房地產(chǎn)直接融資堅冰有望局部消融

國內(nèi)首只房地產(chǎn)信托基金發(fā)起人孟曉蘇的一個視角

多年來，希望打破銀行貸款單一融資渠道的地產(chǎn)商數(shù)不勝數(shù)，但礙于政策藩籬，實質(zhì)性的突破一直沒有出現(xiàn)。2007年伊始，國內(nèi)首只投資工業(yè)廠房領域的房地產(chǎn)信托基金（即REITS）——領銳房地產(chǎn)信托基金在天津濱海新區(qū)正式發(fā)起，注冊資本10億元，此舉標志著國內(nèi)推進房地產(chǎn)信托投資基金試點進入了實際操作階段。

原中房總裁、領銳基金發(fā)起人之一的孟曉蘇表示：“希望今年能夠推出房地產(chǎn)信托基金，（即使）可能不一定是我的。”

孟曉蘇并非首次試水房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。1996年，在孟曉蘇等多位專家的建議下，銀行開始辦理住房抵押貸款業(yè)務。1998年，銀行開始嘗試抵押貸款證券化。2003年，孟曉蘇提出反向抵押貸款。2005年，他開始建議推出房地產(chǎn)信托基金。

據(jù)悉，目前，天津市已將房地產(chǎn)信托投資基金試點納入濱海新區(qū)金融改革綜合配套方案上報國務院，正在審批中。

2006年，國內(nèi)600家信托機構，存活下來的僅1/10。而以租金收益為支撐的房地產(chǎn)信托基金能否贏得投資者的信任呢？政府對房地產(chǎn)信托基金給予政策支持的條件成熟了嗎？

《經(jīng)濟》雜志專訪了孟曉蘇，就房地產(chǎn)信托投資基金試點的諸多問題進行了深入的交流探討。

與決策層步調(diào)一致

事實上，孟曉蘇的房地產(chǎn)信托基金有特定的內(nèi)涵，孟曉蘇認為，“房地產(chǎn)”、“信托”這樣的字眼容易誤導輿論和投資者，他更傾向于使用“物業(yè)增值投資基金”、或者“物業(yè)收益投資基金”這樣的名詞，來代替房地產(chǎn)信托基金。領銳基金的特別之處在于，不投向非租賃投資，與開發(fā)商通過銷售樓盤獲取利潤不同，領銳基金通過長期持有物業(yè)獲得穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流，并將90%的收益用于向投資人分紅。

目前中國的經(jīng)濟適用房、廉租房發(fā)展緩慢，中央乃至地方政府壓力很大，而主要的癥結在于租賃市場不成熟，機構物業(yè)所有者的缺失。目前國內(nèi)出租的房源來自個人投資者，這樣的租賃市場是不完善的。

而另一方面，中國大量的資金苦于找不到風險較小、回報穩(wěn)定的機會，如果通過信托基金來發(fā)展租賃市場、經(jīng)濟適用房以及廉租房，可以一舉兩得。“以經(jīng)濟適用房為例，盡管國家允許經(jīng)濟適用房可售可租，然而，只見買經(jīng)濟實用房的，沒見到出租的。”所以孟曉蘇建議，通過政策支持房地產(chǎn)信托基金培育國內(nèi)租賃市場。目前國外的租賃市場相當大一部分是靠基金來支撐，發(fā)育較為成熟。

很顯然，孟曉蘇的這個定位是刻意與決策層保持一致。2007年1月11日，中國人民銀行副行長吳曉靈在中國人民銀行和建設部聯(lián)合主辦的“中國房地產(chǎn)金融論壇”上明確表示，在資金最為緊張的前期建設階段，房地產(chǎn)企業(yè)不能通過大規(guī)模的REITs來解決融資問題。大多數(shù)國家發(fā)展REITs產(chǎn)品的主要出發(fā)點是為中小投資者參與商業(yè)性不動產(chǎn)投資提供便利，而非解決房地產(chǎn)開發(fā)融資問題，各國的REITs主要投資于成熟優(yōu)質(zhì)的收益型物業(yè)。

穩(wěn)定器

房地產(chǎn)信托基金有一個非常特別之處是，可以起到房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定器的作用。房地產(chǎn)信托基金通過產(chǎn)生一批物業(yè)的長期持有者，減少短期買進賣出帶來的價格波動。如，在一些西方發(fā)達國家大量物業(yè)被基金持有，一家公司通常管理多個基金，擁有多處的物業(yè)。長期持有房產(chǎn)的基金將起到一個社會穩(wěn)定器的作用，可以幫助老百姓租到房。

近幾年，投資性購房需求成為房地產(chǎn)泡沫的助推力之一，如溫州炒房團便是其中典型的例子。在股市低迷的時候，這筆資金從股市退出，進入房地產(chǎn)市場；當股市復蘇時，這筆資金再度沖進股市。投資性的購買需求導致房價的波動，成為房地產(chǎn)泡沫破裂的隱患之一。如果通過房地產(chǎn)信托基金培育一批長期持有房產(chǎn)的業(yè)主群體，將會起到穩(wěn)定房價的效果。

大量的外資涌入中國，賭人民幣升值，給中國帶來了通貨膨脹的壓力，民間閑散資金炒作房地產(chǎn)，這些都給中國的金融環(huán)境帶來不穩(wěn)定的因素。以租金為主要收入來源的房地產(chǎn)信托投資基金如果破冰，將有助于讓這些可能帶來金融隱患的不利因素朝穩(wěn)定因子的方向化解。

三種模式

實際上，房地產(chǎn)信托基金在國外已經(jīng)有成熟的操作方式。比如，新加坡的房地產(chǎn)信托基金需要向投資者說明用途，如購買的寫字樓的數(shù)量、位置等。香港的領匯基金是操作比較成功的房地產(chǎn)信托投資基金，募集資金時，詳細說明募集金額，募集的資金用于購買政府辦公樓、寫字樓底層的物業(yè)，說明停車場的面積、停車位的數(shù)量、租金，以及6.7%的收益率。

基金的使用方向通常為房地產(chǎn)商建成的成熟的樓宇。開發(fā)商通常不會自己經(jīng)營出租業(yè)務。基金受到投資者的歡迎，其中一個實惠是無所得稅，選擇基金來經(jīng)營物業(yè)出租，比通過房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收益高。基金經(jīng)營出租業(yè)務是比較理想的模式，房地產(chǎn)商也可借此較快地獲得資金回籠。

根據(jù)信托投資基金的用途，大體可以分為投于工業(yè)產(chǎn)房、基礎設施和廉租房等。

投于工業(yè)產(chǎn)房的基金可以獲得穩(wěn)定的租金收益，對于工業(yè)企業(yè)來說，可以從建廠房轉為租廠房，減少了融資成本。領銳房地產(chǎn)信托基金就是計劃收購天津等地的成熟工業(yè)廠房，而非住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目。

第二種形式是投入到基礎設施，基金把公路、橋梁等基礎設施打包上市，先行融資，投資者可以從日后的過橋費、過路費中獲得收益。第三種方式是購入廉租房出租，收取租金。

不被看好的產(chǎn)業(yè)投資基金

與房地產(chǎn)信托基金一樣備受矚目的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，卻不被孟曉蘇看好。“我從事房地產(chǎn)已經(jīng)十幾年了，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金風險大，不要抱有幻想。”他提到，“從國外引資沒有問題，但如果在國內(nèi)搞私募，不太可能被（決策層）支持”。

目前，相當一部分觀點認為中國存在投資過熱，其中包括房地產(chǎn)在內(nèi)，許多行業(yè)存在過量投資，因此，中國政府很難支持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金出臺，政府不愿有更多資金介入房地產(chǎn)炒作。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金不被看好的另一個原因是監(jiān)管問題，如何有效監(jiān)督和管理房地產(chǎn)投資基金，目前還沒有成熟的政策法規(guī)，一旦放開，就有可能導致混亂。