２０年地產政策回放

01 土地管理法

時間：1986年6月25日

背景：20世紀80年代初期，

隨著我國經濟建設的發展，建設占用土地的規模迅速擴大，人多地少的矛盾日益突出。在土地管理城鄉分立、部門分管的多頭體制下，我國城市土地管理機構不健全，職責不清，政出多門，沒有形成完整的管理體系；在城市沒有建立起完善的地籍檔案，土地資源家底不清，土地權屬混亂，糾紛頻繁，城鄉非農業建設亂占濫用土地以及土地浪費等問題已相當嚴重，耕地銳減。該法的頒布是順應形勢的需要。

主要內容：第六屆全國人大常委會第十六次會議通過并發布《中華人民共和國土地管理法》，1987年1月1日起正式施行。該法建立起完善的地籍檔案，健全土地管理體系，明確了土地的所有權和使用權，全面規劃土地，保護了耕地。

短評：這是新中國成立后，我國頒布的第一部關于土地資源管理、全面調整土地關系的法律，它的頒布是我國土地管理工作的重大轉折和管理體制的根本性改革，標志著我國土地管理工作開始納入依法管理的軌道。從根本上開創了我國土地管理工作的嶄新局面，這主要在三個方面體現出來：實現了全國城鄉土地統一管理制度，土地管理法律法規體系的框架初步形成，土地利用開始走向有序軌道。

02 經濟適用房

時間：1994年7月

背景：這是國務院在十四大之后，為貫徹落實《中共中央關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，深化城鎮住房制度改革，促進住房商品化和住房建設的發展，所作出的決定。

主要內容：國務院發布了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系。

短評：面對飛漲的商品房價格，“經濟適用房”被第一次明文提出，緩解了普通群眾住房困難，同時政府也達到了另一個目的：刺激消費，拉動內需，帶來經濟增長。

03 商品房預售

時間：1995年1月1日

背景：隨著我國房地產行業的興起和快速發展，商品房買賣市場日益活躍，商品房預售作為一種新型房屋銷售制度應運而生。

主要內容：商品房預售制度制定于1994年，并先后于2001、2004年修訂。當時國家對于發展房地產行業還沒有經驗，各地的開發商一哄而上，但資金不足。主要內容：《城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》、建設部《城市商品房預售管理辦法》均規定了商品房預售合同備案登記制度，即“預售商品房交付使用之日起90日內必須辦理房屋產權證，如因開發商原因而未取得‘小產證’，開發商應承擔違約責任”。

短評：商品房預售制度是我國重要的房地產市場交易制度，對我國房地產業的發展起到了積極的促進作用。但由于相應的配套約束機制不健全，商品房預售制度在實施過程中，出現了諸如重復預售、再抵押騙貸、捂盤惜售、延期交房、“貨不對板”甚至“爛尾樓”等問題，嚴重擾亂了房地產交易秩序，損害了購房人合法權益。

04 取消福利分房

時間：1998年7月1日

背景：從理論上而言，福利分房壓低了住房的價格，為了進一步推進住房分配貨幣化進程，加強住宅建筑市場的宏觀調控，促進住宅消費市場流通，減少空置、積壓房，使我國房地產業健康有序地發展。

主要內容：1998年6月，國務院決定，黨政機關停止實行40多年的實物分配福利房的做法，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。

短評：這一天，在中國一直延續實行的住房福利制宣告結束，又是從這一天起，歷經整整10個年頭的住房制度改革，從此進入住宅建設市場化和住房消費貨幣化的新的一輪改革。中國人在住房上將獲得更大的空間和自由，從此以后買房成了中國人最大的一項消費。

05 城鎮住房制度改革

時間：1998年7月3日

背景：1988年初，國務院要求在全國分期分批展開住房制度改革，并明確指出我國城鎮住房制度改革的目標，但由于很快出現通貨膨脹和政治動亂，這次改革流產。之后在黨的十四大中又得到重視。

主要內容：國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，明確提出“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規范住房交易市場”的深化城鎮住房制度改革的目標。

短評：這一通知的頒布，意味著沿襲了約40年的住房實物分配制度終止，是我國房改最具突破性意義的一步。標志著我國房地產市場開始發生根本性的變化，最明顯的就是福利分房政策取消和金融等行業進入房地產市場，最終使房地產迅速躋身主流市場。

06 商品房銷售管理

時間：2001年6月1日

背景：1998年以來，隨著住房制度改革的不斷深化，個人逐步取代集團成為住房消費主體。與此同時，事物分配和集團消費所掩蓋的許多問題也逐步暴露出來，廣告虛假、定金圈套、合作欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣等問題時有發生。為促進房地產市場的進一步發展，完善相應的法律制度，維護市場主體，特別是廣大消費者的合法權益，成為當前急需解決的問題。在此背景下，建設部制定了《商品房銷售管理辦法》。

主要內容：商品房在銷售時，首先嚴格了預售管理條件，詳細規定了現房銷售條件：防止爛尾樓盤、慎購已設抵押以及防止一房多售、返本銷售、售后包租現象的發生；其次對于防范虛假廣告、充實合同內容等方面做了詳細規定：預訂房費沒有約定要退還、變更設計、規劃可退房等；同時對于房屋銷售時中介代理也進行詳細規定；最后明確了房屋在交付時需要注意的事項以及對于違犯該辦法進行的處罰規定。

短評：這個辦法對商品房銷售過程中出現的一些問題進行了規范，明確了一些概念。總體來說，這個辦法對解決目前商品房銷售領域存在的問題其積極作用是明顯的，對買賣雙方權益平衡的調整是公平公正的，但仍有一些不足，在實際執行中可能會出現一些對買方不利的方面，有關主管部門應盡快出臺實施細則，以增強管理辦法的可操作性。

07 招、拍、掛

時間：2002年7月1日

背景：中國的土地市場的發展是打破計劃手段而以市場方式配置資源的過程，表現為政府主導的強制性制度變遷演進路徑。近幾年雖然土地的市場化進程發展較快，但原有體制的慣性、土地市場的二元性、政府參與土地經營等方面的因素，使我國的土地市場發育不是很完善。

主要內容：由國土資源部發布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》明確規定，凡是商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類營業性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，其他用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應采用招標、拍賣、掛牌出讓。

短評：這對規范土地使用權出讓，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，防止暗箱操作，遏制腐敗滋生都具有重要意義。

08 121號文件

時間：2003年4月

背景：《文件》的出臺與周正毅事件不無關系。這一事件引起了全國房地產界的普遍關注，事件的發生讓民營企業，特別是令民營中小房地產企業為前途擔憂。以往一些民營企業為了發展，采取各種手段，甚至包括違法違規的手段。如果中小企業得不到實質的國民待遇，成為滋生腐敗行為的溫床。

主要內容：中國人民銀行出臺的《關于進一步加強房地產信貸的通知》，也就是著名的121號文件。該文件規定各商業銀行對房地產行業的開發企業貸款、建筑企業流動資金貸款、個人住房貸款和土地儲備貸款進行嚴格的審批限制。

短評：該文件的出臺，無疑是中國樓市歷年來遭遇到的來自政策面的最大一次風浪。業界對此的質疑聲此起彼伏，百分之九十以上的開發商都認為銀行要想通過此舉降低信貸風險只是治標不治本。有人戲稱，121號文件是一條線，在栓住了銀行自己的同時，卻放走了到嘴的肥肉。不管業界對此怎么輕描淡寫、不屑一顧，但來自銀行一天緊似一天的銀根，已經讓眾多開發商感受到了前所未有的壓力，銀行的錢再也不像原來那么好貸了。

09 別墅用地調控

時間：2003年2月18日

背景：國土資源部的人數近幾年在不斷增加。隨著土地督察制度的建立，又將有300多人加入到土地管理工作當中。這從一個側面說明，中央對土地的調控力度正在加大。這種趨勢在進入新千年后日益明顯。圈占濫用耕地的熱潮不退，年均新增建設用地達到682萬畝。鑒于此，國務院總理溫家寶多次指出，中國要實行“最嚴格的土地管理制度”。

主要內容：國土資源部發的《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》提出嚴格控制土地供應總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應量，防止樓市動蕩帶來風險；停止別墅類用地的土地供應；普通住宅價格上漲過快的地方，可以適當增加當地居民購買并居住的普通住宅的土地供應，但也要把握市場吸納能力，嚴格控制總量。

短評：限制政策的出臺，使別墅市場出現了一定的變數，但由于對“別墅”的界定不清，給執行相關規定帶來了一定難度，也讓部分開發商借機炒作產品短缺題材。

10 8.31土地大限

時間：2004年8月31日

背景：房地產商們普遍認為，當前我國部分地區的房地產行業的確存在著房價“確實偏高”、“漲勢過快”的問題。因此，政府對房地產業實行宏觀調控的主要目的是要擠出“泡沫”，把偏高的價格降下來，要限制過熱的開發投資。在這種背景下，房地產市場肯定會出現重新洗牌的局面。

主要內容：2004年的3月，國土資源部和監察部共同推出他們的71號文件，規定從當年8月31日起，將收回開發企業手中閑置兩年且沒有建設的土地，清理歷史遺留問題，不再允許協議轉讓土地，改行招、拍、掛，史稱“8.31土地大限”。

短評：這是中央政府從土地供給上抑制房地產過熱的又一舉措。市場的供求關系會發生一個重大的變化，土地總的供給量會大幅度減少，所以土地的價格一定是上升，而且會大幅度上升，不管是產品的供應量，還是土地的供應量都不能夠滿足市場的需求，大大提高了拿地的門檻。

11 取消房貸優惠政策

時間：2005年3月17日

背景：政府為什么要采取信貸緊縮的政策，就在于當時固定資產投資過熱，房地產投資過高了，并由這些投資過高而導致不少上游產業遭遇瓶頸。

主要內容：央行決定從當日起調整商業銀行自營性個人住房貸款政策。宣布取消住房貸款優惠利率；對房地產價格上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例由20％提高到30％。

短評：新政策對于確保房地產市場持續健康發展有著積極意義，但是這套政策本身需要有相關配套細則。該政策抑制了樓市各方面的需求，其中不但包括投機者、投資者，還有居住消費者，該政策出臺后，普通居住購房需求的門檻提高。央行應該在宏觀經濟政策進行指導的同時，給予各地商業銀行寬松的環境，使其可以針對不同地方的情況自主決定貸款政策，來調節樓市的需求結構。

12 國八條

時間：2005年4月27日

背景：隨著宏觀調控政策措施的貫徹落實，房地產投資過快增長勢頭得到了一定的控制。但是，由于市場需求偏大，部分地區投資性購房和投機性購房大量增加，以及住房供應結構不合理，開發建設成本提高等，導致一些地方住房價格上漲過快，影響了經濟和社會的穩定發展。是為了抑制住房價格過快上漲，促進房地產市場健康發展。

主要內容：國務院常務會議，提出加強房地產市場引導和調控八項措施。一是強化規劃調控，改善商品房結構。二是加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。三是加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。四是完善城鎮廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度。六是加強金融監管。七是切實整頓和規范市場秩序。八是加強市場監測，完善市場信息披露制度。

短評：此次可謂“動真格”了，八點意見言簡意賅，把解決房地產投資規模和價格上升幅度過大的問題，作為當前加強宏觀調控的一個突出任務。

13 國六條

時間：2006年5月17日

背景：針對房價漲幅過高過快等問題，國務院常務會議強調?！斑M一步搞好房地產市場引導和調控，要堅持落實和完善政策，調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規范秩序；堅持突出重點，分類指導，區別對待。”在這樣的指導方針中，雖對以前的調控有所傳承，但更多的地方，體現了與過往不同的整治理念，而“國六條”相應措施的提出就是為了響應政府的方針政策。

主要內容：(一)切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。(二)進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求?？茖W確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。(四)進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五)加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。

短評：國六條產生于國務院總理溫家寶當日主持召開國務院常務會議，研究促進房地產業健康發展的措施。會議認為，中央去年實施加強房地產市場調控的決策和部署以來，各地區、各部門做了大量工作，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但房地產領域的一些問題尚未根本解決，主要是少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。國六條拉開了2006年國家對房地產行業宏觀調控的序幕，是日后出臺的各項政策的總的指導方針。而此次的國六條在宏觀性中又具有很強的針對性，表明2006年的樓市調控將不會是對房地產市場的整體打壓。

14 90/70

時間：2006年5月17日

背景：以往房地產調控的主要思路是控制土地，壓縮投資，其成效了了。國十五條依然采用的是懷柔政策，在政策上是對“國八條”延續和傳承。

主要內容：經濟適用房建設目標于2006年9月底前公布；90平方米以下住房須占項目總面積七成以上；購房不足5年轉讓須交營業稅；空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物；個人住房貸款首付比例不低于三成；居住用地供應量七成用于中低價位中小套型：土地閑置2年將被收回使用權；各地城市年內建立廉租住房制度。

短評：國十五條涉及面廣、力度大，被認為是國六條的細則之一，但由于政策出臺后對市場反映的觀望時間過長，國家對相關概念解釋不及時，對市場的影響沒有其應該發揮的作用那么大。不過，該政策仍是今年到目前為止對房地產市場影響最大的政策，直接導致了上海房地產一、二手交易量的下降并且對房地產行業的發展起到長期的影響作用。而其中有關“90以下平方米套型建筑面積”和“開發建設總面積的70％以上”兩個概念就開始步入漫長的解釋之路。由于各地都將會出臺新政細則對國六條和國十五條進行進一步的闡釋，此后各地就國十五條所出臺的細則，以及各部委就國六條、國十五條所進行的進一步調控，將今年宏觀調控的力度充分凸顯出來。

15 個稅

時間：2006年7月27日

背景：早在1994年，對二手房征收個稅的相關政策就已經出臺。按照《個人所得稅法》規定，個人出售自有住房取得的所得，應按“財產轉讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20％。但是，由于各個利益集團的激烈博弈，二手房個稅，時征時停、此地征彼地停，始終沒有堅持下來，導致二手房個稅徒有其名，這種現象在世界稅收史上也不多見。

主要內容：對于5年之內轉讓二手住房征收盈利部分20％的個人所得稅?！蛾P于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》中指出：“具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1％－3％的幅度內確定”，根據上海發布的細則，對于未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的住房實行核定征稅，分別按照普通住房、非普通住房轉讓收入(交易總價)的1％、2％征稅。

短評：該政策目標直指房地產投資者，政策出臺后，按照目前上海房地產價格的上漲水平，投資普通住宅5年內已經無利可圖。幾個政策的疊加效應，讓絕大多數希望投資普通住宅獲利的投資、投機者不會再進行投資，房價的上漲“推力”被卸去了大半。