商業地產濟南解讀進行時

隨著中國國際化步伐的加速，以及中國GDP的持續高速增長，中國開始進入一個消費社會。商業地產也成為近年城市發展的新亮點，其投資價值被廣泛看好，商業地產已經成為項目開發中不可或缺的 部分，有人把2006年評為商業地產的分水嶺，機遇與挑戰并存。濟南作為一個省會城市，不僅住宅地產正在努力向一線城市靠近，商業地產也在加緊腳步穩步發展，試圖給城市帶來新的生機和活力。濟南市商業地產的發展目前呈現出一種平穩有序的狀態，很多商業地產項目已經完成、正在完成和計劃完成著。位于濟南老城區中心縣西巷的匯泉地王廣場就是一個正在開發著的商業地產。業界評論，匯泉地王廣場的建成和運營很可能帶給濟南史無前例的機遇。為此，我們采訪了匯泉地王廣場的開發商——匯泉新世界置業有限公司的總經理助理楊依政，在他富于激情的表述中，我們了解到濟南市商業地產的發展以及匯泉地王廣場將帶給濟南的驚喜。

記：您認為一個成功的商業項目需要具備哪些要素？

楊：一個成功的商業項目必須具備兩個要素，前期開發和后期管理是同樣重要的。首先，地段是商業地產成功的一個保證，這就需要在前期開發過程中做好長效和短效的綜合評估。另外，作為商業地產，它的后期運營管理是成功的另一個保證，這不但關系到項目的發展方向，也關系到廣大業主的切身利益，也就決定了項目的生命力，所以說，前期開發和后期管理缺一不可。

記：目前很多地產商像潘石屹等都明確表示不碰住宅，只專注于商業地產，那么在濟南，商業地產的競爭是否激烈？競爭壓力是否過大？

楊：有開發就會有競爭，這是必然的。就濟南目前的商業地產發展情況來看，以專業性和主題性居多，像海鮮大市場和以女性消費為主題的圣凱摩登城等，都是依據自身特色尋找最適合發展的方向。而像匯泉地王廣場則選擇了混合型業態，它的整合業態可以吸引不同業態的消費人群，與其它幾家地產不會形成直接競爭。

另外，由于地處的商圈不同，每個項目所服務的人群以及對城市的影響也會不同，不會存在本質上的競爭，比如說，匯泉地王廣場北邊就是大明湖，大明湖改造后水面會延伸到明湖路，與項目一路之隔，到時候大明湖的南岸是免費開放的，類似于西湖的湖濱。所以，從小的方面來看，濟南目前的商業項目是各具特色，八仙過海，各顯神通，并不存在惡性競爭的情況。從大的方面來看，大家都服務于泉城的經濟發展，都是為了更好地滿足廣大市民需要，更好的展現泉城風貌，也不存在所謂的競爭壓力過大的情況。

記：北京等一線城市商業地產的多種新商業格局已經形成，但是目前濟南還沒有形成這樣種格局，您認為差距在哪里？

楊：作為一個省會城市，濟南近年來取得了長足的發展，其商業格局也是在逐漸形成并發展的。從總體上看，濟南商業格局呈現出多元化及多中心化的分布態勢，并已經初步形成了各具特色的商圈，這些商圈構織在一起，形成了一張巨大的商業網，覆蓋了整個濟南，衍射到周邊地區。近兩年來，在房地產市場和城市經濟的綜合作用下，這些商圈都不同程度得到了提升，在商業面貌和經營結構上得到顯著改進。如西市場商圈以小商品批發為特色，山大路商圈以IT服務經營為特色，北園商圈以建材經營為特色，馬鞍山路商圈以經營文化用品為特色等。特色經營為商圈的發展提升找到了最有利的發力點，同時也形成了各個商圈固有的風格和氣質。所以，不能說濟南還沒有形成這樣的商業格局，當然了，和一線城市相比，濟南的商圈存在一個明顯的不足就是形象性較弱。一個城市的發展還代表著一種對外形象，這就需要一個商圈可以集中展示這個城市的整體形象，就像紐約的曼哈頓、上海的陸家嘴。在這方面，恐怕我們還遠遠達不到。

記：聽說匯泉地王廣場建成后將會以一種濟南城市名片的形象出現，您能否介紹一下它的特點？

楊：我們希望匯泉地王廣場建成后，能成為一張城市的名片、標識。西方歐美國家現在已基本實現了由傳統買賣式商業向現代體驗式生活中心的轉型，現在在國內這個概念還沒有明確，我們把地王廣場定位在這上面。在很多人的印象中，濟南的商業中心就是泉城路、泉城廣場一帶，也就是我們說的泉城路商圈。泉城路商圈作為濟南市的一級核心商圈，它獨特的地理位置和特有的功能，決定了該商圈的中心區域商業核心地位不會動搖。但近幾年來，如同絕大多數城市的傳統商圈亟待升級一樣，泉城路也同樣面臨升級的壓力，以滿足更高層次，更大范圍消費者的需求。泉城路周邊擁有濟南市最具特色的自然景觀和豐富悠久的人文景觀，但是商業與景觀缺少結合，商業人群與旅游人群尚未完全實現共享。

因此，一個兼具實用性與形象性的區域，除了完善的商業功能以外，還要有強有力的對外吸引力。根據《濟南市商業網點規劃》對濟南市商業格局的引導，將把由趵突泉北路、明湖路、黑虎泉北路、濼源大街圍合的區域進一步改造提升為都市級商業中心，形成立足濟南，服務山東，輻射周邊省市的大都市級商業中心。以古城、泉水、老字號商業為特色，把現代化商業設施建設與傳統泉城特色的商業旅游文化融為一體，建成既能體現泉城特色和古城風貌，又能體現現代化大商都形象的標志性商業中心。

匯泉地王廣場南接泉城路，北依大明湖，位于濟南老城區的中心縣西巷，它整合了泉城濟南的最具特色的景觀資源和最為悠久的歷史文化資源，同時，它又地處濟南的核心商圈，可以說是處在一個商業中心、景觀中心、文化中心三圈交會的地帶。另外，地王廣場地處老城區，西邊就是芙蓉街，不但恢復和遷建了九華樓、武岳廟這樣的經典建筑，還修葺了保存完好的四合院，再加上項目內的十八處天然泉水，可以說這是一個最能代表泉城文化特色和景觀特色的區域，所以說，地王廣場將作為一個泉城人和外地人交流的場所，吸引那些外地游客和對泉城文化有著深厚情結的老市民。匯泉地王的落成將改寫金街區域的新篇章，它所承載的意義除了滿足人們的購物需求外，從某種意義上來說，還將肩負起提高城市形象的作用。

記：成功的商業地產將會帶給城市商業的發展，匯泉地王廣場的落成會對濟南商業發展帶來什么樣的影響？

楊：商業發展首先要與城市發展相一致，除此之外，商業發展還要對城市發展有所推動。匯泉地王廣場項目在檔次、業態定位上本著商圈共同繁榮的原則，填補市場空白，尤其是像餐飲、娛樂這些需要大體量、引導型較強的行業。

本著良性互動發展的原則，地王廣場項目將為泉城路商圈增添幾個特色第一，在商業功能上，休閑娛樂、餐飲和旅游三大功能會得到加強，尤其是旅游資源的整合，這樣泉城路商圈才能稱之為真正的城市商業中心，第二，在商業布局上，將形成以泉城路為核心的東西商業軸線與以縣西巷為核心的南北新興商業軸線兩大城市商業軸線，第三，在商業重心上隨著古城區的改造，尤其是大明湖、縣西巷的改造，商業重心將向古城區偏移，第四，在商業類型上，泉城路商圈將會形成大體量商場與特色商業街共同繁榮的景象。