合作建房：我的房子我做主

面對驚人的住房價格，個人合作建房正在全國各地風起云涌。

2003年，北京有人提出個人合作建房的設想。進入2005年后，此類方案在廣州、沈陽、深圳、南京、廈門、武漢、杭州、成都等城市紛紛出爐。2006年底，“個人合作建房”再次在溫州“破冰”。“二次革命”的洶涌來勢，讓想買房而又囊中羞澀的普通百姓充滿了期待。個人合作建房的春天是否真的要到來了？

遍地開花的合作建房

溫州模式：讓人燃起安居夢想

2006年11月15日，溫州市個人合作建房聯盟委托開發商以1.0458億元的價格取得了一個30畝地塊的開發權。溫州的成功“拿地”，意味著個人合作建房在國內首次進入實質性操作階段。

早在2004年，溫州市場營銷協會秘書長趙智強首次向外界拋出了以市場營銷協會牽頭開展個人合作建房的計劃，得到了眾多人響應。報名者很快超過了限額，發起者不得不加以限制，最后360多人登記住房需求400多套。

趙智強說，2005年有幾個地塊都因地價過高等原因放棄。這次拿地成功，一方面因為地塊面積偏小，開發商獲利空間不大；另一方面是開發商面臨宏觀調控壓力。最終，他們以每畝400萬元左右的價格將其拿下。

這塊地規劃建成260套住房，總建筑面積約兩萬平方米。根據測算，預計建成后房屋成本價為每平方米5300元，比周邊新開樓盤低30%以上。

深圳模式：一次“非典型勝利”

深圳個人合作建房組織成立于2004年8月，合作建房者首先選擇了競拍爛尾樓，因為樓是現成的，容易操作，合作者較有信心。但是，由于合伙人難以就價格達成一致、保密不到位導致競爭激烈等原因，三次嘗試先后以失敗告終。去年12月22日，峰回路轉，合作建房者終于成功競拍到位于深圳市寶安金橋工業區的兩棟建筑面積為3880平方米的宿舍樓，均價約1556元/平方米。

深圳合作建房的發起者林立人承認他們撿了個大便宜。在他看來，競拍成功的原因是：兩棟樓是被法院強制委托拍賣，其拍賣底價是去年2月估價的，當時深圳房產價格遠低于現在水平；房屋原為宿舍，土地使用年限僅為50年，到2042年1月的終止時間還有35年，而一般商品房產權為70年，且每層樓只有1套產權證，單套轉讓可能會有困難；兩棟樓離市中心較遠，配套設施較落后；保密工作做得好，還有一些競爭對手因擔心風險而放棄，競爭對手較少。

河南模式：亂花漸欲迷人眼

1月19日，由鄭州一家律師事務所發起的河南廣廈個人住宅建設合作社成立，同時公布了全國第一份用法律語言書寫的合作建房章程——《河南廣廈個人住宅建設合作社公約》。隨后，鄭州個人合作建房聯盟、鄭州個人合作建房團等組織相繼成立，并開始發布規則、招兵買馬。

一石激起千重浪。這些消息迅速激起了在高房價前望而卻步的人們的熱情，“終于找到組織了”，一位市民激動地說。緊接著，鄭州財鑫商貿有限公司經理張永祥宣布，愿意提供20畝地，可建300套左右多層住宅、建成住宅后預計均價不高于1300元/平方米。到了23日，市民李之海宣稱，他在2005年就已在鄭州發起了個人集資建房，目前樓盤已經封頂，均價比市區開發商的樓盤低一半以上。聯合開發商，走城中村改造，這是李之海實踐的“鄭州模式”。

正是亂花漸欲迷人眼，百姓的熱情被迅速調動，但這種情緒化的“盲目過熱”，也引發了一些擔心。

安徽模式：會員團結在聯盟周圍

28歲的蕪湖某高新技術企業任副總經理郭利，在合肥某論壇上發起“個人集資建房”倡議，迅速引起了眾多網友的熱捧。

郭利向媒體透露，按照計劃，先期將實行“會員制”的方式，網友可以按照自愿原則免費申請“會員”，會員發展到一定數量就可以開始“個人集資建房”的前期實質性工作。

他的想法是在合肥找一家有影響力的單位或者協會組織，作為發起人的自己先與這一單位或組織達成合作協議，結成聯盟，然后再把會員團結在聯盟周圍，最終實現共同集資建房。

對于網友普遍關注的“個人集資建房”資金安全問題，郭利表示，可以通過強化賬戶管理來杜絕這一問題。即在“個人集資建房”上，聯盟將在合肥選擇一家銀行，聯盟會員每個人在銀行開設一個個人賬戶，同時，聯盟也還將開設一個公共賬戶。會員個人賬戶的錢并不打進公共賬戶，而是到了競拍土地前，按照自愿原則，個人再將集資款打進賬戶，這樣就可保證自己的錢牢牢掌握在自己的手里。另外，對于集資過程中的一些公共開支，成員大會將簽署協議，需要多方簽字才能動用資金。

個人合作建房五大疑問

針對個人合作建房，許多人產生了不同的疑問，這些疑問大概有以下幾方面。

疑問一：是否是非法集資？

有人認為，個人合作建房可能屬于非法集資。針對溫州個人合作建房項目，當地也有人向公安機關舉報溫州市營銷協會“非法集資”。

非法集資需要具備兩大特征：一是支付高額利息，二是向不確定對象集資。由于它嚴重擾亂金融秩序，是法律所明令禁止的。而溫州個人合作建房與非法集資有本質的區別：首先，非法集資指的是非金融機構向社會集資募款、獲取暴利的一種行為，而個人合作建房中的集資者是固定的，僅限于營銷協會的會員；其次，個人合作建房無暴利可言，營銷協會也無暴利可言，協會即使獲取少量利益，它也要付出時間、勞力、工本費；第三，集資者獲取的是自己居住的房屋，不是非法集資所得的高額利息。

疑問二：是否是歷史倒退？

有人認為，個人集資建房是畸高房價迫使部分個體結盟，個人合作建房是在當今法律法規逐漸健全完善，個人權利日益被尊重和社會分工、社會服務越來越細化、越專業的條件下，個人合作建房風險大，得不償失，是不可行的，顯然是一條違背市場專業化分工的倒退之路。

社會分工，是無論馬克思主義的政治經濟學，還是西方主流經濟學理論都承認的基本理論。從城市住房生產角度來看，個人合作建房的確與社會化分工原則不相符。但是，這一觀點存在的前提是：市場是一個充分的市場，不存在壟斷情形，住房產品的提供是在有效的競爭的前提下的提供的，因而這種產品的價格里不存在著壟斷利潤。基于此，中國的房地產市場就是一個非競爭的市場，而非競爭的結果就是超額利潤、結果就是房價超高。未來的個人合作建房將可能由專業的住宅合作社來運作，這既有利于房地產市場的多元化發展，也滿足社會分工原理。

疑問三：是否節省30%成本？

有人認為，個人合作建房與一般開發程度相比可以節約以下幾筆費用：開發商銷售利潤、廣告銷售費用、項目貸款利息、機構維持費、其他灰色開銷。房價一般要比周邊項目商品房低30％。

但是，個人出資不僅要考慮籌集資金的機會成本，項目運營管理過程中的隱性成本，比如人力成本、時間成本、法律成本、協調成本等等。所以，合作建房在建設成本上可能較低，但對于集資者其他方面將可能有所超支。另外，如果個人合作建房被視為商品房開發行為并繳納相關費用，15%的企業所得稅(視企業實際利潤情況可按比例返還)和5.7%的營業稅。個人集資建房最具有吸引力的價格優勢將不復存在，其建房成本至少要增加20%。

疑問四：是否影響市場價格？

有人認為，個人合作建房很難在房地產市場上與開發商展開實質的、有影響的競爭，不能有效地消除壟斷，對房地產市場價格影響有限。

據了解，目前世界上有80多個國家建立了十多萬個合作建房組織。在德國，在政府的大力支持下，住宅合作社是住宅建設的主要組織形式之一，由住宅合作社建造的住宅占到了新建住宅總數的30.9%。如果住宅合作社在我國得到政府的支持，并且發展到德國的水平。相信30%的市場份額，足以影響房地產市場的壟斷行為和房地產價格的走勢。這種影響的前提必須是發展專業的住宅合作社，而不是一群人為了一個項目來運作，應該將個人合作建房轉變為專業的組織機構。

疑問五：是否政府無動于衷？

有人認為，目前房地產的宏觀調控是大問題，主要是督促各地抓落實宏觀調控政策，溫州個人集資建房只是個案，不可能放在國家層面考量。

筆者認為，政府既不能對開發商的暴利放手不管，也不能對個人合作集資建房不管不問。在這場個人建房的運動中，我們看到了政府的嚴重缺位。作為新鮮事物，目前沒有具體法律對個人集資買地建房進行規范和約束，針對個人集資建房的立法，尚需要進行完善。為了防止不法之徒利用其變相非法集資，政府應該出臺相應的政策對其進行有效的規范和引導。個人合作建房可以納入經濟適用房體系的組成部分，以解決中低收入者的住房問題。可以看出，對于個人合作建房的規范對于政府來說，利遠遠大于弊。相信，政府將會出臺相關的規范政策，而不會無動于衷。（曹清為）

買房故事：半生舉債皆因房

老都年屆50，可至今仍是“三無”，即家中無余財，身上無余錢，銀行無存款。混得如此寒酸，全是房子惹的禍。

剛結婚那陣子，家里人多房少，只好擠在一起過。后來，老都托人買了套一室一廳的解困房，雖然平生第一樁房屋交易順利完成，但幾年的積蓄就此一空。

人的最大缺點，就是抵擋不住誘惑。一天，老都陪老婆逛街，巧遇一位多年不見的同學。他讀書不怎樣，可不知人家用的什么招法，小日子過得有滋有味，還剛買了一套四室兩廳的房子。老都又嫉妒，又羨慕，并由此引發諸多感慨：買套寬敞明亮的商品房這一愿望就此揮之不去，開始在他腦海中醞釀。終有一天告訴妻子，自己一定要在一年內買套小錯層———那是他最喜歡的格局。老婆聽了大驚失色，說老都白日做夢。但當老都把自己的宏偉計劃詳細端出之后，老婆也熱血沸騰了，表示舉雙手贊成，愿意拿出全部積蓄支持他這重大舉措，并當即翻箱倒柜，找出存折，才發現家中只有區區四五萬元存款。

此后兩個月，老都騎著一輛破自行車，瘋了似的穿梭于大街小巷，到處借錢。別說，房款居然被他湊齊了。但沉浸在住進新房欣喜與快樂的同時，討債者也隨之洶洶而來。全家只好節衣縮食，經三年奮斗，還清了所有的債務，可這時孩子又大了。

一天晚上，兒子從外面回來，告訴老都他準備結婚了，并和他商量，能不能給他買一套房子。老都當時沒說什么，到夜深人靜的時候，拿著計算機一按，結果嚇了一大跳：假如現在再給兒子買套自己這樣的房子，沒35萬下不來。而今，雖然可以向銀行按揭，但還完本金和利率，老都將年近八旬，垂垂老矣！

人為什么總要跟自己過不去呢？想想自己和老婆，半生舉債皆為房，好像沒過幾天真正的快樂日子，剩下那不太多的年頭，是該享受享受了。況且，兒孫自有兒孫福。老都不信，不給兒子買房，他就會打一輩子光棍。于是，老都突如醍醐灌頂———把他養大已盡了責任，以后說啥也不操這份閑心了！