商業(yè)地產之前世今生

編者按：回顧榕城商業(yè)化的歷程，東街口商圈、五一商圈、臺江商圈無疑是老百姓心目中的福州傳統(tǒng)三大商圈，那時它們創(chuàng)下了一統(tǒng)天下的輝煌成就。隨著福州市委市政府加快實施“東擴南進西拓”發(fā)展戰(zhàn)略，大大促進了福州城市化的發(fā)展。傳統(tǒng)的三大商圈明顯滿足不了老百姓的購物需求，所以“商業(yè)地產”這個新事物順其自然在福州版圖上慢慢顯露、擴張……

2004年SHOPPING-MALL這一新型業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，為榕城的商業(yè)地產注入了新鮮的活力，為消費者提供了一站式購物的便捷。而步行街也在原有基礎上進行了優(yōu)化，出現(xiàn)了第三代步行街，既保留了福州地方特點又引進了西方先進的模式。隨著福州東區(qū)的開發(fā)，社區(qū)商業(yè)也在逐漸興起，并輻射周邊地區(qū)，填補了東區(qū)商業(yè)的空白，豐富的業(yè)態(tài)使福州的商業(yè)蓬勃發(fā)展。

SHOPP ING－MALL

典型項目：寶龍·城市廣場、冠亞廣場、萬象城等

市場背景：2004年，冠亞廣場、寶龍·城市廣場、萬象城等大型商業(yè)購物中心，相繼破土動工，SHOPPLNG-MALL商業(yè)業(yè)態(tài)如浪潮席卷福州，也推動了福州的商圈和商業(yè)地產市場格局變遷。由于SHOPPLNG－MALL大多具有超大規(guī)模的商業(yè)面積，因此，這種商業(yè)業(yè)態(tài)也成為造就新商圈的主要力量。

寶龍·城市廣場：

福州最大的SHOPPING MALL

總建筑面積22萬平方米的寶龍·城市廣場，是福州最大的SHOPPING-MALL項目，集購物、旅游、娛樂、餐飲、休閑、游樂、文化、酒店式公寓八項功能為一體。寶龍·城市廣場以商業(yè)迪斯尼為賣點，主題層達7米的挑高，迪斯尼風格主題購物公園，突出了其以娛樂帶動人氣的鮮明特色，努力構建一個“在購物中休閑，在休閑中購物”的新興商業(yè)樂園。現(xiàn)在美國時代華納、麥當勞、肯德基、必勝客等世界500強企業(yè)，均已進駐，家樂福將投資400萬美元，建成福州規(guī)模最大的生活品零售市場。

業(yè)態(tài)特征冠亞廣場：南門商圈重新崛起

冠亞廣場位于南門兜核心商圈，占盡天時地利人和，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。這里將引進三大主題百貨，并且在福州首家開創(chuàng)“小商鋪大商業(yè)”的全新商業(yè)經(jīng)營模式，以整體大商業(yè)環(huán)境與小商鋪經(jīng)營優(yōu)勢互補整合。冠亞廣場與烏山風景區(qū)相連，冠亞廣場的建設將更好地讓烏山風景區(qū)歷史風貌得以重現(xiàn)。隨著冠亞廣場的竣工開業(yè)，一個具有全新商業(yè)形態(tài)的南門商圈將重新崛起在福州市中心。

萬象城：打造中國第二個廣州天河城

萬象城有近10萬平方米的商業(yè)面積，以一站式的購物理念為廣場規(guī)劃的核心，提供福州前所未有的“一站式購物”加“餐飲娛樂”集約式服務，它提出的口號“go購夠”體現(xiàn)了它的特點。萬象城首開福州“迷你鋪”先河，輕松投資5萬元做老板，目的在于降低投資門檻，減輕投資者的壓力。秉承“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一運營、科學管理”理念，開發(fā)商泛華建設集團欲把萬象城塑造成中國第二個廣州天河城。

點擊理由：隨著休閑購物觀念的興起和風靡，越來越多的購物者已不再是為了購物而購物。逛街、購物的同時，人們希望有更多的娛樂、休閑的東西來松弛疲勞的神經(jīng)。而SHOPPING-MALL功能齊全、休閑購物一站式的特性，無疑最大程度契合了時尚一族的需求。因此這種模式在某種程度上代表了福州未來商業(yè)地產開發(fā)的一種趨勢。

國際都心復合街區(qū)

典型項目：群升國際

市場背景：

國際復合街區(qū)，這種商業(yè)地產模式雖然在國外大行其道，像法國的“香榭麗舍大道”、美國的“第五大道”都是其成功的典范。但在福州，還屬新事物。對很多人來說可能還比較陌生，比較抽象。

沒關系，不妨讓我們看看這個概念的導入者——群升國際是如何描述這個概念的。按群升國際開發(fā)商的設想，大型國際復合街區(qū)群升國際，將以福州商業(yè)中軸線八一七路為軸，有機組合多個主題街區(qū)，復合精品商業(yè)街、大型購物中心、生活超市、高尚住宅區(qū)、酒店、主題商業(yè)廣場、文化廣場、休閑娛樂會所等多種業(yè)態(tài)，結合其間的公園、銀行、學校、醫(yī)院、文化機構等，形成一個相互融合的、和諧的、開放的國際化街區(qū)。

業(yè)態(tài)特征：從上述的描述中，我們不難看出，國際復合街區(qū)的業(yè)態(tài)特征，更多表現(xiàn)在其超強的綜合性上，也就是說，它已不單單是一個商業(yè)的范疇，而是一個生活的概念。

點擊理由：隨著現(xiàn)代都市人生活質量的提高和生活步伐的加快，區(qū)域內學校、商場、公園、超市、醫(yī)院等扮演的角色越來越重要。而以社區(qū)為背景的國際街區(qū)，正體現(xiàn)了這種休閑情調以及舒適性的居住空間，購物及娛樂的便利性，很大程度節(jié)約了都市精英一族的生活成本。同時，由于這種業(yè)態(tài)有別于福州傳統(tǒng)的商業(yè)地產，目前在榕城還是一個空白，因此，成長空間還應該比較大。

“店中店+主力店商場”

典型項目：東方偉業(yè)商業(yè)廣場

市場背景：

作為東福州大商業(yè)配套的一部分，東方偉業(yè)(國際)商業(yè)廣場在引進國際零售業(yè)巨頭沃爾瑪后，考慮到業(yè)主自主招商，可能會導致重復招商或與沃爾瑪經(jīng)營業(yè)態(tài)相沖突難以盈利的現(xiàn)狀，因此，在進行該商場一層產權分割后，采取了開發(fā)商統(tǒng)一招商的做法。也就有了今天福州商業(yè)地產的另一種勢力——“店中店+主力店商場”模式。

業(yè)態(tài)特征：在主力店招商之后，確定了商場整體的經(jīng)營主題后，把主力店之外的商場分割成眾多小面積的店中店，出售給中小投資者。因此，這種業(yè)態(tài)的主要特征，就是小面積、低總價、獨立產權、投資風險較小。此外，按開發(fā)商的說法，該業(yè)態(tài)還具有統(tǒng)一招商、自主經(jīng)營、自負盈虧的特點。

點擊理由：作為“店中店+主力店商場”模式的一個通病，就是中小產權人各自為政、各自招商，商場無法實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，業(yè)主的利益無法保障。在定位之初，東方偉業(yè)(國際)商業(yè)廣場也充分意識到這一點，將采取有效措施規(guī)避這個商業(yè)“軟肋”。據(jù)開發(fā)商介紹，項目真正啟動后，開發(fā)商還將專門成立一個經(jīng)營管理公司，負責商場的統(tǒng)一招商和日常工作，避免業(yè)主各自為政帶來的重復招商，以及招商業(yè)態(tài)和沃爾瑪相沖突帶來難以盈利的尷尬。

商業(yè)步行街

典型項目：福晟·錢隆世家、好來屋·星光大道、麗景東方街等。

市場背景：

商業(yè)步行街雖說已不是最新的商業(yè)地產形態(tài)，不過，這幾年國內商業(yè)步行街的開發(fā)一直是熱潮不斷。對于一個城市區(qū)域來說，商業(yè)街是不可缺少的基礎性商業(yè)設施，它對滿足一個區(qū)域的日常生活、娛樂、消費所需絕對是一項“基礎工程”。

業(yè)態(tài)特征：商業(yè)步行街除了具有立足周邊社區(qū)消費群體的基礎外，它更多的是把目標客戶鎖定在周邊區(qū)域的消費者。這種特性，決定了社區(qū)商業(yè)步行街不但經(jīng)營的業(yè)態(tài)豐富多樣化，經(jīng)營產品針對性強、檔次較高，而且大多是統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一定位，甚至統(tǒng)一招商。

從福晟·錢隆世家、麗景東方街等項目的定位、招商情況看，我們不難看出，名品、名店是商業(yè)步行街普遍青睞的對象。

點擊理由：商業(yè)步行街一般地處人口稠密的居住中心區(qū)，其鋪面的商業(yè)價值較高，并且新的商業(yè)步行街項目在定位、開發(fā)過程中都會提煉一個主題，在這一主題定位指導下進行招商，使商業(yè)街形象和特色鮮明，也易于經(jīng)營的成功和店面的升值。并且，由于規(guī)模較大、經(jīng)營業(yè)態(tài)也比較全面，因此，開發(fā)商的重視程度比較高，在前期就做了統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商定位；在產品的銷售和招商上，開發(fā)商還將投入大力氣，進行包裝推廣和招商。

社區(qū)“底商”

典型項目：榕城社區(qū)商業(yè)最普遍的一種業(yè)態(tài)

市場背景：

由于社區(qū)商業(yè)所能帶來的利潤價值遠比住宅高，因此，開發(fā)商做社區(qū)商業(yè)店面的積極性都很高。在這種情況下，如果商業(yè)面積比較小，開發(fā)商一般會以社區(qū)“底商”的形式直接出現(xiàn)。也就是說，“底商”是社區(qū)最原始、最普遍的形式。

業(yè)態(tài)特征：由于“底商”的消費群體，主要立足于小區(qū)業(yè)主，因此．這種商業(yè)形式一般缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。縱觀目前榕城社區(qū)的“底商”，主要是以便民性經(jīng)營為主，涵蓋的商業(yè)行業(yè)種類有：雜貨店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、洗浴中心、服裝加工等，以滿足業(yè)主日常生活需要為商業(yè)契機。

點擊理由：業(yè)界看好社區(qū)“底商”的理由主要來自兩個方面：首先，城市建設步伐的加快，使社區(qū)和街道商業(yè)配套嚴重不足，尤其是偏遠的社區(qū)，其商業(yè)需求更是呈現(xiàn)較大的空白，給社區(qū)“底商”帶來一個發(fā)展的春天；其次，目前政府正積極鼓勵發(fā)展社區(qū)商業(yè)，因此2005年及今后的一段時期，社區(qū)商業(yè)將呈現(xiàn)出較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>