何不把４個億用作救濟

讓地價、房價回歸市場。地價越高，政府收益越大，巨大的政府土地收益可以用于解決低收入家庭的住房保證問題。

2006年11月4日，北京市國土資源局對朝陽區廣渠路36號地進行招標。包括華潤置地、世貿、金融街、珠江合生等13家房地產企業紛紛開出價碼爭搶這46萬平方米土地，華潤30.5億元出價最高。但許多人沒想到，這塊地最終被北京城市開發集團有限責任公司和北京城建興華地產有限公司聯合奪得，中標價為26億元人民幣。

這多少讓“出手大方”的地產商有些感慨。為何被業界估值至少30多億的地卻以26億身價成交?

廣渠路36號地的標書上明確寫出的“嚴格執行《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定房價意見的通知》文件精神”就可以告訴你。那些善解人意的開發商不難感覺到，這次的游戲規則八成是“價高者不得”，要看你的“綜合實力”，僅靠“分數”不行，要做到“德、智、體”全面發展。也就是說出價太高者，在競標中會處于不利境地，不高不低才是恰到好處。

據稱，“最終得標者的出價竟與平均出價相同，而以30.5億成為出價最高的華潤置地在綜合排名中位于第三位”。如此一招，滿足了政府的愿望，降低了開發商的成本，而9500元/平方米的意向性銷售價格，受惠的那肯定就是購房百姓了。

這也許可以成為落實中央文件精神的典型。然而，我們還是應該就此做出理性思考。其一，抑制房價、降低房價作為中央及各級政府宏觀調控目標，采取的具體措施也應該是如稅收、貨幣、財政等宏觀措施。而通過微觀的手段則不能解決根本問題；其二，將本應適于拍賣的地塊改為招標，降低了配置資源的市場程度，實際上降低了公平競爭的基礎，也是對周邊開發項目權利的侵犯；其三，如果是政府限價，又不能做到控制銷售對象，本應讓利于民的利益必將大量落入炒房人的囊中；其四，政府限制地價，實際上沒有分清市場和政府各自應承擔的責任，削弱了政府土地資源收益再配置的能力；其五，就廣渠路36號地而言，其定位于滿足CBD大眾中等收入人群需求目標和以首次置業或改善居住條件人群為銷售對象的承諾，以及稍低于周邊二手房9500元/平方米的價格的銷售意向很難實現或根本無法實現。如果能保持9500元/平方米價格不變，相對于市場價而言，實際上就包含了“經濟適用房”的意味。

其實，政府出讓土地，還要進市場，土地價格、住房價格在宏觀調控的作用下，最終要由市場調節。高收入者購買商品房，政府增加了土地收益，政府可以將獲得的收益用于廉租房的建設，解決低收入人群的住房最低保障問題，這才是政府要做的事。對于廣渠路36號地而言，如果以30.5億成交，而多出的4.5億又可以用于對買不起房子的人的救濟。

對于地價、房價問題，我們往往把簡單問題復雜化，又把復雜問題簡單化。就說地價，簡單可以簡單到就像個“兒童游戲”，就是“一錘子”買賣，誰給錢多就給誰。何謂復雜？那就是“一錘子”之前，政府要做“千錘百煉”的事，把規劃做好、管制規則擬好、游戲規則定好、底價估好、丑話(就是罰則了)提前說好。

面對地價、房價高企問題，我們怎么辦？其實思路是：讓地價、房價回歸市場。地價越高，政府收益越大，巨大的政府土地收益可以用于解決低收入家庭的住房保證問題。至于高企的房價不要怕，只要政府制定好超過套數和規定面積適當的住房消費稅(物業稅)就可以。

最后我們會看到，地價、房價反而不漲了。順便說一句，廉租房、經濟適用房的分配問題才是大問題，要有一個類似香港分配公屋的輪候制度。

（作者系中國人民大學土地管理系教研室主任）