福州商鋪 誰主沉浮

市政府東遷，閩侯、長樂將撤市設(shè)區(qū)，南臺(tái)島即將大開發(fā)……今天的福州，城市的格局正在發(fā)生著日新月異的變化。在福州城市格局謀變的同時(shí)，福州的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)也“聞風(fēng)而動(dòng)”，火車站商圈、工業(yè)路商圈、東街口商圈、臺(tái)江商圈、東區(qū)商圈等各大傳統(tǒng)商圈和新興商圈都在醞釀自己的變革和前景，使出渾身解數(shù)來吸引投資者的眼光。市民的腦海中不再只有東街口商圈。星光大道、財(cái)富第一街、寶龍、萬象城等商業(yè)場所影響著市民逛街、購物的路線。在福州城市格局沒有定格之前，福州商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)必將迎來百花齊放的春天。而作為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)中特殊的一個(gè)產(chǎn)品群——二手商鋪又將扮演什么角色呢?

商鋪成了大眾的投資理財(cái)產(chǎn)品

在各大商圈激烈競爭的同時(shí)，二手商鋪無疑是最大的受益者。隨著各大商圈的成型，二手商鋪必將成為市場的主力軍。說起二手商鋪，我們一點(diǎn)兒也不陌生。只要關(guān)心房產(chǎn)的人，看到今年年初二于房火爆的場面，就不難理解二手商鋪也會(huì)出現(xiàn)熱賣的現(xiàn)象。隨著一手新鋪交易量的減少，有意購買商鋪的投資者只能選擇二手商鋪；二手商鋪的經(jīng)營狀況、回報(bào)收益、商圈輻射面等更能讓投資者“看見且摸得著”；而另一方面，“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀念使得市民對投資商鋪有著和購買住房一樣的熱情。水漲船高，在福州商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)百花齊放的今天，二手商鋪必將一次又一次地調(diào)動(dòng)投資者的熱情。

“一鋪養(yǎng)三代”這是在商鋪市場上出現(xiàn)頻率最高的字眼，在這種心理的作用下，流入二手市場的商鋪顯然不會(huì)太多，讓人感覺商鋪流通的可能性也很小。隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，資金的國際化、民間化，及資金流動(dòng)頻率的加快。 “一鋪養(yǎng)三代”不再是影響出售者的惟一理由，而轉(zhuǎn)變成了一個(gè)投資、理財(cái)產(chǎn)品。隨著福州商鋪開發(fā)量、流通量的加大，和人們心理的轉(zhuǎn)變，二手商鋪成為了商鋪市場上非常活躍的產(chǎn)品群。

二手商鋪的選址

大部分投資者購買商鋪是通過出租給別人經(jīng)營來獲取收益的，而經(jīng)營者經(jīng)營的好壞直接影響投資者的租金收益，所以選擇商鋪的地址顯得很重要。那我們應(yīng)該如何選擇商鋪呢?

影響商鋪價(jià)值的因素有人流、周邊的消費(fèi)力、交通、城市規(guī)劃等。現(xiàn)在我們就從影響商鋪價(jià)值的因素一一分析如何選址商鋪。

人流是商鋪存在的基礎(chǔ)要素，可以說沒有人流也就無所謂商鋪的存在。選擇商鋪要關(guān)注人流的走向，人們是習(xí)慣走“左”邊，還是習(xí)慣走“右”邊。護(hù)攔、綠化帶、階梯等都會(huì)影響人們的購物欲望，從而影響商鋪的價(jià)值。

消費(fèi)力是投資者對自身定位的重要因素，商鋪所在地的購買能力即消費(fèi)力的高低，是投資者對自身定位的重要因素，因此，在選擇商鋪時(shí)，我們要分析周邊的物業(yè)類型和豐上區(qū)分布。消費(fèi)能力高的商鋪往往會(huì)有一些專賣店等資金雄厚的經(jīng)營者，而這些經(jīng)營者由于自身的資金雄厚，會(huì)有相對穩(wěn)定的租期，從而降低空置的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，作為投資者，我們要更加看重的是商鋪未來的消費(fèi)能力。

市政規(guī)劃直接影響商鋪未來的價(jià)值，因?yàn)樗鼪Q定著商鋪的升值潛力和發(fā)展前景。市政規(guī)劃包括道路改造和擴(kuò)建、政府對城市的未來規(guī)劃等。如今年政府對荼亭的改造，必然對周邊的商業(yè)產(chǎn)生重大的影響，它的定位直接影響商鋪未來的價(jià)值。

當(dāng)然，影響商鋪價(jià)值的因素還有地段。城市在變化，人們的生活習(xí)慣也在變化，但地段對商鋪價(jià)值的影響是始終不會(huì)變的。

商鋪稅費(fèi)詳解

商鋪與住宅同為不動(dòng)產(chǎn)，有著許多的共性，如不可移動(dòng)性、保值增值、成交金額巨大等特性；它們也有種種的區(qū)別，它們的購買群體不同、功能屬性不同、稅費(fèi)征收額度不同等。對于買賣雙方而言，他們最為關(guān)心的就是在交易過程中產(chǎn)生的費(fèi)用。

由于商鋪的群體相對住宅較少，商鋪的流通也沒有住宅頻繁，因此，商鋪的稅收也成為了許多人的“盲點(diǎn)”。有些商鋪業(yè)主因?yàn)椴涣私馍啼伓愘M(fèi)，擔(dān)心轉(zhuǎn)讓成本過高，而產(chǎn)生放棄出售的念頭；有些有意購買商鋪的消費(fèi)者也同樣害怕商鋪交易過程的復(fù)雜性，而不敢貿(mào)然做決定。實(shí)際上，商鋪的稅收也并非那么深不可測。商鋪的稅費(fèi)究竟如何征收?我們看看下面的例子便可知一二：

例一：有一業(yè)主欲出售東街口一沿街店面，產(chǎn)權(quán)為個(gè)人所有，面積為28平方米，原值為人民幣100萬，現(xiàn)計(jì)稅價(jià)為人民幣150萬。這個(gè)店面的稅費(fèi)如下：營業(yè)稅：(150萬—100萬)×5.55％＝27750元，個(gè)人所得稅： (150萬×80％—100萬)×20％＝40000元，土地增值稅：150萬×0.5％＝7500元，印花稅為：150萬×0.05％＝750元，交易手續(xù)費(fèi)：28×10＝280元。因此，出售這一店面的稅收為：76280元。

例二：有一單位欲出售一沿街店面，產(chǎn)權(quán)為單位所有，面積為50平方米，原值為人民幣100萬，計(jì)稅價(jià)為人民幣150萬，那么這個(gè)店面的稅費(fèi)如下：營業(yè)稅150萬×5.55％＝83250元，個(gè)人所得稅為：(150萬×80％—100萬)×20％＝40000元，土地增值稅：(150萬－100萬)×30％＝150000元，印花稅為：150萬×0.05％＝750元，交易手續(xù)費(fèi)：28×10＝280元，因此出售這一店面稅收合計(jì)為：274280元。

從以上兩個(gè)例子我們可以發(fā)現(xiàn)，個(gè)人產(chǎn)權(quán)與單位產(chǎn)權(quán)的計(jì)稅方式有一定的區(qū)別，商鋪與住宅在計(jì)稅上最大的區(qū)別是營業(yè)稅的計(jì)算方式。商鋪的營業(yè)稅沒有受購買年限的限制。在實(shí)際的操作中，最好找一家專業(yè)的中介公司來辦理，這樣可以避免因?yàn)椴涣私舛愂沼?jì)算方法而增加售房的成本。

商鋪以其不可移動(dòng)性，以出租的形式來獲取長期收益，尤以其收益率較其他投資品種高而深受廣大投資者的青睞。對二手商鋪而言，選擇和考察的時(shí)間成本會(huì)小些，你只要了解周邊租金和可能的市政規(guī)劃就可以判斷它投資的可行性。“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)投資商鋪的理念已經(jīng)在弱化，隨著資金的國際化和民間資金的活躍，投資商鋪的概念已經(jīng)不再是“一鋪養(yǎng)三代”那么單一，有些追求商鋪的保值升值、有些購買者實(shí)現(xiàn)“養(yǎng)老”、有些購買者追求在短期內(nèi)獲利……，商鋪已經(jīng)變成了大眾的投資理財(cái)產(chǎn)品。