經濟適用房 上演愛恨交響曲

編者按：自1998年以來，福州經濟適用房的開發建設已經歷了八個年頭，雖然直到如今，對它的功過評價一直存在著另一種聲音，但它卻實實在在為眾多中低收入家庭解決了住房問題。應該說，經過市場的歷練，經濟適用房建設已經成為福州住房市場供應體系中不可或缺的一部分?？赡苷怯捎谒奶毓┬院拖∮行?，受到社會普遍關注，因此更容不得一點閃失和一點瑕疵，時時上演著一幕幕愛恨交響曲……

[焦點一]在線問答吸引數千人

2005年，6月23日，福房網經濟適用房在線解答，在短短的3個小時內，就吸引了數千位福州市民的參與，問題涉及經濟適用房從開發到銷售的各個環節。 除了關注之外，福州人對經濟適用房的購買熱情也超過往年。據了解，2005年上半年，福州市累計推出經濟適用住房34萬平方米，分別是新店西同新苑一、二期和金山桔同一、二期，均出現熱銷。

[焦點二]一天放出六百多個號

2006年7月6日，位于楊橋路的福州市房管局門前人頭攢動，不少市民早早地來到房管局門口排隊等候。當日，福州市經濟適用房開始放號。

盡管領到號碼并不等于就能買到經濟適用房，也并非最先取得號碼的人就可以最先選房，但從凌晨4點多開始，就已經有不少市民在門外排隊。即便到了中午，很多市民也不愿回去休息，頂著烈日繼續排隊。當日，房管局上上下下都擠滿了等待領號的人。

[分析]

而這種現象在幾年前是根本不可能發生的，就在2003年，當時的兩大經濟適用房項目錦繡文華和金山碧水都出現了不同程度的滯銷現象，從而使一些本應是經濟適用房的房子轉成了商品房銷售。

當然，福州經濟適用房在發展過程中，也出現了一些問題：比如多數經濟適用房項目由政府指定的開發建設單位負責建設，缺乏競爭性和公開透明，比如開發商將一部分經濟適用房轉成商品房銷售等。不過，據福州市直有關部門介紹，隨著國家對中低收入人群住房保障制度的深入，福州市正在著力解決經濟適用房建設管理中存在的問題。清晰購買者標準、對開發商采取招標選擇、禁止經濟適用房轉成商品房銷售等政策就是福州市拿出來的強制措施。

[實例解說]舊標準陷入尷尬

福州的林先生夫妻一家三口，月總收入只有2000多元，長期以來一直居住在30多平方米的老屋內，幾年以來他們一直籌劃買房，但福州趨漲的房價讓他們一直下不了決心。

林先生說：“多年來夫妻倆的總存款不足10萬元，如果能賣掉舊房，夫妻倆能拿出的買房款也就20多萬元，按他們的估算，如果要買90平方米的房子的話，每平方米可以承受的價格頂多2000元?！?/p>

所以林先生一直關注面向中低收入家庭的經濟適用房的開發。他說，開始的時候，福州的經濟適用房嚴格把控居住對象，比如文華小區只對文教系統員工開放。1999年10月，福州經濟適用房開始放開供應，但是對適用對象限定條件比較模糊：必須是中低收入家庭(家庭年收入在4萬元下)、必須是人均居住面積8平方米以下的無房戶、住房困難戶、危房戶等。由于其中居住面積的涵義不像建筑面積，它的概念比較模糊，對普通市民來講尤法準確判斷。

林先生就說，如果按照這樣的條件，像他這樣中低收入人群大部分就會被劃在經濟適用房適用對象之外，因為他的人均建筑面積在10平方米左右，而居住面積是多少無法確定。

同樣因為對經濟適用房適用對象限定模糊，福州的陳先生卻意外地買到了一套經濟適用房。陳先生夫妻工資條上的年收入不足4萬，但額外收入大大超過工資，由于單位沒有分房，他們婚后一直住在父母那套面積100平方米的大房子里；另外，他還有兩個已出國的兄長，在福州也分別有兩處而積100平方米的房子。實際上不用買房子林先生也有的是地方居住，但是前些年他卻因為是無房戶，且申報的收入符合條件而買了一套經濟適用房。據了解，買房后陳先生因為所購經濟適用房離市區較遠一天也沒去住過。

住房真正困難的林先生買不到經濟適用房，但不缺房的陳先生卻買上了經濟適用房，這到底是怎么一回事?

據一位研究住房市場的學者介紹，1998年國家開始住房分配貨幣化改革，停止福利實物分房，在宣布這一改革后，新的住宅供應體系開始建立，這一體系包括高收入者購買和租住商品房，向中低收入者供應經濟適用房和向最低收入者提供廉租房三個層次。經濟適用房成為國家住房供應體系的主體之一。但是，當時沒有明確的一個概念就是：中低收入家庭如何劃分清楚?由于目前一直沒有完善的信用和個人收入申報體系，許多人的真實收入不能體現，所以包括像陳先生和林先生這樣的絕大部分老百姓都會覺得自己是中低收入，而另一方面真正住房困難收入不高的人群又買不起或買不到經濟適用房，所以當時福州市民對經濟適用房的態度并不積極。

經濟適用房適用對象界定標準模糊，給經濟適用房的銷售帶來困難。據了解，在前幾年福州開發的經濟適用房小區，比如錦繡文華、金山碧水，都出現了因為購買量不足，開發商補交土地出讓金轉成商品房銷售的現象。

[專家聲音]經濟適用房的制度應該重新構建

對此地產專家劉福泉也認為，恰恰是因為社會屬性模糊，造成了經濟適用房的缺陷。

他說，在商品房產生以后，出現了價格和百姓收入矛盾嚴重的問題，政府曾推出安居房、解困房以求解決問題，但是都達不到預期目標。而對經濟適用房到底屬于商品房還是保障性住房，一直不明確。因此，長期以來，經濟適用房一直帶有政府試點的性質，并沒有大規模的推廣。特別是土地實行招拍掛后，對經濟適用房的用地更是無法落實。

可是，住宅熱讓中國幾乎所有的城市房價都蹭蹭地上躥，商品房和經濟適用房的價格拉開了，很多人買不起商品房但買得起經濟適用房，于是，對這個被冷落了的東東開始感興趣了，在房價快速拉升中，經濟適用房的價格也顯示出了非常好的投資價值，經濟適用房的利益分配問題成為了社會新矛盾焦點之一。到底經濟適用房能不能買賣，成了一大難題，北京甚至動起了回購經濟適用房的腦筋。

劉福泉還認為，政府應該加大給低收入者提供房子的力度，但是，既然是帶有救助性質的房子，標準一定要低才合情合理?？山洕m用房開始的時候就帶有商品房性質，因此其標準有些并不比商品房低。理性地說，中國存在比較嚴重的超前消費問題，經濟適用房在目前的條件下，應該在什么水準上?這個問題很值得研究。所以劉福泉認為，經濟適用房的制度應該重新構建。

新規明晰客戶群

在經過了近6年的摸著石頭過河的探索后，福州市從2005年3月終于對經濟適用房的適用對象有了一個相對清晰的標準：家庭人均建筑面積12平方米以下、家庭平均收入4萬元以下。

雖然對于這樣的標準，業界仍有許多爭議，但許多市民表示相對清晰的標準至少可以讓市民有一個參照，而對購買對象條件的適當放寬又使真正買得起經濟適用房的中低收入家庭有購房的希望。

在清晰購房對象標準后，福州市對購買買對象的甄別有相對公開的機制，據福州市直有天部門人士介紹，目前福州市經濟適用住房的銷售按照《福州市經濟適用住房建設管理暫行辦法》，申購經濟適用住房實行申請、審批、公示制度，購買經濟適用住房應經工作單位初審并出具有效收入和住房證明(無工作單位由戶籍所在地街道居委會證明)并送區房地產管理局復審后，報福州市住房委員會辦公室，福州市住房委員會辦公室對符合申購條件的申請人統一在選定媒體公示，公示期限15日，經公示無異議或異議不成立的，予以登記批準。