地價(jià)熱房?jī)r(jià)熱最是人們關(guān)注熱

當(dāng)前福州房市關(guān)注什么?光陰似箭，回首過(guò)去一年，福州諸多預(yù)言家對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)失靈了。看去年初，專家們對(duì)2006年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多現(xiàn)實(shí)與當(dāng)初的想象已經(jīng)南轅北轍。去年12月20日，國(guó)家發(fā)改委當(dāng)日公布11月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格情況，同比上漲5.8％，比10月降低了0.8個(gè)百分點(diǎn)，但福州房?jī)r(jià)不跌反漲，以漲幅10.4％，仍居全國(guó)前列。其為什么會(huì)這樣，奧妙何在?甚為當(dāng)前福州關(guān)注熱點(diǎn)。

地價(jià)熱，熱得飛歌猛進(jìn)

近兩年，福州地價(jià)飆升，幾乎次次土地拍賣會(huì)，都會(huì)爆天價(jià)，業(yè)內(nèi)稱之為土地飛歌(高)。

去年1月6日，鼓樓湖東路北側(cè)3.7畝地塊，12家房企競(jìng)拍，福建萬(wàn)事達(dá)房地產(chǎn)有限公司以2850萬(wàn)元高價(jià)競(jìng)得，每畝755.9萬(wàn)元。這個(gè)2006年第一場(chǎng)土地拍賣會(huì)，可謂開門紅。

接著，土地市場(chǎng)不斷傳出市中心地塊，最高價(jià)格不斷刷新的記錄：5月18日，鼓樓五一北路東側(cè)某地塊面積30.92畝，經(jīng)過(guò)38回較量，終以4.21億元被福州開發(fā)區(qū)華康實(shí)業(yè)有限公司奪魁，平均每畝1362萬(wàn)元，刷新了自2005年3月以來(lái)原溫泉公園樹湯路9號(hào)樓地塊維持了1年多的每畝1264萬(wàn)元的最高紀(jì)錄，成了福州“新地王”。

此外，土地招拍拌創(chuàng)全省記錄也在突破。9月12日，福飛北路東側(cè)某地塊面積242畝，經(jīng)過(guò)80多輪舉牌，華辰地產(chǎn)最后以9.7億元價(jià)格競(jìng)得，刷新9月6日拍賣會(huì)上金山地塊單幅地價(jià)7.92億元的全省最高記錄。11月9日，茶亭街改造9幅地塊，土地總面積122.78畝，以掛牌的方式公開出讓，被華辰地產(chǎn)以17.32億元的價(jià)格成交，折合每畝1410萬(wàn)元，此舉創(chuàng)下了我省一次性購(gòu)地最高價(jià)新記錄。而作為新區(qū)開發(fā)的金山板塊，其地塊出讓占過(guò)半數(shù)量的單價(jià)也實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳。

地價(jià)為什么會(huì)這樣飆升，筆者了解到，“2005年福州經(jīng)營(yíng)性用地出讓面積2518畝，與上年相比，減少38％。”業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)不足”是近兩年來(lái)福州土地市場(chǎng)的一根軟肋。去年，政府對(duì)土地調(diào)控采取了“土地緊縮政策”，加劇了這種矛盾。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2006年全年推出的用地面積僅有2032.77畝，僅完成預(yù)定目標(biāo)的49.18％。可見，供需失衡是地價(jià)不斷上漲的關(guān)鍵原因。另外，福州強(qiáng)勁上漲的房?jī)r(jià)，也使開發(fā)商更加堅(jiān)定了“拼死拿地”的決心。為此，才導(dǎo)致去年出臺(tái)的幾個(gè)與土地出讓相關(guān)的調(diào)控新政，無(wú)法起到很好的調(diào)控效果。

房?jī)r(jià)熱，熱得不知所然

近4年，筆者從有關(guān)部門獲悉，福州房?jī)r(jià)4年上了四臺(tái)階，而去年這級(jí)臺(tái)階最高。2003年，商品房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定，同比增幅為1.19％；2004年，房?jī)r(jià)略有上漲。當(dāng)年上半年，同比上漲3.1％，其中住宅為2843元/平方米，漲了5.2％。

2005年，房?jī)r(jià)飆升，漲幅首次突破了10％。據(jù)市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2004年，商品房均價(jià)為3262元/平方米，而2005年達(dá)3798元/平方米，上漲16.43％；2006年一季度，福州市區(qū)商品房均價(jià)為4159元/平方米，比增20.73％；其中住宅3733元/平方米，比增19.99％。至12月中旬，從發(fā)改委近幾個(gè)月公布的全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，連續(xù)3個(gè)月，福州新建商品住房銷售價(jià)格漲幅高達(dá)10％左右，居全國(guó)首位。

為此，有人曾對(duì)福州房?jī)r(jià)作此描述：“一天一個(gè)價(jià)”、“購(gòu)房如同炒股票”。

但是在這漲價(jià)聲里，福州樓市依然火爆。從每個(gè)開盤的媒體報(bào)道中看到：某樓盤銷售率高達(dá)90％、及100％售罄等等，成交量“全線飄紅”。從而導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房存在恐慌心理。在追漲心態(tài)作用下，很多人傾其所有，甚至向親朋好友借款買房。這也迫使一些暫時(shí)不具備購(gòu)房條件的人，也提前加入到購(gòu)房大軍中來(lái)，需求量被無(wú)限放大了。

由于信息不對(duì)稱，我們所見到的樓市好像始終是一派繁榮景象。此時(shí)的福州樓市儼然一副“賣方市場(chǎng)”的姿態(tài)。

在這樣狀況下，福州房?jī)r(jià)一路走高。以至在國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控連出組合拳的情況下，福州新建商品房?jī)r(jià)漲幅在全國(guó)70個(gè)大中城市中，卻依然上演著連續(xù)3個(gè)月位居前列的故事。因此，有人曾這樣調(diào)侃說(shuō)：前年初，福州房?jī)r(jià)在華東六省一市還是倒數(shù)去年在全國(guó)考量，房?jī)r(jià)漲幅一直排名靠前這其實(shí)是一種“補(bǔ)漲”。

房?jī)r(jià)熱，地價(jià)熱，最是人們關(guān)注熱

房?jī)r(jià)漲，是高地價(jià)催生嗎?是因?yàn)榉績(jī)r(jià)在全國(guó)大中城市還是倒數(shù)，去年來(lái)個(gè)“補(bǔ)漲”在理嗎?這困惑的迷局，確是令業(yè)界最為關(guān)注。

有人認(rèn)為，是土地稀缺的高地價(jià)催生高房?jī)r(jià)。但是，有識(shí)人士認(rèn)為，土地稀缺催高房?jī)r(jià)成本只是圈錢借口，市中心瘋漲沒(méi)商量更是不妥。大家知道，土地真正的價(jià)值是在其拍下之后至少需要2—3年才能彰顯的，其拍下價(jià)不能作為制定目前市中心樓盤價(jià)位的標(biāo)準(zhǔn)。市中心商品房?jī)r(jià)格與土地價(jià)格的一路走高使“城市中心區(qū)”概念深深打上高端烙印。于是，土地稀缺、拆遷量減少導(dǎo)致市中心土地奇貨可居，便成為房?jī)r(jià)瘋漲的理由。然而，土地稀缺是否就是市中心房?jī)r(jià)瘋漲的依據(jù)呢?據(jù)專家解讀，土地真實(shí)價(jià)值是有時(shí)間滯后性的。從建設(shè)周期來(lái)看，城市中高層、超高層建筑的土地價(jià)值往往需要更長(zhǎng)的時(shí)間才能夠體現(xiàn)。這就是說(shuō)，當(dāng)前土地價(jià)格僅僅反映后幾年房地產(chǎn)價(jià)格走向。以未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期制定當(dāng)前房?jī)r(jià)走勢(shì)，并以未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)作為標(biāo)準(zhǔn)制定目前市中心樓盤價(jià)位，顯然不妥當(dāng)。

那么，去年福州房?jī)r(jià)‘補(bǔ)漲’是否在理?業(yè)內(nèi)更是議論頗多。福州房?jī)r(jià)“補(bǔ)漲”怎么補(bǔ)法，該與誰(shuí)比?能同北京、上海、深圳等城市可比嗎，能與華東六省一市可比嗎?

福州地產(chǎn)研究專家潘偉認(rèn)為，福州與他們沒(méi)什么可比的，這只能說(shuō)是福州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合因素促成的反映。

其中最關(guān)健的因素有：一是土地供應(yīng)方式單一，用地結(jié)構(gòu)不盡合理，造成住房結(jié)構(gòu)畸形，同時(shí)，大面積供地的項(xiàng)目建設(shè)期限難以控制，一些開發(fā)商大量囤積土地，拖延開發(fā)建設(shè)期限，謀取更大利益；二是福州擴(kuò)建50條道路，改造大片歸城，被動(dòng)拆遷安置需求量增大，加劇了供需矛盾；三是一些開發(fā)商利用政策、信息不對(duì)稱，發(fā)布不實(shí)信息，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期；四是建材價(jià)格上漲，企業(yè)所得稅稅率增加(按利潤(rùn)率15％預(yù)征，福州按20％預(yù)征)以及去年新開征土地增稅(按銷售收入的1-2％征收)，使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加；五是“羊群效應(yīng)”，引發(fā)從眾需求。由此看來(lái)，這不是‘補(bǔ)漲’，其中，大部分因素是“大漲”。

當(dāng)然，房?jī)r(jià)上漲，根本問(wèn)題還是供求關(guān)系。福州今明年將有大量保障房入市，對(duì)平抑房?jī)r(jià)無(wú)疑能起到一定作用。但專家認(rèn)為，要正視任何政策都可能會(huì)遇到無(wú)法預(yù)測(cè)的不虞效應(yīng)，如果控制不當(dāng)，則有可能適得其反。“90/70”的政策對(duì)樓市的影響才剛剛開始，從經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)上看，這個(gè)政策卻有可能使樓市結(jié)構(gòu)發(fā)展方向與調(diào)控目標(biāo)相反，即樓市結(jié)構(gòu)不合理性從一極走向另一極：大戶型住宅仍走向活躍且供不應(yīng)求，小房型住宅因過(guò)剩而步入困境。一般以為，老百姓買不起房是因?yàn)榉孔犹螅习傩障胭I房是因?yàn)樗麄兿胭I小戶型。要知道，樓市的需求是指有購(gòu)買力的需求。對(duì)于民眾來(lái)說(shuō)，區(qū)別不在于其是否能買得起大戶型還是小戶型，而是能否買得起房的問(wèn)題。

在這種情況下，宏觀調(diào)控的方式應(yīng)該是抑制富人的需求，滿足窮人的基本需要，增加中低檔房屋的供給。但是，有些對(duì)策卻令人困惑。提高首付門檻，實(shí)際上對(duì)要買房的富人無(wú)效，抑制的是剛到買房門檻的“窮人”。對(duì)于二手房流通領(lǐng)域的土地增值稅、個(gè)稅等稅費(fèi)，抑制的是二手房的流通，減少了供給，并在需求彈性小于供給彈性的情況下，間接推升了房?jī)r(jià)，增加了消費(fèi)者負(fù)擔(dān)。嚴(yán)格的土地供給，也減少了市場(chǎng)供給，增加了房?jī)r(jià)上升的市場(chǎng)預(yù)期……所有這些，對(duì)于盼望房?jī)r(jià)下降的中低收入者來(lái)說(shuō)，都不一定是好消息。那些原以為對(duì)富人很有“殺傷力”的措施，到頭來(lái)可能不知不覺(jué)傷害了中低收入者。

但也有專家表示，房?jī)r(jià)的漲與跌，除了市場(chǎng)因素作用外，地方政府的調(diào)控決心最關(guān)鍵。只有地方政府重視并行動(dòng)起來(lái)，保障房才能適時(shí)、保質(zhì)保量入市平抑房?jī)r(jià)，炒作行為才能有所遏制，金融政策才能逐條落實(shí)，老百姓也就有盼頭了，業(yè)界困惑的迷局才有可能突破。