房屋故事

主持人：近年來中國大陸房地產市場的火暴，已無需贅言，房產交易可以說是普通人一生中最大的交易之一，尤其是對于升斗小民來說可能會動用他們大半輩子的積蓄。房屋是一種非常特殊的商品，可以說世界上并沒有兩套完全相同的房子，一旦爭議雙方對房屋產生糾紛或爭執，訴諸公堂的不在少數。如何防患于未然呢？還是請林律師、沈律師來教你幾招吧。

故事當然還得從趙亞當錢夏娃說起。

趙亞當是非澳大利亞永久居民，他買二手房必須要通過審批，但他怕麻煩，因此想了個好點子，準備通過錢夏娃（澳大利亞永久居民）購買，錢款全部由趙亞當提供，這時通常出現的情形是錢夏娃說這房子是她自己出錢買的，這類訴訟通常比較容易，只要趙亞當提供當時匯款書證即可。不過，如果趙亞當是個搞海洛因加工的商人的話而又恰恰有段時間忘了“報稅”的話，該案就會有些小小麻煩。

沈寒冰律師：在房屋案件中最經常發生的恐怕就數借款還是委托購買而發生爭執的案件了。在現實生活中通常是房屋漲價后，錢夏娃會說當時房屋購買不是代理，而是向趙亞當借款，畢竟借款的利息通常會低于房屋漲價的幅度（當然，香港負資產情形例外）。這時錢夏娃只要將房屋出售后給趙亞當原來的購房款即可。在此案中，假如房屋購入價在1990年是100萬，到了1996年房屋升至160萬，如果錢夏娃說當時向趙亞當借款是年息7%，那么借六年也不過40多萬，如賣出該房160萬，扣去本金和利息錢夏娃可白得約20萬，如果房子價格低，漲幅高，錢夏娃所得利潤會遠高于此數。

這類案件法官的著眼點通常是看當時借款的“條件”，而調整這類法律關系的所適用的法律還是“衡平”。法官會看當時雙方的法律地位，該案中趙亞當是非澳洲永久居民就對他的案件會產生幫助，如錢夏娃無法提供借款的證據，特別是還款的證據，法官通常會將這類案件判給趙亞當。

林蔭茂律師：對于該糾紛，不管結果如何，給我們的教訓是往往“聰明反被聰明誤”，如果趙亞當走正常的審批程序，也就不會惹火燒身，搞出這一連串的麻煩了。為了規避法律，亞當出錢讓夏娃買房，不是一個委托關系，而是隱名買房的關系。委托關系下，仍應該是亞當名義買房。但就事論事，從法律的角度而言，如果在中國內地的話，關鍵是要看房地產證上的產權人姓名，如果你訴求是要房子，那么，判決會根據產證記載作出，亞當必輸。除非你有充分的證據證明夏娃使用了欺騙的手法取得房地產權證的，同時，這種欺騙是房地產管理部門無法發現的，也就是說，房地產管理部門在頒發產證時沒有過錯，這時官司就復雜了。你打的官司叫侵權官司，你要證明夏娃欺騙了房地產部門，侵害了你的所有權。其中包括證明亞當和夏娃之間不是借款關系，而是委托關系。如果被法院支持的話，亞當可以憑生效判決書到房地產管理部門去請求撤銷夏娃的產證，頒發亞當的產證。如果房地產部門在頒發權證時有過錯，那么，亞當不應該打侵權訴訟，應該先打行政官司，訴求是撤銷錯誤的權證。當然，要證明房地產管理部門的審批頒證行為有過錯是比較難的，關鍵是從頒證程序上找茬。一般發生亞當和夏娃這樣的糾紛，亞當肯定是要房子不要還錢。但是當確權官司、侵權官司、行政官司都走不通的話，亞當只好打還款官司了，房屋增值部分只能作為學費送給夏娃了。

沈律師：除這類案件外，還有一個特別類別的案件，那就是一些男人因為女人的花言巧語而莫名其妙將自己的房屋拱手送給女人，法院通常會為這些男人討回公道。此類案件中最著名的就是一位律師將自己所有的產業送給了他喜歡的女人，而這女人在收到禮物后一腳將其蹬開，最高法院說：“該律師當時處于（腦）殘疾狀態，因此做出的贈房決定是無效的，女方應歸還財產。”

林律師：“腦殘疾狀態”是否屬于無民事行為能力？根據我國民法通則規定，不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人。而且，要證明該律師在贈與時處于不能辨認自己行為的精神病人，這在程序上還要進行醫學司法鑒定。如果真是如此，那么，根據我國民法通則的規定，無民事行為能力人實施的民事行為無效。另外，房屋贈與是要辦理登記手續的。根據我國合同法對贈與合同的規定，受贈人嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬，贈與人可以撤銷贈與，比如：該女子見律師有反悔之意，一時難以控制失落的情緒，當街撒潑，一頓拳腳相加，竟然將律師打成了重傷被送進醫院。這一來律師因禍得福，以自己受到嚴重侵害為由要求撤銷贈與行為。合同法還規定，因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與。比如，該女子將律師打死了，或者打瘋了，該律師的父母雙親可以請求撤銷贈與。比較多的情況是，在附義務的贈與合同下，受贈人不履行約定的義務，贈與人可以撤銷贈與。比如，該律師已經年過70，贈與合同附加了扶養義務，該女子不履行扶養義務，贈與人可以撤銷贈與。我國合同法還有一條規定，贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。比如，該律師得了精神病，沒有了經濟來源，唯一的財產就是這套房子，必須靠這套房子的出租來維持生存，顯然，該贈與可以不再履行。

林律師：我們再看看一個發生在中國的房屋故事，而這個故事所發生的法律關系，如果請沈律師用澳洲所開創的“禁止反言”原理來調整是再適合不過了。

沈律師：在澳洲錢夏娃可以以“禁止反言”原則起訴。“禁止反言”原則的最終確立是通過悉尼喬治街上的一個房屋擁有者和租賃者之間的非合同關系訴訟產生的。

很多年之前，趙亞當在喬治街上有幢房子，錢夏娃來租，在簽約之前雙方就許多細節進行了協商，談得最多的是趙亞當原本的房屋間隔不適用錢夏娃的店，趙亞當在確信錢夏娃要租后就決定按錢夏娃的要求進行改動，雙方同時也讓各自的律師進行租約簽署工作。但就在同一周內，錢夏娃發現了另一家更適合自己店鋪的房屋，于是錢夏娃馬上致電給她的律師，問租約已經交換了沒有，她的律師立刻將已經裝在信封中剛要送出去的租約抽了回來。

錢夏娃接著和另一家房東簽訂了租約。趙亞當將房屋改裝后等了很久也不見錢夏娃的蹤影，趙亞當的律師催促錢夏娃的律師多次也無結果。趙亞當因為改動房屋結構耗資數十萬，還不算因此拖延時間而損失的租金，趙亞當只得起訴錢夏娃。但是這里有個非常難以克服的法律問題，那就是以什么為基礎起訴。至少到準備起訴為止的那天，雙方沒有任何法律關系，那份應該簽署的租約被錢夏娃的律師從信件堆中抽回了。

如果沒有租約，那么違約從何談起。當時這件案子一直打到澳洲最高法院。

我們偉大的博瑞能法官（退休后擔任悉尼科技大學校長一職）在此奠定了英美法歷史上里程碑式的“禁止反言”原則，禁止錢夏娃以租約尚未簽署以及有關法律規定該租約必須以書面形式（不能僅僅是口頭的）作為借口而不簽此協議，并且詳細闡述了“禁止反言”的六大原則。這些原則中最主要的是如果一方對另一方的陳述深信不疑，并且也按照和依賴這一陳述進行了作為和不作為，而此作為或不作為一旦在這陳述改變后不能返還原狀或撤銷，或者即使返還原狀或撤銷的這方會受到嚴重損失，損失方即符合此原則而依賴此原則進行訴訟。

我們前面提到的中國買房子的案例以此原則訴訟即刻獲勝。因為買房方完全深信出售方會將房子賣給他們，他們深信這點，在3年中沒有去買其他房屋，現在出售方突然說不賣了，而購買方回到3年以前的狀態接受3年前的房款的話將因為房屋漲價而買不到同樣的房子，雖然購買方沒有付清全部房款，房屋也還沒有過戶，但這些條件已經符合了“禁止反言”原則起訴，購房者必定獲勝。

（本文不作任何法律建議，本作者對由采取，比照或推理本作品中的任何事例所引起的任何后果不承擔任何責任。）

圖：王儉 編輯：孫薇薇