房市嬗變進行時

房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控舉措能否實現(xiàn)預定意圖，仍然有太多變數(shù)

幾乎所有的人都在靜觀其變。

5月29日，建設(shè)部等九部委繼房產(chǎn)新政“國六條”后，聯(lián)合公布了十五條“實施細則”。文件甫一問世，市場一片蕭然。自6月1日“新政”實施開始起，北京、深圳等地新房交易量呈現(xiàn)萎縮趨勢。

北京市建委數(shù)據(jù)顯示，“新政”后的期房日成交量下降131套，降幅超過20％。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)則顯示，5月29日到6月4日一周內(nèi)，期房銷售數(shù)量下降17％，市場的觀望氣氛與2005年“新國八條”出臺后的情況頗為相似——當年5月的平均日簽約量為485套，“六一”后一周則下降到日均371套，減少了114套，降幅達23％。

“細則”的出臺在地產(chǎn)開發(fā)商中掀起了軒然大波。北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理李文杰剛考察過一些直接受到新政影響的待建項目，“所有的工作不得不停下來。做好的規(guī)劃面臨作廢的可能。”

地產(chǎn)商們在等待地方政府的實施細則。他們寄望于這一細則，在地方利益驅(qū)動下為其贏得“另辟蹊徑”的空間。在此之前，市場將出現(xiàn)一段空白期。

資、購房者亦休養(yǎng)生息。據(jù)搜房網(wǎng)與鏈家地產(chǎn)的一項聯(lián)合調(diào)查，購房者仍按原計劃購買比例只占26.23％，選擇觀望一陣形勢再決定及希望房價下降后再買房的，則分別占50％和23.77％。

在剛剛結(jié)束的上海國際地產(chǎn)大會上，王石、任志強、胡葆森、王曉光等實力地產(chǎn)商均對“國六條細則”避而不談。政府官員亦三緘其口。十五條細則的諸多不確定性，令業(yè)界繼續(xù)在觀望中疑慮。

北京華遠新時代房地產(chǎn)公司董事長任志強在“國六條細則”出臺后評論道，“讓人弄不懂的是這個意見是短期的僅僅針對于當年穩(wěn)定住房價格的意見，還是長期的中國住房供給制度的改變。”

政策指向

業(yè)內(nèi)觀察家指出，房價上漲，有其來自基本面的強大支撐。

市場需求仍然是房價上漲的根本誘發(fā)因素。人們的購房能力和購房意愿隨著中國經(jīng)濟的增長不斷提高；城市化加劇也對房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生巨大的需求。這一趨勢持續(xù)多年，在當前的宏觀經(jīng)濟和銀根環(huán)境下進一步強化，并引發(fā)其他投資需求。

銀根自去年底以來愈見寬松，市場逐漸形成通貨膨脹預期，但央行的低利率政策顯然難以迅速調(diào)整，因為保持人民幣與外幣（尤其是美元）之間的利差有助于緩解人民幣升值壓力。在這種情況下，真實利率將不斷下降，導致人們對以房地產(chǎn)為首的資產(chǎn)的需求大幅增加，從而推動其價格上漲。

光大證券研究所首席經(jīng)濟學家高善文的“資產(chǎn)重估論”則進一步指出，由于人民幣正處于上升軌道中，流動性過于充裕，同時實體經(jīng)濟中總需求落后于總供給，企業(yè)投資意愿相對不足，大量貨幣轉(zhuǎn)而流向房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場。

此外，眾多業(yè)內(nèi)人士指出，在供給層面上，全國大面積房價上漲發(fā)生在各地普遍建立土地儲備制度之后，當不為巧合——限量控制土地供給，從而從地價上升中獲利，是比較基礎(chǔ)的經(jīng)濟學常識。

這一輪的“房地產(chǎn)新政”，并不會改變房地產(chǎn)市場的宏觀經(jīng)濟狀況與銀根環(huán)境，也無意抑制人們對住房的根本需求，當然也不至于改變現(xiàn)行的土地儲備制度。其政策指向，是防止房價“過快上漲”，試圖從供給、需求和流通等渠道全方位打擊“炒房”，并保護有真實住房需求的購房者的利益。

結(jié)構(gòu)調(diào)整

“國六條”被普遍認為是“溫和的調(diào)控”，但其細則顯然并不“溫和”。其中試圖調(diào)節(jié)供給的細則第二條，被一些開發(fā)商認為“對房產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整之深，未有先例”。

該細則明確：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。”

“政策意在通過限定套型結(jié)構(gòu)，抑制房地產(chǎn)市場流動性過盛、膨脹過快的勢頭。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長顧云昌評價。

決策者希望通過增加中小戶型供應量，控制住宅總價上漲，令更多的中低收入者買到房。其直接影響是，大多數(shù)待建項目，因此將不得不更改已有規(guī)劃。另一方面，由大戶型轉(zhuǎn)為中小戶型增加了地產(chǎn)商的建設(shè)成本。突然降臨的結(jié)構(gòu)調(diào)整可能令開發(fā)商在拿地時所做的成本核算變成廢紙。

“開發(fā)商的利潤肯定要受到較大擠壓。”中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜說，“現(xiàn)行政策對于規(guī)劃，一般都是在套數(shù)基礎(chǔ)上進行限制的。比如規(guī)定每戶都要有車位，如9萬平方米住宅項目，建180平方米住宅，建500個車位就夠了，改成90平方米就要多建500個車位。”

開發(fā)商們開始琢磨應對之策。

“在規(guī)劃上做文章，不外乎三招，拆墻、架梯、多開門。”中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰說。“所謂拆墻，就是套間不做承重墻，方便兩套變一套。架梯就是上下留個施工洞，方便改復式。多開門就是方便自由組合空間。”

他進一步指出，地產(chǎn)商們更希望，地方政府的實施細則，能夠?qū)φ呖臻g有所調(diào)整。

“中央此次落實新政決心很大。”中國指數(shù)研究院研發(fā)中心總經(jīng)理汪勇分析，“去年的國八條是七部委，此次特別加入監(jiān)察部，就是為了監(jiān)督這些政策的落實情況。”

只是政策能在多大程度上達到其意圖，尚存在太多的變數(shù)。

政策歧義

“90平方米”，“70％”，這兩個數(shù)字仍舊包含著太多的不確定因素，以及令人費解之處。

國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所副研究員張政軍認為，90平方米和70％的數(shù)字，可以看做是對“國六條”重點發(fā)展中低價位、中小套型住宅措施的呼應。社科院一項研究說明，目前市場的中小套型、中低價位普通商品房和經(jīng)濟適用房供應不足，部分城市銷售的商品住宅，每套面積大于120平方米的住宅占40％以上，最高的城市占60％。張政軍進一步指出，當前大套型空置率要明顯高于小套型。

汪勇告訴記者，2005年北京批售住宅中，建筑面積90平方米以下的經(jīng)濟適用房所占比例大概在20％-35％，普通商品房是15％-18％，公寓是26％-45％。90平方米以下住宅大約占30％左右，與細則中的比例正好相反。據(jù)他了解，上海等地的情況也相差不多。“這意味著，至少對北京、上海等地而言，此次結(jié)構(gòu)調(diào)整影響非常大。”汪說。

“一個比較權(quán)威的說法是，這個三七開的比例是根據(jù)收入劃定的。”黃瑜說。

無論數(shù)字據(jù)何而來，對數(shù)字本身的理解顯然是地產(chǎn)商最為關(guān)心的。

“關(guān)鍵是如何界定這兩個數(shù)字。”李文杰說，“所謂的套型建筑面積，是指套內(nèi)面積，還是建筑面積，包括不包括公攤面積。”

這些看似細節(jié)的問題，實則對地產(chǎn)商的成本計算影響很大。

例如，所謂“開發(fā)建設(shè)總面積”應不應該包括地下？比如會所的地下空間、停車位等等。如果包括地下面積，比例就不止70％，再按照套內(nèi)面積理解，比例就達80％以上了。

有人由此猜測，也許是政策制定者有意模糊了概念，在該細則后，為地方政府預留了一定空間。何況細則中的確說明，“直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準。”

有消息稱，深圳細則已草擬完成，對“國六條”細則的改動不大。北京市建委副主任苗樂如表示，北京市細則正在抓緊制訂中，此前不便透露更多的內(nèi)容。

北京市規(guī)劃委近期則表示，北京地區(qū)過去已審批但未取得施工許可證的商品房項目，凡不符合九部委關(guān)于新建住房結(jié)構(gòu)比例規(guī)定的，設(shè)計單位應認真配合相關(guān)單位進行套型調(diào)整和修改；建設(shè)單位須將調(diào)整后的施工圖送原施工圖審查機構(gòu)重審。

兩項信號顯示，地方政府對新政的調(diào)整空間可能不大。

土地瓶頸

與90平方米，70％的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整相對應，“實施細則”進一步加強了用地的結(jié)構(gòu)限制，規(guī)定“要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％；土地的供應應在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。”

“出發(fā)點當然是好的。”汪勇說，只是，這一政策的可行性遭到質(zhì)疑。北京策源房地產(chǎn)有限公司市場總監(jiān)李林先指出，“在現(xiàn)有的招拍掛體制下，土地價格漲幅遠遠高于房屋價格漲幅”。由此產(chǎn)生的難題在于，如何既保證開發(fā)商的利潤，又保證開發(fā)商在高價獲得土地后，用于低價住宅的開發(fā)？李介紹說，北京曾進行過幾次競地價、競房價的試點，結(jié)果是，以超低房價競得土地的開發(fā)商，拿到的樓面價格甚至高于房屋價格。

張政軍則認為，政策執(zhí)行的困難來自兩個原因。一是地方政府在土地供應和審批上具有很大的自主權(quán)，“如何監(jiān)督這一政策的落實”；二是地方政府負有發(fā)展本地經(jīng)濟的責任，所以在過去的招商引資中，一些地方出現(xiàn)過低地價甚至零地價出售的情況，“如何激勵地方政府將發(fā)展經(jīng)濟和推行該政策相結(jié)合”。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長顧云昌說，“2004年比2003年的土地開發(fā)量下降了40％，2005年比2004年下降了50％，開發(fā)量是逐年減少的，房價卻漲得很快。只做結(jié)構(gòu)的調(diào)整，不做總量的調(diào)整，對抑制房價上漲，作用有限。”

汪勇則擔心，由于事實證明，土地價價高者得，房價價低者得的辦法，不是非常可行，那么，限價地可能又會變成一個批條子的產(chǎn)物，“反而破壞了市場秩序。”

二手房市震蕩

“國六條細則”對住房轉(zhuǎn)讓的調(diào)整也引起了業(yè)界的一場不小震蕩。5月31日，北京市地稅局門前排起幾十米長隊。繳納契稅者均欲趕在6月1日新政前，完成轉(zhuǎn)讓交易。排在隊尾的一些房主則紛紛盤算，延期賣房計劃。

這一切概因細則第三條規(guī)定，“為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足五年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過五年（含五年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過五年（含五年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。”

某國有銀行的部門負責人透露，在二手房增收營業(yè)稅的政策出臺以后，5月31日一天按揭貸款出現(xiàn)了10倍的增長，而6月至今二手房成交量比以前大量萎縮。

“上海、廣州、深圳等地二手房交易量占總交易量的一半，北京也占到20％。”該人士稱，稅收的控制提高了二手房的交易成本，正常消費的住房者只能轉(zhuǎn)而去購買新房，但是國六條中90平方米以下的住宅至少要一年以后才能竣工；由于按揭成數(shù)提高，人們面對新開盤的樓房購買已經(jīng)出現(xiàn)力不從心。

“（新政策的出臺）對正常消費客戶的抑制要比對投機者的抑制還大。”他說。小戶型尚未建成、二手房交易成本提高、在售的房屋首付提高，直接影響的就是正常消費客戶。“投機者只要認為有升值空間還可以繼續(xù)投資，按照央行的新聞稿，原來投機五套住房的現(xiàn)在至少還可以投機三套，但是真正的買房者卻要出局，如果按揭提高至四到五成，那大多數(shù)真正的購房者都將出局。”

業(yè)界普遍認為，這一政策意在對炒房行為進行制約，卻是一把雙刃劍，將使二手房交易量大幅下降。二手房市場的萎靡反將促成現(xiàn)房價格的上漲。

張政軍則認為，該政策對抑制炒房行為應有成效，對二手房市場的影響可能會體現(xiàn)為減少市場供應量，可能會導致二手房市場價格有所上漲，但幅度不應該太大。“如果抑制炒房有成效，該政策不會刺激新房的價格上漲。”

信貸窘境

在銀行看來，本輪調(diào)控一定會在一定程度上抑制房地產(chǎn)貸款的增長，但是并不能根治過度的房地產(chǎn)投機，也很難真正解決房地產(chǎn)行業(yè)的問題。

“上漲肯定是一個總體趨勢。但房價和普通居民收入差距越來越大。”招商銀行零售銀行部總經(jīng)理劉建軍告訴《財經(jīng)》記者，“對銀行來講，房地產(chǎn)價格增長過快對銀行有很大的風險。”

劉建軍認為，新政策的出臺是十分必要也是十分及時的。但是至于效果如何，劉認為，具體的政策效果可能會很有限。

實際上，工行在國務(wù)院調(diào)控措施出臺之前自己也曾有過自己的房貸控制計劃。記者輾轉(zhuǎn)得知，他們的方案是，對于三套以上的購房者不提供貸款。

據(jù)介紹，以前沒有手段完全掌握購房者的信息，現(xiàn)在通過征信系統(tǒng)，可以完全查出投機信息并予以制止。“現(xiàn)在的方法無法識別投機，也無法對其實行有效控制。”一位知情人士認為。

這被很多人解讀為國家既想控制房地產(chǎn)價格，不要快速增長，又不希望房地產(chǎn)行業(yè)價格下跌。事實上，在本輪調(diào)控中，也一直存在正反兩方面的意見。據(jù)金融監(jiān)管部門的一位高管透露，即便在國務(wù)院層面也存在兩種意見：一是認為房地產(chǎn)已經(jīng)過熱；另一種意見則擔心對房地產(chǎn)的調(diào)控可能影響到經(jīng)濟的發(fā)展，或者正是這種妥協(xié)導致目前的房地產(chǎn)調(diào)控局面。

房價走勢

從戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整及環(huán)節(jié)稅調(diào)整的直接影響看，一些大戶型房屋在市場預期中會成為稀缺資源。“120平方米以上的大戶型的價格上漲幅度可能較大。一些地產(chǎn)商可能會故意囤積一些大戶型的房子等待升值。”汪勇說。

另一方面，業(yè)界對小戶型房屋價格的漲落，觀點不盡相同。中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長顧云昌認為，從供求關(guān)系上看，小戶型房屋會出現(xiàn)過剩現(xiàn)象，價格自然回落。李林先卻認為，即使出現(xiàn)“過剩”現(xiàn)象，地產(chǎn)商亦不會賤賣房屋，相反，他們會將由結(jié)構(gòu)調(diào)整增加的成本，轉(zhuǎn)嫁在房價中。任志強亦認為，“如果不增加土地的供給，那么小戶型也無法解決房價的單價上漲問題。”

另一重危險在于，人們對未來經(jīng)濟政策的趨勢缺乏判斷力。七成小戶型的比例有效期多長？是否可以持續(xù)都是未知數(shù)，因此也可能出現(xiàn)房地產(chǎn)商停止建設(shè)，靜觀其變，如同上輪調(diào)控中停止招拍掛而導致的減少開工面積一樣。這也可能進一步促進價格上揚。

盡管對90平方米以下住宅的價格漲幅預期不太相同，但業(yè)內(nèi)普遍認為，新政對抑制房價的作用并不明顯。在供求關(guān)系方面，并未放開供應量，而是繼續(xù)收縮了需求。并力圖通過結(jié)構(gòu)調(diào)整，抑制房屋總價值的上漲。

“地產(chǎn)商與政策制訂者的矛盾就在于‘客戶對象’的不同。”黃瑜說，“政府希望住不起房子的人都能住上房。開發(fā)商希望吸引有改變居住質(zhì)量要求的‘有錢人’。”

張政軍則樂觀得多。他認為，當前以及后續(xù)的政策對抑制房價快速上漲應有明顯作用，并且將來房地產(chǎn)商可能會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化，即出現(xiàn)專門開發(fā)中低價位、中小套型普通商品房和廉租房的房地產(chǎn)公司。

新政令購房者和投資者進入了新一輪的蟄伏與觀望。但大多數(shù)人認為，房價將繼續(xù)維持上漲態(tài)勢。搜房網(wǎng)與鏈家地產(chǎn)的聯(lián)合調(diào)查顯示，84.4％的房產(chǎn)需求者認為房價會繼續(xù)上漲。

“國六條”實施細則要點

（1）制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。

（2）2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。

（3）2006年6月1日起，對購買住房不足五年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過五年（含五年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過五年（含五年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。

（4）為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。

（5）自2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％。考慮到中低收入群眾住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。

（6）各級政府要要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％；土地的供應應在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

（7）加大對閑置土地的處置力度。

（8）嚴格控制被動性住房需求。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。

（9）加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。

（10）切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。

（11）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。

（12）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。

（13）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。

（14）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。

（15）堅持正確的輿論導向。