走不出的樓市迷局

國務院常務會議日前出臺的促進房地產業健康發展的“六條措施”中，明確提出要增強房地產市場的透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。

建設部此前也明確表示，全國40個重點城市“不存在房源不足”，可售商品住房面積總量達到1.2億平方米、100萬套。建設部提醒消費者“不要被虛假信息誤導”。

然而，眼下許多售樓處排隊購房者如過江之鯽，似乎房地產市場房源依舊緊張，供不應求。現實狀況與政策信息背道而馳，這種供不應求的虛假信息究竟是如何制造出來的呢？

賣房如同“擠牙膏”坐等漲價節節高

京城一位業內人士哼了一首“賣房謠”：“沒被許可先預賣，取得許可又不賣，分期開盤捂著賣，最后拖成現房賣。”

據他介紹，京城的樓市，賣房子就像擠牙膏，開發商想盡各種辦法一點一點將房子分期分批投放市場，并且一批一批提高價格，名為“銷控”，實際上是人為地操控市場供求信息，最終達到房價大漲獲取高額利潤的目的，“這其實是大多數房產開發商的共同策略。”

“沒被許可先預賣”。北京萬德福房地產開發公司的“摩界”樓盤，在尚未取得商品房預售許可證的情況下，違反有關規定，擅自收取誠意金并搖號選房，今年5月被北京市建委查處。

北京市和平里一新開樓盤，今年4月才取得商品房預售許可證，但去年4月就開始認購登記。今年5月開盤日，購房者蜂擁而至，卻被告知去年10月底已有近千人排隊預定，此后的預定者根本無權參與搖號選房。

“有了許可又不賣”。北京市朝陽區大望路一高價樓盤，其中一棟2003年底就獲得了商品房銷售許可證，但這個樓盤一直拖到今年5月，在房價漲聲一片時才開盤。樓價也從當時同期樓盤均價每平方米8000元左右漲到現在的每平方米11000元。

“分期開盤捂著賣，最后拖成現房賣”。更是樓市普遍采用的“銷售策略”，萬年花城是這樣，其他很多樓盤也是如此。

近日，記者在緊鄰北京西南三環的“萬年花城”售樓處看到，大廳中央的沙盤周圍，銷售代表正在向聚集的購房者全力推薦四期即將開盤的3棟樓房。

“三期尾房從4月初就停止銷售了，現在我們全部27名銷售代表都在力推四期。”“三期就剩下幾十套了，打算留到年底當現房賣。期房變成現房，價格當然會跟著漲，估計起碼得8000多元一平方米。”銷售代表介紹說。

針對“只剩下幾十套三期尾房”的說法，記者當日在北京市房地產交易管理網查詢，得出的卻是另一結果：三期尾房尚余305套。其中一棟樓僅預定出兩套，還有70套沒有售出。

“三期尾房現在肯定不賣了，要買除非找我們大老板。”銷售代表高女士解釋說。

“即將開盤的四期共有6棟樓房，最先賣的是其中3棟。這次開盤的是3棟樓里的320套房屋，其他的房子以后陸續開盤。并且越往后，房子的戶型、位置和朝向往往更好，當然價格就越高。每新開一次盤都要漲幾百元。”

在售樓處現場，一位長期關注這個樓盤的購房者告訴記者：“‘萬年花城’三期共12棟樓。2005年5月12日，三期第一次開盤，均價為每平方米5500元，到了當年10月份第六次開盤時，房價變成了5600元，當年11月第七次開盤就5700元了。到了今年，房價開始瘋漲。1月第八次開盤6100元，而3月三期最后一次開盤時，是6500元。我眼睜睜看著這個樓盤三期價格一步一步地漲起來。”

房產商通過上述各種方式控制房源供給，實際上改變了真實的市場供求關系，人為地制造供不應求虛火，最終操縱市場，對房價持續上揚起到推波助瀾的作用。

除了囤積房源之外，開發商制造虛假信息的手法很多。據業內人士介紹，有的開發商自己或者雇人在售樓處排隊，炮制“人氣”、哄抬房價。

一些商品房預售合同中，購房人姓名、住所、身份證號碼等漏洞百出，在業內傳為笑話。如今這種合同造假、人為造市的現象依然存在。

不僅如此，開發商還不斷推出千人搖號、打折拍賣、人體彩繪秀、不買房也能中大獎，甚至豪車接送等手段來聚攏“人氣”。經過一出出花樣翻新的“售房秀”，購房人如墜霧里，房價也節節飆升。

不少購房者向記者反映，在整個購房過程中，樓盤信息幾乎都是開發商發布的，從供應量到價格基本上是開發商說了算。

政府權威網站難破“迷津”

www.bjfdc.gov.cn是北京市建設委員會下屬的網站，購房者可以通過其中“可售商品房統計”查詢北京市全部合法項目可售房屋的情況及銷售狀態，信息細化到每套商品房。“我們的網站每天更新，保證是最新內容；還支持模糊查詢，購房者只要輸入一個字，就能搜索到相關樓盤信息。”這個網站管理者——北京市建委房屋交易市場管理處處長沈潔說。

4月底，在披露了北京市待售商品住宅面積占全部可售房面積60%的信息后，這家網站前所未有地火暴，這讓沈潔感到出乎意料。

在沈潔記憶中，這個網站最高訪問量達到每日90萬次。而記者通過相關查詢，從5月開始，這個網站的日訪問量一度超過400萬次，目前保持每天約100多萬次的水平，全球網站排名躍升1600多位。

不僅如此，在建設部連續披露我國房地產市場供求真實信息之后，其下屬網站受關注程度也明顯提高，在建設部公布全國40個重點城市房地產權威信息網站域名后，天津、上海、廣州等地相關網站訪問量也明顯增多。

打算在北京購房的丁揚現在比過去明白多了：“一上網，就知道全北京市的樓盤信息。最重要的是開發商手里有多少房沒賣，具體到每座樓、每套房及已簽約房屋的均價。”

但丁揚感到困惑的是，今年“五一”長假期間，他泡在北京市建委下屬的這個房地產交易管理網上，精挑細選了幾個滿意的樓盤和戶型，而這些房子在網上樓盤表內都用綠色標出，表示尚未簽約，可以購買。丁揚按圖索驥，轉了幾個樓盤后發現，他依然買不到網站上那些“綠色塊”的“可售房”。

樓盤銷售代表給他的解釋：要么是還沒有開盤，什么時候開盤也不清楚；要么是不在目前的銷售計劃之列，要等一段時間再說。

如今的樓盤銷售代表，一接到顧客電話或者一見到顧客就問：“您來過我們售樓部嗎？您從哪兒了解到我們樓盤的？上次是誰接待您的？”或者表示：“您要的那期樓盤沒房了，您考慮下一期吧。”業內人士指出，這些銷售代表一邊在摸顧客的“底”，一邊又“揣著明白裝糊涂”。

另外，此次建設部公布的全國40個重點城市房地產權威信息披露網站中，也有的網站樓盤交易動態信息不全、房源信息粗略等，或多或少讓購房者知情權有些“縮水”；還有的查來查去，核心內容難覓蹤跡，讓人一頭霧水。或者在顯眼位置很熱鬧地搞一些“經典樓盤展示”“黃金會員樓展”，讓人們感到商業氣氛過濃。

種種跡象表明，有“幕后之手”通過釋放虛假信息操縱樓市。因此，現在很多購房者，不僅要求開發商公布住房“成本清單”，而且要求公布住房銷售“信息清單”，包括房源套數、總面積、開盤時間、價格、可售套數、已售套數、房型面積，以及樓盤周邊生活設施、教育環境、干線道路、未來發展規劃等；還有的購房者要求“政府部門科學收集與整理樓市信息，集中歸類，動態發布”。

令人尷尬的是，近年來，出于“經營城市”、增加稅收、快速拉動GDP，包括某些人權力尋租的需要，一些地方及部門領導干部“角色錯位”，熱衷參與房地產項目的策劃、審批和宣傳造勢活動，看上去儼然同開發商穿一條褲子，講起話來不是急購房者所急，而是偏向了開發商一邊。

經濟學博士喬梁建議，可以借鑒股市的做法來規范房地產市場的信息披露，如規定房地產商有披露真實信息的義務，并且明確規定必須發布的信息種類、時間，并注明對真實性所承擔的法律責任。

按照這一思路，糾正目前樓市信息不對稱問題，還應當導入信息披露法律問責制度，不管是誰，制造虛假樓市信息，被證明是“黑嘴”的，就要嚴肅追究責任。

土地價格“絕密”：樓市迷局又一推手

長期以來，房地產開發商擁有土地的數量以及獲取土地的價格，在業界一直被視為“絕密”，雖然建設部對“地荒論”作出過駁斥，但記者發現，在不少地區，土地價格、待開發土地面積等信息之不透明、不對稱，是制造樓市迷局的另一推手。

記者為了得到佛山碧桂花城樓盤的地價，輾轉奔波于幾個部門之間，對于普通購房者要了解一個樓盤的地價之難，感同身受。

由于在網上無法查到這個樓盤的地價，碧桂花城方面也拒絕透露，記者只好采訪佛山市順德區土地房產交易中心。這個交易中心負責人對記者說，我們這里只有房產交易數據，要查這個數據必須去國土資源局。記者隨即又聯系采訪順德區國土部門。

佛山市國土資源局順德分局局長簡本生對記者說，我們在網上都有公布的基準地價，而且每次公開拍賣土地都有公示。但是網絡數據庫容量有限，隔一段時間就要刪除以往的記錄，因此在網上是查不到這個數據的。而有關人士接受記者咨詢時表示，這位局長說的“數據庫容量有限”顯然是個托詞。

記者又問：如果購房者要查這個數據怎么辦？簡本生回答：如果有熟人，可以到有關處室查到這個數據。

一圈兜下來，記者花了整整兩天工夫，也未能摸到這里的土地價格究竟是多少。

在佛山中心城區，汕頭某開發商兩年前以每畝200萬元以上的價格拿下“天湖酈都”的地塊。在本地開發商眼里，價格高得不可思議。但后來，這個開發商以填埋高壓線經費超支為由，順利更改了樓盤的容積率。一番“運作”下來，開發成本大大降低。

而在廣州，城啟集團則通過偽造公文和擅自更改規劃等手段，大量增加建筑面積。業內人士指出，房地產規劃這種重要信息，原則上應該通過媒體公開發布，但事實沒有做到，以至于購房者無法通過政府渠道了解相關信息。

“如果知道規劃，我就不會上‘城啟’的當了。”一位城啟的業主對記者說。

有業內專家指出，囤積土地是開發商利用不可再生資源待機獲取高額利潤的重要方式，本該受到政府有關部門的嚴格監管。但是，國家整頓土地批租背景下愈演愈烈的囤地風潮，顯示出有關方面對此缺乏有效的制約手段。

根據廣東省有關規定，稅務部門要對房地產開發土地每年按每平方米4元的標準征收土地使用稅，土地在開發商手里囤積的時間越長繳納的稅額就越多。但這項抑制土地閑置的重要手段，卻被許多地方政府作為吸引投資的“大禮”，“奉獻”給了房地產開發商。

不久前，佛山市某區一家房地產公司因欠稅問題被舉報，當地政府組成專案組進行了調查，其結果是，這家公司補了1000萬元的稅金完事。據知情人士透露，這是一個“特例”，當地大部分房地產企業都沒有繳納土地使用稅。他說：“查到的算倒霉。可能與投資環境有關，地方上不愿意對這個問題過于深究。”

對于房地產企業的這種寬松態度，為開發商大量囤積土地營造了“環境”。申銀萬國證券研究所房地產行業高級分析師陳昱新分析說，目前內地一些房地產上市公司的土地儲備，已經達到二至三年的開發規模。

廣東省政府參事潘蜀健説：“國家多次出臺措施抑制地產商囤積土地，但地產商往往通過變通手段順利過關，于是囤地運動愈演愈烈。土地資源的流失，導致政府對房地產市場調控的手段減少，而房地產商對樓市的操縱更加方便。”

這位參事認為，動輒萬畝的圈地，對于房地產開發商的意義是，通過壟斷土地來壟斷房價，形成區域的房地產主導價格。

一些地方政府將土地作為城市經營的重要手段，也為土地商囤積居奇提供了機會。比如碧桂園物業發展公司在廣東某城區周邊圈了10公里長的土地，“那簡直是造一個新城了，里面有商業街、度假酒店等。”當地開發商如是說。

復旦大學教授尹伯成呼吁，地方政府應該建立地價定期公開機制，分區域選取住宅樓盤公布其合理利潤，這是抑制房價過快增長的一個有力手段。

編輯：盧勁杉