關于《物權法》的務實對話

時間: 2007年5月1日

地點:深圳市展覽中心

主持人:

王鋒深圳市房地產研究中心副主任

嘉賓:

扈紀華

全國人大常委法工委民法室副主任

曹疊云

深圳市政府法律顧問室秘書處處長

李貴生

北京大學深圳研究生院副院長

郭建波

深圳市英聯國際不動產有限公司董事長

王鋒:《物權法》跟我們的日常生活有著很密切的關系，與我們的財產有很密切的關系。下面就請人大常委法工委的扈老師和幾位嘉賓，就《物權法》做一個深入分析。這是個互動過程，在座的來賓、聽眾也可以根據你們所關心的一些問題向嘉賓提問，使我們更加深入地了解這部法律。有請扈老師、李博士、曹博士和郭建波博士。

我們還是從跟老百姓息息相關的事情來講。第一個就是關于建設用地使用權自動續期的事。這個問題，大家是比較關心的，我想問兩方面的問題。一個是基于什么樣的思路，可以續期?第二個是在實踐中，有些我們不能支持續期的怎么辦?還有就是，房屋續期了，那么地價怎么辦?希望大家交流一下。

扈紀華:我說一下關于自動續期的問題。原來規定的無論是住宅還是非住宅，都是按照城市房產管理法的這個規定要提前申請續期。如果你不續期的話，國家就會收回或者撤銷。這個草案公布以后，征求意見，各屆反響挺大，大家就提出了許多的問題。第一，我這個樓是建設用地，是和地連在一起的，住在這個樓里的業主可能已經換了一代或者是兩代人了，可能根本就沒有注意到要續期。不續期合同就要收回，地是你的，可是房子是我的。第二，一個樓里住了上百戶的人家，有的想續、有的不想續，那么這些不想續的就把人家房子的磚瓦拆掉啊?這樣這個樓還怎么存在?第三，我這個房子，尤其是房改房，三萬塊錢買的這個房子，住70年了，讓我續期，然后還讓我交土地出讓金，可能土地出讓金是10萬甚至20萬，那我這個房子都破爛不堪了還要讓我交這么多錢?很多人對這個問題都提出了意見：說交土地出讓金就只交10塊錢的工本費算了，而且這10塊錢工本費恐怕也不能叫土地出讓金。基于群眾這么多的意見和反映，考慮要為最廣大老百姓的利益著想，現在就把這條改了。用于居民居住的住宅，就自動續期，你就踏踏實實地住。原來土地出讓金由法律法規具體規定，現在這句話也不這樣講了，就是老百姓可以踏踏實實地住在你這個房子里，不用考慮續期的事，也不用花你的老本兒來用作續期。這是基于群眾的理解對這個草案進行的一些修改。現在公布的法律就是自動續期。如果出于公共利益要收回這個土地，土地到期了，要收回的，對土地上的房屋還是要給予補償的，這會有具體的法律要具體地規范。

王鋒:那么到期了以后，地價的問題怎么辦?

扈紀華:實際上房子和地是連在一起的，到期了以后會自動續期，房子沒有了續期的問題，地還有嗎?有沒有地價在這里面已經不是問題了。

王鋒:深圳早期有一些簽了20年或者30年的項目，像這些到期了以后，應該怎么處理?特別是在一些配套的公共項目中，比如說配套的住宅，或者旅游項目。《物權法》出臺以后，對這些問題應該怎么看呢?

曹疊云:談談我對自動續期的理解，大的方向是一致的。我認為住宅和土地由有償的、有期限的變成了第一次是有償有期限、今后是無償無期限的，這最好了，這對社會的發展、和諧社會的建設，有很大的幫助。但同時我個人也認為，中國的法律是經常變動的，這個法也會變的，這是第一;第二，中國的很多法律和行政法規在實施的時候會有許多附加條件的。第三就是這個《物權法》現在還是一個框，還比較空，在實踐中，比如當初很便宜的價錢買到地，到期以后地價漲了，收取費用也是合理的，所以這個法律可能到時候應該怎么樣的還是會怎么樣的。

扈紀華:我補充一下剛才說的自動續期的問題。實際上大家不用擔心，以后可以繼續住下去。原來在立法中考慮的是，交土地出讓金的問題都放在后面，通過后面的法律來進行規定。因此原來的規定就需要法律法規來進行規范。那么現在就有一個大家關心的問題就是無期限的居住下去。剛才曹博士說的這個問題在方案起草的過程中也說到過這種情形，你說的今后的法律有可能規定，說雖然是繼續續期，但是關于地價和土地出讓金的問題還有法律具體規定，我覺得也許有可能，但是現在法律規定就是自動續期。自動續期的含義，我想實際上大家都在領悟。我在這所說的實際上也是一家之言，盡管我是立法機構的工作人員。現在根據老百姓的意見，寫出了自動續期，自動續期也沒有說要交土地出讓金的問題，也沒有說年限問題，那么這個問題實際上在條例里已經隱含了。如果說還有曹博士說的這個問題，那么我所說的只是我對法律的一種領悟，他說的這個在起草過程中有過議論和說法，也許有些領導現在還有這樣的想法，說這個法律將來會再制定，這不是我這個層次的人能夠回答的問題。

王鋒:請李博士給我們大家講講《物權法》對城市規劃的影響。

李貴生:《物權法》通過以后，對于城市規劃，特別是舊城改造，會確定新的功能，因為它直接關系到了現有的價格。對于住宅來說，以后沒有期限了，這樣的話大家都會關注城市規劃的建設，因為這直接關系到每一個人的利益。所以我估計，今后會因為這個問題，在住宅方面，不管是政府部門，還是開發商和住戶，如果三方沒有確定的價格判斷，那么這個規劃的方案是不會實施的。第二就是建設，這個房子是幾輩子的事兒，對于房地產市場來說，它是一種經濟行為;對于住戶來說，它是一種社會保障。我估計今后會讓每一個人對房地產事業和社會保障更清楚，因為房子要住幾百年，總有壞的時候，壞的時候呢，窮人可能就修不起、換不起、買不起這房子。富人呢，可能就急著置換或者重新蓋，這時候怎么辦?這個問題政府處理得很好，也就是說在你的房子快爛的時候，政府會利用社會保障設施來保障每一個人的住房，但是這個地方由于城市規劃影響著，地塊的升值潛力很大，假如讓一個開發商看中了，他可能會通過一些渠道來介入改造。不管怎么說，這個房子到了70年自動續期的時候，我相信今后每一個買房的人都會非常關注這棟樓的規劃。我還在想另外一個問題，假如說我們這一棟樓的人都商量好了，我們搬出去，把這個地方改成一個酒樓，行不行?

扈紀華:我覺得沒有這個可能性。一個樓的人都搬出去，他們住哪兒啊?而且還有前提:符合法律、遵循法規。這個小區規定這個樓不可以的，那就是不可以，第一個門檻都邁不過去的。

王鋒:下面談的問題也是大家非常關心的，就是關于拆遷的問題。《物權法》出臺以后，房屋拆遷的難度越來越大。在《物權法》中是依照法定的程序可以征集集體、單位、個人的不動產，那么具體的程序權限和程序是怎么樣的?

扈紀華:征地要依照法定的權限和程序，這也是一個法定上的限制條件。就是你的每一級政府能征多大一塊地，你的權限在什么樣的范圍內，都有明確的規定。比如說你這個縣一級的只能征三畝，你要征三十畝，這就違反了法律的規定。還有就是程序。在征地的過程中，要按照法律所規定的程序，比如審批、公告、協議等一整套的程序，都要依照法律所規定的來辦理，不能說想怎么辦就怎么辦。這也是對于征收所限定的法律上的權限。實際上是三大塊，一是公共利益的需要，二是符合你的權限范圍，三是要符合法律規定的程序，不能濫用職權。這也是為了限定政府濫用職權所設定的法律規定。

王鋒:郭博士，下面這個問題想請教您了。對于城市中心改造，我們采取的現行辦法一般是政府搭臺企業唱戲，這方面你們也有不少實例，那么從您的角度來看，《物權法》出臺以后，在城市房屋拆遷的過程中，怎么運用法律來協調好政府、開發商和業主之間的關系?如何避免造成社會不和諧的局面?

郭建波:記得《物權法》剛出臺的時候，有媒體問我《物權法》的出臺對拆遷市場有什么影響?當時我說了一句:“《物權法》出臺以后，我們的拆遷市場可能會更復雜”。我的想法是《物權法》是對財產關系的一個基本立法，他需要很多的子法，也需要許多詳細的示意，需要大量的案例和時間去修改。通過我們的實踐，我覺得應該首先建立游戲規則，很詳細的游戲規則。拿深圳來講，每個區要制定相應的拆遷檔案，項目指揮部制定它們的檔案，都不一樣，這就造成了這項工作的復雜性。所以我覺得《物權法》出臺以后，首要的就是根據這些基本法結合大量的案例來制定具體的拆遷法規，包括我們的城市拆遷，因為我們的市場在變化，權益人的期望值在變化，利益的比較關系在變化，所以即便這種公眾需要的拆遷，也都要在法律的前提下，規則越細越好。第二個就是越是公共利益越是要公開處理化，這樣才能在過程中變得和諧，可以打官司、可以進行仲裁，這不是不和諧，有了法律就不可能不和諧。再有就是法律也不能解決所有的問題，有了《物權法》以后，我們還可以更多地借助中介機構的作用，比如估價師、拆遷公司等，一方面可以提高效率，另一方面這些機構能夠更細致地研究法律，制定游戲規則，使得政府的工作得以有序地進行。

王鋒:我還有個問題請教扈老師，就是關于車位、車庫的問題，將來是不是還會有相關的法律規章來把它具體化?

扈紀華:《物權法》是關于民事財產的基本法律，它的實施要靠多個法律的配套，比如說公共利益拆遷、征收、租用，都有相當多的法律配套。現在有國務院的《城市拆遷管理條例》、還有一些相關的法律規定，實際上每一個、每一條、每一項法律制度都有具體的法律法規來能夠使它具體地實施，像車庫、車位的問題。現在有些人提出不同意見，一種意見是車庫、車位應當歸業主共有，因為開發商在賣房子的時候已經把車庫、車位的費用打入了銷售成本中，因此如果他再賣的話就是牟取暴利了。同時，開發商在房屋買賣過程中處于強勢地位，業主是比較弱勢的，開發商讓你買，你不買就不行，這樣對業主的利益是一種傷害;還有一種意見就是認為應該由開發商和業主協商，理由呢，一是屬于業主共有的東西應當是那些不可分的，像電梯、走廊、外墻面、公用平臺等。而車庫、車位，無論是出售還是贈予，都已歸屬到了每一個使用者的名下。第二就是成本的問題，它和市場價格已經聯系在一起了，你怎么把車庫、車位的價格從房價中刨出去，即使刨出去，它可能也能賣一個很高的價。第三，國外也有開發商和業主共有車庫、車位的先例。理論就是，開發商取得了這個建設用地使用權，他對這個建設用地上的建筑物，也有控制權。車庫、車位也屬于建筑物的組成部分，因此他可以和業主協商來解決這個問題。我們對國外這個車庫、車位的問題也做過調查研究，國外基本上沒有對車庫、車位的明確規定。就只有咱們針對車庫、車位這個比較大的問題提出來，制定相關的規定。現在就規范了這樣三款，這三款實際上據我們了解，在開發商建設小區和進行規劃的時候，很難說能夠滿足整個小區所有業主的需要。因此矛盾出現在開發商為了牟取高利，把它高價賣到小區以外。這種情況可能會遇到第一款，首先要先滿足業主的需求。地上的停車位，大部分使用了業主共有的空間，一般不能賣。屬于業主共有的，開發商不能代業主去決定這個事情，不賣也好賣也好，都由業主來共同決定。他可以委托物業公司來對共有的車庫、車位進行管理，收取一定的管理費用，很難說業主和物業公司商量賣了它，因為賣了它可能會產生問題。但是一個原則就是屬于業主共有的，利益歸業主共有，決定這個事情也應該由業主共同決定。

王鋒:這個問題我想再請教曹博士發表一下看法。

曹疊云:這個問題在中國是普遍存在的。以我個人的經驗來看，今后一方面是要在立法上明確;第二就是土地出讓的合同中應該明確哪一些是公共的、哪一些是可以買賣的。在與業主簽買賣合同的時候，開發商和業主應該明確約定這個車庫是開發商的、還是公共的、還是可以賣給個人的。

王鋒:下邊我們跟到場的聽眾朋友互動一下，大家有什么問題，可以直接向幾位嘉賓提問。

聽眾:我想問一下，在《物權法》中，征收和拆遷是怎樣一種關系?還有一個問題，就是關于拆遷補償的內涵問題，怎么補償?補償哪些內容?

扈紀華:關于拆遷和征收的關系問題。實際上拆遷就是征收以后會產生的情況，征收如果遇到了上面有房屋就會產生拆遷，是征收所引發的一種法律后果，這是第一個問題。第二個問題，你說的開發商的協商行為和政府征收的行為，是不是可以因為你是國家的拆遷、國家的征收就應該給予多一些賠償?這些問題在審議、提草的過程中有人提出來，還有人提出相反的觀念，說現實生活中，實際上政府征收的話，給的錢少一些，如果是開發商征的呢，拆遷補償的反而高，說不平等，因為對于被征收或者被拆遷的人，無論是公共的、民事的、商事的行為，都是失去的原有的他的利益，因此應當平等地賠償。將來會不會有不同的賠償或者補償就得由具體的法律根據物權法第42條的規定來執行，現在很難說這些事情應當怎么樣或不應當怎么樣，具體規定的時候還要對這些問題做進一步的研究。

聽眾:從《物權法》的第42條來看，我們是不是可以理解為，今后會有大量的拆遷行為也是由政府來實行呢?另一個問題是關于稅收的補償問題。在整個拆遷管理當中我們只是對征收的物體本身進行補償，也就是我們只對這個實物客觀存在的價值進行補償，但是第12條當中提到要對房屋的居住條件給予保障，是不是意味著實物補償以外還有非實物的補償?

扈紀華:第一個關于拆遷到底是由政府進行還是由開發商進行的問題。這個問題還是得由具體的法律來進行規范。在實際中各種情況都有，有的是政府主持，有的是由開發商進行。關于你的第二個問題，法律規定，要維護合法權益，征收個人住宅的，需保障被征收人的居住條件，那么這個居住條件是什么樣的條件、多高標準的居住條件，每平米多少錢或者在哪兒能買到這個居住條件，實際上是具體操作的問題，我想具體的法律都很難規定到這一步。

王鋒:這是不是說，在不同層面都要制定出一些具體的規定?

扈紀華:對。《物權法》出來以后，立法是大量的，與之配套的，包括法律、行政法規以及司法解釋。好，還有什么問題？

聽眾:你好，我想提一個關于停車位的問題。小區的停車位可能不是1:1的比例，那么有的業主買到了車位，而有的業主可能沒有買到，對于沒有買到車位的業主，開發商是否應給予補償?

扈紀華:這個問題在立法過程中也有人提出來，為什么車位由開發商和業主共有會不好操作，就是你這個問題。如果是共有，有的人買到了，有的人沒有，怎么解決?法律規定只是一個約定，約定后面的事情，就是因為不夠，所以《物權法》有一個首先滿足本小區業主需要的說法，賠償的問題沒有法律依據很難提出來。

王鋒:首先是滿足本小區業主的需要，其次是先來后到。

聽眾:關于《物權法》里面提到的不動產登記問題，在房地產的交易過程中，業主要先談合約、交訂金，然后開發商才會跟你簽認購書，并辦理之后的事情，但在房地產飛漲的情況下，開發商會不會在業主辦理完這些手續之后，不去履行下邊的義務了，怎么保護業主的利益呢?

扈紀華:預告登記就是為了保障業主購買期房時，防止開發商一房二賣的情況，所特別規定的一個條款。預告登記是最早在德國出現的一個法律制定，是很多情形下都可以預告登記的，作為以后的權利執行設置一個法律的保障，來對抗其它侵害這種權利的行為，所以你就可以在合同中約定，要求開發商去進行預報登記，預報登記以后，他就不可以再買賣你已經預購了的這套房屋，不論我是交的訂金還是首付款。原來法律還有一項是說要交一萬塊錢以上的房款才能申請預告登記，現在這些限定條件已經都沒有了，就是只要你為了保障將來實現物權，你就可以按照約定向有關部門申請預告登記。

聽眾:我想問一下，還是停車位的問題。地下停車位是有規范也有報建的，開發商是可以銷售的。假設有1000個車位可以銷售，而業主只買了100個，那可不可以由一兩個業主把剩下的車位全部買掉呢?之后其他業主如果再要停車位的話，就必須要經過這個業主的同意，這是第一個問題;第二個問題，如果我買了車位，但暫時沒有使用，那物業公司是不是就要馬上收我的管理費?同時，我可不可以向其它人收取停車費?

曹疊云:關于車位，《物權法》中有明確規定，一是滿足業主的需要，二是有規劃的，按照合同約定，但如果沒有需要，這個車位沒人要的情況下，有人要買，我覺得你剛才說的情況還是可以成立的，作為一種投資，這就是市場流通嘛。除非法律有明確的禁止，否則目前來看，這種情況不是不可以。

王鋒:我跟曹博士的看法不一樣。從現狀來看，車位規劃肯定是不夠的，深圳算比較高的，比例是1.68:1， 車位是不夠的，在這種條件下呢，要遵守《物權法》的宗旨，不是小區的業主你有錢你就可以買的。

聽眾:前提是沒人要這個車位，比如半年內才賣出100個，而他有1000個車位，那我們為什么不能把剩下的車位買下來?大不了我買他一套房嘛，我就是業主了，我為什么不能買，我兩個條件都滿足的。

曹疊云:這里有一個問題要特別注意，法律沒有說首先要賣誰或必須要賣，而是首先要滿足人們的需要，這要搞清楚，這是第一;第二條才是歸誰。如果沒人要我就買下來，我就要，這是兩個層面的問題。

聽眾:我想請教拆遷工作中的公共利益問題，就是群眾利益和私權保護在拆遷過程中怎么不被濫用?

扈紀華:這個公共利益的界定剛才已經說了，那么法律沒有解決的問題，要由具體的法律去對某一領域具體的法律行為再進行具體的界定，比方說，信托法里就對什么叫公益信托進行了明確的界定，社會法里就對防災、救災、國防這種可以無償使用社會成果，都在具體法律中進行了界定。另外呢，就是私權利的保護和公權利不能濫用的問題，法律已經在第一款做了限定，你要按照法定的權限和程序去征收，實際上就是對公權利的濫用給了一個法律上的條件，按照這個條件，按照這個權限，你去辦理這些事情，那么這是社會防止公權利的濫用，你說為了防止私權利的濫用，實際上他有一個共同的標準，只要政府確定了，協商了，能夠保障你的合法權益的標準，就可以防止這種私權的濫用，這個就是靠法律制定和操作中的公平和公正來解決這些問題。當然，話說起來比較大，做起來呢，我想你也不可以漫天要價，這個私權利呢，總有一個公共的、共同的標準。

聽眾:如果自動續期了，那么住宅用地的年限是不是就沒意義了?從我們現在的管理來看，住宅建設中，首先要規定住宅用地的年限，是以房子的壽命為界，這是比較合理的，要不然我們的住宅用地就會確確實實的無限期了。另外，關于改建、重建建筑設施的問題，只要有三分之二的業主同意就可以，那么剛才李博士說的情況就可能存在。改建、重建還包括工業用地、改居住、改商業，還包括把原來低密度的建筑改成高密度的建筑，那么在《物權法》中是不是原來的業主就必然地有這個權利，在規劃同意的情況下，申請改建、重建?

扈紀華:關于改建的問題，實際上法律規定的是限定在一個很窄的范圍，比如對房屋內小打小鬧的修補，如果說要把這棟樓都拆了，這是一個建設用地使用權的重新取得了，那樣動靜就太大了。咱們說的修繕，維修，刷刷外墻，這些要動用維修基金，需要業主三分之二的人同意才能辦，而不是你說的那種情況，那個延伸的太大、太遠了。

王鋒:好，我們與《商業文化》雜志社共同主辦的這次座談開得很成功，大家都很踴躍，可能還有很多問題，我們還會舉辦相關的研討，之前會發一些公告，也希望大家踴躍參加。

這次就到這，謝謝大家!