在買房者不得不壓縮其他消費需求，而且會引發公眾不滿，造成不良社會影響。深圳市民鄒濤啟動的“三年不買房運動”肇始于4月底，至今參加者已數以萬計，網上調查公布的支持比例更高達79％，這正是廣大公眾與“高房價”形成對立情緒的一個例證。由此可見，房價上漲過快，給中國社會帶來的負效應可能遠超其正效應。

因此，期待中國的商品房價既能夠保持穩定、穩中有升，又能夠緩解社會的不滿情緒，正是一種理性訴求。然而，在繼續選擇市場模式的情況下，這種期待如何才能變成現實呢？我們認為，政府的作用仍然是關鍵。

去年政府“房地產新政”出臺后不久，我們曾經在本欄目發表評論，明確提出必須繼續推進房地產業的市場化，政府應在此過程中明確自己的角色，糾正以往的缺位和錯位。在這里，糾正“缺位”，系指政府應“通過對低收入群體的購房補貼、興建廉租房等措施，保障居民的基本居住條件”；糾正“錯位”，系指政府在房地產的一級市場即土地市場和二級市場即房地產商品市場上，都必須找準定位，結束“與民爭利”與“經營城市”等失當之舉，“從運動員變為裁判員（參見《財經》2005年第12期“財經觀察”）”。當前，我們仍堅持這一原則性看法，且提出更具體的建言：

其一，把解決中低收入階層的住房問題納入公共選擇程序。經濟適用房和廉租房的選址、興建規格及適用人群，本質上是政府究竟將以多少資源用于買不起商品房的弱勢群體的問題。這正是一個公共選擇過程，應當在廣泛征求意見的基礎上，通過聽證會或地方人民代表大會等程序，尋求一套公平合理的解決方法，最終使多數公眾能夠接受并感到滿意。同時，廉租房還是房地產供給的重要組成部分，通過廉租房數量和地點選擇，可以起到防止房價大起大落的作用。

其二，增強商品房市場信息的透明度。在中國新生的房地產市場，信息是一種公共品，政府應當在維護透明度上付諸更大努力。中國房地產市場的成熟和規范化，牽涉到諸多配套的制度設施的完備，須假以時日；但有一點目前就可以看得比較清楚，即必須加強市場信息的透明度，幫助購房者根據較為真實的信息，做出自己正確的判斷。首先，政府在土地市場上處于完全壟斷的地位，土地規劃、供應量、閑置土地存量等等直接影響房地產價格的一般性指標，并不易為公眾所知，因此，市場信息的透明首先是這些一般性指標的透明化；其次，政府應當利用二級市場的信息優勢，加強房地產投資、樓盤銷售、房屋空置率、房價變動等信息的披露機制，為公眾決策提供一致的、真實可靠的依據。經過一年多來的“房地產新政”，房地產投機成本大大增加，而投機的特性又要求短期內套現，因此，增強商品房市場信息的透明度，不僅有利于公眾對房價走向做出正確判斷，而且可以防止房地產開發商和投機者利用信息優勢哄抬房價。

其三，利用土地市場調節房地產供求，需要加強政府的獨立和公正性。在英聯邦國家以及前英國殖民地，通過一級市場的管理和調控有效地調節土地二級交易市場，保持房地產市場供求基本平衡的做法比較常見。香港特區在這方面的政策運用上也有先例。因此，內地不少城市存有采用“香港模式”之想。然而，這種模式需要以政府的獨立、公正和信息透明為基本前提；如若不然，政府可以從高房價拉動的高地價中獲得大量財政收入而又不受監督，必然不會真心平抑房價，甚至會對高房價推波助瀾。而這也正是我們一直擔心的政府在房地產市場的“越位”問題。